当前房地产市场形势分析及需要关注的几个问题

◎任兴洲

当前房地产市场形势的初步分析

从2010年4月开始，本轮房地产调控已经持续了两年多时间。到今年一季度，各地的交易量、房价水平都出现一定的下降和回调趋势，大量的投机性需求被遏制，土地市场交易也在趋向理性，房地产市场变化朝着调控的预期目标在发展。然而，从今年二季度开始，我国房地产市场出现了一些明显的变化。

一是商品房销售面积较快增长。5月份，全国商品房销售环比上涨153%，同比虽然仍是下降的，但是环比上升很明显。1～5月份，北京、上海、广州、深圳，包括重庆、杭州这样的一线城市和部分二线城市的商品房交易量明显增加。进入6月份，各主要城市的新建商品住宅交易量上升更快。从6月4日到24日的20天内，北京市总成交面积同比上升了55.5%。除了北京、上海这样的特大城市以外，一些实施限购的中等城市，像我们调研的南昌以及珠海、成都、无锡等二线城市的住房交易量也出现了比较明显的上涨。一些非限购城市，相对而言交易量变化幅度不是很大，但是交易量也有小幅上升。二手房交易在4、5月份以来也发生了很大的变化。像北京的二手房网签量也在迅速上升，还有上海、深圳、天津等地也是如此。

二是新建商品房的住宅价格发生变化。5月份，70个大中城市中，价格环比下降的城市43个，上涨的城市有15个。从10个在全国具有标杆意义的城市房价变动分析，新建住宅价格环比上涨了0.14%，同比上涨了2.55%，这是值得关注的。因为，这些重点城市房价环比在上涨，同比也在上涨。在29个限购的中等城市中，新建商品住宅价格环比上涨了0.19%，同比上涨了1.65%。可见，从房地产市场整体变化看，虽然房价同比大多数还是下降的，但是有一些重点城市价格出现了环比、同比都在上升的趋势。

三是房地产开发投资的情况。房地产开发投资在我国整个固定资产投资中大体占四分之一左右的比重。5月份，房地产开发投资环比上涨了30%，同比上涨了18%。从环比来看也发生了一些重要变化。从东中西部地区房地产开发投资的情况来看，中部和西部地区增幅上升较快，东部虽然规模很大，但是房地产投资的增幅回落较多，上涨比较快的是中部和西部地区。

四是土地市场的交易情况。5月份土地购置面积虽然同比仍是下降的，但环比上涨了115%。5月份，全国土地出让金环比上涨了193%（同比下降0.16%）。6月份以来，一些国内热点城市的土地成交活跃起来，对6月份的交易量有较大的拉动。一些城市“地王”再次出现。

五是商品房的库存情况。5月末，全国商品房的待售面积为30740万平方米，比4月末增加了432万平方米，同时，在建的项目也很大，应该说商品房的库存量并不少，按照目前的销售速度，“去库存”应该还需要一定的时间。像北京等一线城市的商品住房的库存水平，仍高于历史均值，但是与全国其它地区相比，因为交易量上升较快，北京今年4、5月份以后，新建商品房库存水平的指标已经从阶段性的高点出现回落趋势。

从房地产开发投资看，今年1～4月份，开发投资同比增长了5.1%，虽然有所增长，但整体上房地产资金链的根本好转应该说还没有真正到来。

部分城市近期房地产市场变化的原因分析

第一，开发企业“以价换量”取得了成效，应该说这是房地产调控政策效果的显现。例如，北京五环以外的房价，应该说都有不同程度的下降，特别是通州、房山、大兴等地，房价回落相对比较明显。五环以内的房价去年底以来也出现止涨回稳趋势。南京、广州、成都等地郊区房价下降的也都相对比较明显。这表明在调控政策作用下，一些开发商采取“以价换量”取得了成效，促使价格回落，部分刚需得以释放，中小户型、中低价位的住房销量在增加。从深圳的数据看，每平方米16000～20000元价位的商品住房交易量相对较大，这在当地大体上是刚性需求家庭购买的。总体来看，近期刚性需求的释放，是商品房交易量上升的主要因素。

第二，上年基数较低的因素。去年1月份，调控的新“国八条”出台后，先后有40多个城市陆续开始实施限购措施，4、5月份政策的效果开始显现，限购城市的住房交易量、价格、土地出让等指标都明显回落。与去年较低的基数相比，今年3月份以后交易量回升显得比较明显。

第三，季节性因素的影响。一般在3、4月份以后，特别是进入5月份以后，结婚、入学、入托，以及毕业生就业的周期陆续到来，这个时候住房需求量确实在增加。每年到这个时候，住房交易量以及价格都有明显增长和变化。

第四，最为重要的是政策因素。

特别明显的信号是信贷放松和降息等，也包括存款准备金率的不断下调，以及利率的市场化。近期央行推出了利率市场化措施，各地商业银行在基准利率下限基础上可以浮动0.7%。在这些政策影响下，各地商业银行对购房的贷款优惠程度大大提高，有的打9折、8.5折，甚至8折也出现了。同时，一些地方还出现了首付比例的下调，有些地方已经甚至已出现低于价款20%～30%的首付。这些政策的调整，实际上带动了3月份、4月份以后的价格变化和交易量的变化。当然，还包括购房需求预期的变化。

这样的一些政策变化，以及最近一些重点城市“地王”重现，对房地产市场带来较大影响。实际上，目前房地产市场的神经是非常脆弱的，当交易量回升、价格开始往上涨的时候，很多刚需开始进入，也不排除一些所谓的恐慌性购买，因为担心价格又要出现2009年那样的反弹。在这种情况下，人们对市场预期发生了变化。

第五，一些地方房地产政策调整的影响。目前，大约已有30个左右限购城市出台了程度不同的微调政策。从下调首套住房购买的首付比例、减免相关费用，到提高公积金的贷款额度、减免购房契税和增加退税、对个人购买精装房进行奖励等等。各地住房政策的调整也给市场带来了较强的政策放松的信号刺激。

当前需要重点关注的几个问题

针对近期房地产市场形势的变化，我们对当前房地产“稳增长、调结构、控房价”进行了一些研究。这几个目标放在一起实现实际上是比较困难的，既要发挥房地产市场投资增长的拉动作用，同时又能带动消费，拉动一系列与消费相关的产业发展，又要调结构和控房价，防止价格反弹。在这种情况下，目前的房地产市场比较复杂，政策调控面临“两难”境地。

当前的房地产市场形势与2009年相比，确实有很多相似的地方，例如，存款准备金率不断下调，利率也进入了持续下调的空间，特别是这次利率下调还伴随着利率市场化的过程，即商业银行在基准利率的下限可下浮0.7%，利率政策更为宽松。然而，认真分析，当前房地产形势与2009年应对危机时的房地产市场相比，许多因素并不完全一样。

一是当前房地产市场的调控仍在继续实施。二是遏制投机性需求仍然是当前房地产调控的主要任务，三是货币政策总体上仍然是稳健的，四是当前通胀压力依然存在，今年1～6月依然有3.3%的CPI上涨率，而2009年全年CPI都基本上是负的。所以环境已经发生很大的变化，仍然需要防止房价的大幅反弹和货币信贷的过度投放。在这种情况下，当前除了稳增长以外，还必须坚持调结构、控房价、防止泡沫再度聚集的政策目标。

今年5月18日到20日，温家宝总理在一系列地方调研的座谈会上已经明确提出，要把“稳增长”放在更加重要的位置，这是在年初确定的“稳中求进”目标基础上，强调了“稳增长”的重要性。对此，社会上出现了不同的解读，有一种认为目前又到了需要主要依靠房地产市场快速发展来稳增长的时候了。但事实上，近期国务院常务会议明确指出，要稳定房地产市场的调控政策，严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施，促进普通商品房的建设和供给。这就表明，实际上中央政府释放的信号仍然是坚持房地产调控政策，还要实行差别化的住房信贷和税收政策。如果这些政策坚持的好，可能既能实现稳增长，又能够控制房价。当然如果调控政策不断被突破，那么确实也有可能像2009年那样出现“地王”频现、房价高腾、难以控制的状况。所以必须把握好政策调整的“度”，是下一步房地产政策决策中需要重视的。

第一，应坚持支持自住性住房需求为主，坚决遏制投机性需求，限购政策仍应继续严格实施。现在入市的一般是刚性需求，但是也要注意其中一部分需求者的支付能力比较低，所以必须要考虑信贷等风险问题。同时，必须坚决遏制投机性的需求。因为，在调控政策较紧情况下，投机性需求只是暂时离场，大量的投机需求还在等待进入房市。另外，目前房地产信贷相对宽松，目的是支持实体经济的发展，如果房价过度反弹，将会吸引部分贷款冲向房地产领域，导致信贷等资源的错配，这个问题需高度重视。

限购政策的实施对遏制投机需求发挥了明显作用，但人们认为这是行政性手段。我们认为，在目前一系列长效机制尚未有效建立的情况下，在部分重点城市实施限购还是非常必要的，应该成为一个常态化的政策，而且要上升到法律层面。

第二，控制好利率、信贷和首付比例是当前房地产政策的关键。从2003年以来的历次房地产调控来看，实际上对市场起决定性因素以及遏制投机因素，就是利率水平和信贷政策。我们市场经济研究所经调研后认为，利率变动对家庭月供的水平和能力影响是非常大的。例如购买一个90平方米的房子，在全国平均年收入水平下，不同的信贷利率水平对一个家庭的购买能力有较大影响，家庭的月供额会有很大的变化。所以利率的调整，会对房地产市场的购买能力产生很大的影响。当然也包括心理预期的变化。同时，购房首付比例对家庭财富的积累周期也有非常大的影响。例如在北京市购买一套90平方米的住房，在同样贷款额度和利率水平下，如果首付三成，需要一个家庭积累13.9年，如果首付四成则需要积累18.5年，两者相差4.6年左右。所以，仅是一个首付比例的变化，对一个家庭的购买都会产生很大的影响，所以在确定利率和首付政策的时候，需要全面加以考虑。

第三，应特别注意房地产优惠政策的叠加效应。目前，包括第二套房实行1.1倍利率政策实质上已被突破。例如，要买第二套房，拿你现有的第一套子住房去抵押，而且你有良好的信用记录，你就可以与商业银行谈基准利率贷款，甚至可以低于基准利率，而不需执行1.1倍的利率，这条政策实际上已被突破。所以，目前一些政策已经放宽了，商业银行也在千方百计增加住房贷款。但如果一系列放宽的政策产生叠加效应，可能对未来的房地产市场的走势产生很大影响。在这种情况下，优惠政策是否要加码，需要谨慎考虑。实际上，2009年的教训应该汲取，当时在短短的3、4个月时间内，利率下降了24%，首付比例普遍降低到一、二成，而且很多地方政府加上去一些特殊优惠政策，这些因素的叠加效应使房地产市场快速升温，以致难以控制。目前，我们既要鼓励、支持自住性需求，也要防止多项优惠政策的叠加带来负面效应。

在这种情况下我们建议：

首先，应保持住房信贷政策的稳定性，既不能过度从紧，也不宜过度放松。要释放一部分自住性需求，包括一部分改善性需求，因为稳增长也是当前的政策目标之一。我们建议采取中性的、差别化的信贷政策。

其次，应建立平稳的住房供给机制，保证住房稳定供应，避免阶段性或区域性的供给不足。例如，北京市虽然目前商品房库存还比较多，但是根据它的土地供应量和在建项目，未来的两到三年，它的供给可能会发生比较大的问题。所以房地产的平稳运行，保障一定数量的合理供给是非常重要的。我们最近到天津去调研，天津的做法给了我们启示，就是根据市场的需求，政府每年按照需求供应一定数量的土地，保证土地供应和需求之间达成一个相对的平衡，以保证市场的平稳运行。

第三，确保保障房的建设和供应，切实解决保障房建设分配中的突出的问题。保障性住房在稳增长、调结构、惠民生等方面都将起到比较大的作用。最近我们完成了一个研究报告，就是今年的保障房包括新开工和结转下来的，大体上有1200多万套建设规模，需要资金量估计在1.05万亿元左右，这对今年的整个固定资产投资有一定的带动作用。目前要切实解决保障性住房的资金、土地、建设和分配中存在的困难和问题。

第四，正确认识房地产投资在固定资产投资中的作用。今年以来，房地产投资下降相对较快，特别是4月份，降到了18%。5月份有所回升。从中长期来看，房地产投资增长的速度回落具有内在的合理性。我国内在的、潜在的国民经济增长率下台阶的时间窗口正在到来，相应的，房地产投资合理回落的时间窗口也在逐步到来，不可能再长时期保持30%多以上的增长速度。根据我们市场所的研究测算，2010年，我国城镇家庭户均拥有住房是0.95套，根据发达国家的经验，当全社会的住房问题达到户均家庭拥有1.1套的时候，住房市场逐步趋向平稳（当然好要注意各城市的总量平衡问题）。我国大体上在2015年到2017年，房地产投资的高峰期将到来，过了高峰期以后，房地产的投资增速将出现逐步下降趋势。当然从短期来看，确实要密切关注房地产投资过快下滑对经济增长的冲击，所以现在进行一些预调和微调是必要的。事实上，近两个月以来很多微调政策，包括中央政府、地方以及银行等金融机构已经出台的调整政策还是比较密集的。

第五，引导形成合理的市场预期。目前，房地产市场的消费心理是很脆弱的，有一点风吹草动对整个市场影响都非常大。所以我们建议，中央政府应进一步有房地产政策信号的明晰导向，明确下一步的政策大方向是什么，稳定市场的政策预期。同时，要防止舆论的过度解读和故意炒作，目前不乏故意炒作的行为。同时，地方政府的微调政策，应该与中央调控政策保持一致，过度突破的情况会很快向全国蔓延，从而带来一些负面影响。

当然，中国房地产平稳健康发展，还需要有一些制度性的和长效机制的建设，这些年国务院发展研究中心也一直注意这方面的调查和研究。对此我们建议：

一是要加强商品住宅和住房保障的法律体系的建设。

二是建立和完善城市住房建设的总体规划。像天津的做法有一定的启发意义。

三是加快住房信息系统的建设，为相关宏观经济和房地产决策提供准确的数据基础。现在很多的政策，实际上缺乏严格的数据做支撑。

四是进一步推进房产税的试点工作，在持有环节按房屋的拥有量施行征税。虽然我们不能过分夸大房产税的作用，把房地产市场平稳运行的“宝”全压在房产税身上，它并不能解决所有房地产的问题。但是房产税确实要适时推出，因为它对房地产的平稳发展，对增加地方政府稳定的税收来源，都有长期的、制度性的建设意义。所以应在试点的基础上，总结经验适时推出。

五是调整房地产贷款利率的模式。这是我们最近研究提出来的。利率的不断变化，对房地产市场大起大落起到很大的推波助澜的作用。而从德国的经验来看，在战后50多年的时间里，德国的市场房价比较平稳，上涨最高的时候也就5%～6%左右。当然，这是多种政策综合作用的结果。但其中有一点值得我们借鉴，就是德国在房地产的贷款利率上是相对固定的，即让消费者有一个非常稳定的利率预期，而不是由于利率的上下变化，给投机者炒作和投机的机会。一个相对稳定的利率，是德国的一个有效经验。我国可在这方面进行深入研究。