总需求放缓背景下“稳投资、控房价”的政策选择

◎ 国务院发展研究中心课题组

“稳投资、控房价”是当前宏观调控的现实要求

今年以来，房地产投资增速持续放缓，1～4月增速仅为18.7%，较往年同期平均水平下降约10个百分点；新增投资呈现负增长态势，1～4月份，全国房屋新开工面积同比下降4.2%。当前房地产投资增速下降是趋势性因素和周期性因素综合作用的结果，但如果短期内投资下滑过快，宏观经济平稳运行的难度将会加大。而当期投资显著放缓必将造成后续供给不足，加大未来房地产市场波动风险，因此“稳投资”是当前房地产市场面临的重要任务之一。

在持续调控的政策背景下，今年以来，各地开发商加大了商品住房促销力度，“以价换量”效果开始显现，相当一部分刚性需求得以释放，近期商品住宅成交出现回升迹象。2012年5月，北京、上海、广州、深圳等16个主要城市新建商品住宅成交量在上月的基础上环比上升了18%(剔除季节因素)，部分城市的房价甚至有小幅回升苗头。综合这些迹象分析，在现有的销售水平下，部分地区的房价可能已出现触底苗头，不排除部分城市房价随着销售的进一步回升有所反弹的可能。然而，目前北京等部分城市新建商品房价格虽有所回落，但房价整体水平仍明显偏高，如果房价继续反弹会进一步加大这些城市的泡沫风险，调控成果也将前功尽弃。因此，如何进一步控制房价，防止过度反弹仍是当前房地产市场的重要调控目标。

分析可见，在当前经济明显下行的背景下，房地产领域既面临“稳投资”的任务，又要坚持“控房价”的调控目标。这双重目标同时实现既有必要，也有难度，需要及时对相关政策进行预调和微调。

“稳投资、控房价”需要解决几个关键问题

1．合理调控需求，降低库存压力。随着居民收入水平的提高，目前改善型住房需求不断上升，而这部分需求也是以居住为目的的“自住型”需求，与投机性需求有本质区别。但由于目前对购买第二套住房在首付比例、贷款利率和税费等方面实行较严厉的约束性政策，导致换购住房成本较高，使得改善型需求无法顺利释放。2012年初以来，首次购房贷款利率已经基本下调至基准利率的9折或8.5折，使首次置业者购买能力明显提升。然而，由于首次置业人群比重大体占全部购房人群的1／3左右，仅靠这部分需求还不足以保证房地产市场需求平稳增长，关键是如何合理释放改善型需求。

基于当前要实现“稳投资”、“控房价”的双重目标，我们认为，在坚持房地产调控，对部分重点城市继续严格实施限购政策、坚决抑制投机性需求的同时，有序释放改善型需求，将有利于适当缓解目前房地产库存压力，有利于增加开发企业投资的积极性。由于大部分改善型需求属于“卖旧买新”，这部分需求的释放将会增加市场二手房的供应量，也可一定程度上缓解由于需求释放引起的价格上涨压力。

2．增加大城市的住房用地供应。今年以来，在调控政策的持续作用下，各地房价下降趋势有所显现。但北京、上海等部分热点城市的房价仍明显偏高。要促使这些城市房价的合理回归，除了继续遏制投机性需求之外，增加住房的有效供给也是必须采取的重要举措。这就需要增加这些城市住房用地供应量、改善用地供应结构、加大力度督促闲置土地的开发，从而在增加房地产投资的同时，改善市场预期，有效抑制房价上涨。

一是增加大城市住房用地供应量。目前我国大城市的住房用地供应量明显不足。2012年北京住宅用地计划供应1700公顷，同比减少33.3%，仅占土地计划供应总量的29.8%，尤其是商品住房用地减少更快。今年，北京、上海商品住宅用地计划供应量分别是850公顷和400公顷，比上年分别减少370公顷和100公顷。商品房用地供应量下降，短期内不利于房地产企业扩大投资规模，中长期则会造成商品房供给不足，加大房价上涨压力。

二是增加大城市的中小套型商品住房用地供给。2012年全国中小套型商品住宅用地占全部商品住宅用地的比例是71%，但北京和上海分别只有40%和25%。中小套型商品住房主要满足首次购房群体的刚性需求，这类住房用地占比低不利于住房供需结构的改善。

三是敦促闲置土地加快开发。到2010年5月底，全国上报的违规闲置土地2815宗，面积16.95万亩。从短期看，大量土地闲置不开发，导致当期开发量减少，进而住房供给减少推高房价。从中长期看，大量土地闲置强化了开发企业通过囤地获取高额利润的预期。因此，必须采取有效措施，促使企业对闲置土地加快开发。

3．降低开发成本，提高开发投资积极性。房地产投资能否稳住，主要取决于土地供应能否增加和开发企业资金链是否有所好转。在通过有序释放改善型需求，缓解开发企业资金紧张状况的同时，还可以采取适度降低开发成本的相关措施。应重点关注融资成本、税费和土地出让金三方面对房地产开发成本的影响。并采取有针对性的政策，适度降低这三方面的成本，通过“减负”可以促进实际投资的增长，也有利于抑制房价的上涨。

4．发挥保障性住房在“稳投资”中的作用。2012年，各类保障性住房新开工量不低于700万套，尽管新开工量比去年的1000万套有所调减，但考虑到去年大量开工项目实际建设结转到今年的因素，预计今年保障房在建工程量将达到1829万套，比上年提高6%，投资完成额将达到1.05万亿元，比上年提高19.2%，占今年整个住宅投资的19.6%。虽然与商品住房投资相比保障性住房投资占比不是很高，但仍将对稳定房地产投资起到一定作用，预计今年保障房投资对住宅投资增长的贡献率在18.9%左右。

政策建议

1．进一步完善房地产需求调控政策。一是进一步完善自住型购房的信贷、税收政策。建议对首次置业者，维持现行的支持政策不变。对购买第二套普通商品住房的改善型需求者(超大面积豪华住宅除外)，继续实行高首付政策，但将贷款利率由不低于1.1倍调整为不低于基准利率，提高其购买能力。

二是抑制投机性需求的政策应制度化、法制化。调控实践证明，实施住房限购是抑制投机性需求效果最好、成本最低的方式，有必要在总结经验的基础上，进一步完善住房限购政策，并尽快以法律、法规或部门规章的形式加以确定，将限购政策由行政手段转为法律手段。这有利于向全社会传递准确信息，即我国住房市场将向以自住型需求为主的市场回归，大大降低投机者的期望值，有利于促进房地产市场长期平稳健康发展。

三是切实降低住房流通环节的各类税费。在继续实行限购政策的前提下，可考虑将个人出售商品住房征收营业税的年限规定由5年适当缩短，同时降低契税，通过适度降低住房流通环节的成本，鼓励居民通过“卖旧买新”改善居住条件，真正实现梯度消费，以更好地满足包括改善型需求在内的各类自住型需求。

2．增加大城市住宅用地供应规模。进一步减少工业用地、广场用地和各级政府办公楼用地数量，增加商品房用地供应数量；提高中小户型商品房的用地比重。可在住宅用地规划和出让中，规定必须用于中小户型住房建设的供地下限。同时，严格落实闲置土地处理办法。由政府规划调整等引起的土地闲置，要尽快按照新规划动工。由企业“囤地”行为引起的，必须按照相关条例依法收回并重新“招拍挂”。

3．着力解决保障房建设中的资金和土地供应问题。应努力建立稳定的住房保障财政预算制度和投入增长机制，探索多种形式的保障性住房建设融资模式，吸引社会资金参与保障房建设，解决建设资金不足的问题。同时，确保保障房用地的供应，使项目能够按计划落地，保证今年保障房建设任务顺利完成。

4．积极探索土地年租制。建议探索从一次性收取土地出让金向年租制转变，即按年度分别收取土地租金。这样虽然减少了政府当前的一次性收入，但可以长期获得稳定的收入来源。消费者则可以减轻在购房阶段需要一次性支付的土地出让金，从而减轻支出负担，也有利于减轻开发企业资金负担。

5．探索社会集资、合作建房等住房供应方式。目前我国商品住房供应只有开发商开发供给的单一方式。建议借鉴国外经验，探索社会集资合作建房等多种住房供给方式。考虑到这些新型住宅供应模式运行机制还不规范，建议在加强政策引导和监督的前提下进行试点，取得经验。