当前房地产市场形势与房地产研究中值得关注的几个问题

编者按：由国务院发展研究中心学术委员会组织的学术午餐会举办多期，搭建了一个各研究领域专家就某一主题进行深入探讨的良好平台，充分体现了中心内部活跃的学术氛围，本刊一直坚持深入报道，反响较好。根据有关建议，学术委员会决定将原来的“午餐会”改为“下午茶”，讨论的形式不变，活跃的氛围不变，本刊对活动的关注不变。本次是“下午茶”第一期。

时间：2012年11月21日

地点：国务院发展研究中心学术活动室

主讲人：国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松

主评人：国务院发展研究中心市场所所长、中心“房地产重点基础领域”学术负责人、研究员任兴洲

主持人：国务院发展研究中心学术委员会秘书长程国强

整理：本刊记者 杨良敏 姜 巍

主讲人邓郁松：房地产是一个争议比较大的话题，在理论价值判断上出现重大分歧，产生很多截然相反的看法。对这些重大的、深层次的理论进行研究有助于逐步减少对房地产市场的一些分歧。

房地产市场运行情况及明年市场预测

就当前房地产市场进展情况看，第一，房地产投资增速在去年下半年以来开始逐渐回落；第二，房屋新开工面积是在绝对下降，且降幅不小；第三，虽然8月份之后投资增速已经有所企稳，但是施工面积增速还在下降,而且比投资增速回落速度还要快；第四，销售状况开始逐渐好转，降幅在缩小，销售额已由负转正。换句话说，全国新建商品房销售均价在上涨。从资金来源情况看，今年下半年以来房地产开发企业资金来源状况开始好转，而且个人按揭贷款上升非常快。个人按揭贷款快速回暖反映了两个情况，一是去年信贷额度较为紧张，今年情况有所好转；二是去年利率提高之后对个人按揭贷款也有一定的抑制作用，但是今年两次降低利率刺激了住房消费。最后，今年上半年土地购置面积负增长，到9、10月份开始处于降幅有所缩小的状况，但是总体上和去年同期相比仍然是下降。土地购置面积大体上反映的是来年土地开发的趋势，而现在的土地购置价格可能对后续的土地开发产生影响。

在这些主要指标中，销售回暖是比较明显的，从7月份开始单月销售面积就已经开始出现正增长，10月单月销售面积同比增长超过20%。从北京来看，今年销售比较火爆，前10个月份销售面积同比增长30%，但这种增长是在前几年负增长的情况下出现的。北京商品房销售的峰值出现在2005年，将近三千万平方米，然后连续几年快速下降，2009年又出现了一个所谓的顶峰，但2011再次出现了下降。今年以来虽然同比增长幅度较大，但和历史高峰相比仍有很大差距。

从全国新建商品住宅销售均价情况看，1-10月，大体比去年同期上涨了7%左右。但是不同城市不一样，像北京、上海同比是下降的。

根据目前各项指标运行情况，预计四季度和2013年全国新建商品住宅销售均价稳中有升的态势可能仍然会持续。从1998年至今，全国城镇的房价收入比（当年新建商品住宅销售均价＊100/当年城镇居民人均可支配收入＊当年城镇户均人口，即本文使用的房价收入比含义是用城镇居民户均可支配收入购买一套建筑面积100平方米、价格相当于当年新建住宅销售均价的住房需要多少年）平均为9年，但是最高峰是出现在1998年将近11年，2008年最低不到8年。假如今年的房价上涨3%-5%，房价收入比基本上和2008年左右非常类似，也就是说如果把房价数据看成一个指标，从收入角度来看是支撑全国新建商品住宅价格稳中有升。但这和大家的感受非常不一样，大家一直在说房价太高了，可能是表面情况，实际上是反映钱不值钱了。2008年到2011年全国新建商品住宅销售均价涨2.7倍，城镇人均可支配收入涨了4倍，M2增长了8.2倍。也就是说，实际上1998年到目前为止，城镇人均可支配收入是超过全国新建商品住宅销售均价涨幅的（请注意这是对比全国的数据），同时M2大幅增长，所以我认为货币贬值更值得关注，不单表现在房产，而且表现在很多层面。同时，也要看到，虽然全国的房价水平总体上尚处在合理区间，但用同样的指标衡量，北京等部分城市房价是明显偏离合理水平的。

价格是由供求关系决定的。从今年7月份开始全国商品房销售面积增速开始超过新开工面积增速，去库存加快。如果往前看，二者上次交叉是在2009年3月份前后，全国房价大幅度上涨也正是2009年3月之后。从北京来看，二者交叉出现在今年3月份，大体与北京房价出现上涨的时间相同。按照这个趋势，到明年特别到明年3、4月份之后，可能供求关系会进一步发生变化，因此，需要密切关注供求关系变化对房价的影响。

房价如何变化，有两个因素影响比较大：一是收入增长情况，二是金融政策的变化。大体得出的结论是，从长远看房价的涨幅基本上和收入的涨幅是一致的。世界各国的统计数据显示，中长期房价变化98%是由收入增长所引起的。从短期来看，房价的波动更主要是由于金融政策造成的。假如，在2008年买一套值一百万的房子，首付40万，贷款60万，按照当年的1.1倍贷款利率测算，每个月需要还5250元；到了2009年，假如买房子首付还是40万，每个月还是还5250元，但是由于2008年底大幅度降低利率，实行七折优惠，结果会出现首付和月供均不变，但可贷额度会提高42%，也就是整体的房价支付能力会提高25.4%。2009年全国新建商品住宅销售均价涨幅是25%，基本上可以通过利率政策的变化来解释2009年全国房价的暴涨。明年房价会有怎样的情况？在很大程度上仍取决于住房金融政策和收入增长情况。如果收入涨幅很小，推动房价上涨的动力就很有限；如果住房金融政策比较稳定，房价大幅上涨的基础也就不存在。但如果收入增长很快、住房金融政策特别宽松，将会对房价带来很大的影响。同时，还要看到部分热点城市新增土地供应不足的问题可能会在明年进一步地显现出来。从北京来看，今年3月份开始商品房销售面积增速超过了新开工面积增速，今年1到10月北京市新开工住宅面积下降接近40%，后续商品房供应不足的问题可能会凸显。从2008年以来大规模建保障性住房对改善住房条件是有帮助的，但是当市场上大多数是不可以上市交易的保障房，而新增商品房的供应在减少会带来什么样的结果？过去三年北京、上海新增土地住房面积中保障住房占了七成左右；到10月份基本上全北京在建住宅面积大概是7200万平方米，其中4600万方米左右是保障房，只有2500万平方米左右是商品房。在2005年，北京市一年的商品房销售量就接近三千万平方米，目前北京这种商品房新增供应情况未来会带来怎样的影响值得我们关注。

从全国来看，今年7月份以来商品房销售市场在回暖，但是这一状况是否可持续要考虑两个因素：一是考虑金融政策会不会发生大的变化；二是考虑税收政策，特别是对改善型需求的政策。目前，面对很多人经常说的“刚需”概念，我个人认为这个概念不是很准确，也难以准确区分购房人的特征，比如改善性需求是不是刚需恐怕还没有人能说清楚。一对夫妻刚结婚可能买个小房就可以，如果有了孩子可能很难住，必须要改善。我个人认为，房地产市场的需求者中占比最大的是改善型需求，其次是首次置业。从部分国家的数据和国内部分城市的调研情况看，购房人群年龄主要集中在20岁—64岁，其中20岁到34岁之间主要是首次置业人群，在35岁以上主要属于改善型需求人群。从人口年龄结构来看，处于首次置业年龄段的人口占全部买房人口的1/3左右，2/3属于改善性需求人口，那也就意味着市场更大的群体改善性需求。2008年以来市场有很大的波动，是和我们对改善性需求政策有关系的。例如，对第二套房子实行1.1倍的利率在打击、抑制投机性住房需求的同时是不是又影响到了更为庞大的正常的改善性住房需求的群体，这一点是我们关注的。再如，对5年以内的二手房转让征收营业税在抑制投机投资需求的同时，是不是也影响到了改善型需求，对此也要进行深入分析。

商品房销售能否回暖还需要考虑是否有足够的供应量。目前北京等部分大城市和全国大部分城市在商品房后续供应方面的差别非常大。北京商品房销量从2005年之后一直在下降，但是人口一直在增长，问题在哪里？在于北京从2003年开始新开工面积逐渐下降，也就是说有多少销售量不单指有多少人去买，还指有多少房子可以供应。2012年，北京商品房新开工面积明显下降，应深入思考这会对后续的销售带来什么影响。

关于投资形势。我个人认为，明年的投资形势仍不容乐观。看投资有两个指标，一是资金来源。虽然从7月份以来投资增速在逐步好转，但仍然处于历史上一个非常低的水平，百分之十几的资金来源增速很难支撑20%以上的投资水平；二是，从研究来看，我们认为中国到目前为止已进入房地产投资客观上从高速增长到中低速增长的过渡阶段，我个人对今年和明年的投资增速做了一个判断，最乐观的情况下明年的房屋施工面积增速比2012年还要低，可能会低两个百分点左右。

房地产需要关注几个问题

对房地产市场形势和政策，可以说各方面的分歧非常大，减少分歧的关键是要对一些基本的理论问题达成共识，对此，我们需要关注以下几个重要问题：

第一，要认识到人口因素对房地产市场的影响。总量结构变化趋势基本上决定了房地产市场的中长期变化趋势，无论是房屋新开工面积、施工面积或者房价变化都与人口总量和结构有非常重大的影响。这么多年之所以房地产得到快速发展与人口增长、城市化提高、处于购房年龄段的人口快速增加有密切关系。但是，必须要看到未来五到十年我国人口总量结构和流向都会发生重大变化，在这个时期制订房地产政策要特别具有前瞻意识。一旦不能够适应人口结构变动的特点，可能十年后会有很多遗憾。目前可以看到，处在购房年龄段的人口总量在“十二五”期间仍会增长，但增速已经显著低于“十一五”期间，到“十三五”期间处于购房年龄段的人口总数开始绝对下降，人口老龄化已经非常清晰地表现出来。未来住房需求的主要特征是什么，需要我们现在就去思考。

第二，如何认识到房地产发展的阶段性。有很多人用中国当前的房地产形势和日本、美国、欧洲作比较，但是房地产行业像其他行业一样都有其发展规律和周期性，那么中国目前房地产发展处在哪个阶段，阶段性特征是什么，应该怎样借鉴国外的经验，选择国外哪个阶段并与之比较，值得我们去深入思考。

第三，如何认识房地产市场的波动与房地产调控的关系。可以看出，房地产两次大的波动恰好是房地产调控政策出台最频繁或者说措施最严厉、最宽松的时期，调控政策的目标非常清晰，但是一直未能达到预期，问题在哪？如果不能够用一个逻辑很好地解释从1998年以来到目前为止中国房地产市场波动变化，就很难找到真正对症下药的政策。所以，需要深入思考房地产波动背后的规律、逻辑、原因，并利用它去制订相应的政策。关于房地产泡沫问题，我们认为房地产泡沫表现为房价上涨，但不是房价上涨就一定表现为房地产泡沫。怎样区分房价的正常上涨和房地产的泡沫需要深入分析。

第四，如何认识房地产的属性并进行住房分配制度的设计。房地产具有一般商品的属性，还是一种投资品，也具备公共品的特征，但究竟是什么？房地产是一种很特殊的产品，世界上找不到两所一模一样的房子，因为它有空间的特定定位，这就引出一个问题，怎么样把差异化的住房做有效的分配，一是，所谓的市场化，价高者得；二是，计划分配。差异化背后的逻辑是什么，更深层次的价值判断是什么等等。例如，谈保障房，谈住房问题，让穷人住的更好，住在市内，是一个选择，但是市中心的房子是有限的，是给穷人还是给相对富裕的人？为什么这样分配？不同的分配制度在福利和成本方面有什么差别，等等，都需要进行深入研究。

主评人任兴洲：谢谢郁松的演讲。作为中心的基础领域研究，市场所研究房地产已经有了近20年的历史，一直跟踪中国的房地产市场的改革和发展，而且从1998年房改以来也参与了一些重要的决策研究并做了一些前瞻性的分析。例如，未来中国的住房需求到底是多少？随着人口结构变化、老龄化社会的来临，对住房到底有什么样的需求。另外，保障房的需求到底有多少？如果连未来的需求都不知道，就无法科学制订相关的政策。所以，去年我们市场所做了一些量化的分析，希望从未来需求的角度来看现在的政策制订和制度性安排。

今年，市场所房地产基础领域研究课题组到俄罗斯和德国进行了考察，感觉各个国家的房地产市场差别比较大。德国从战后两德分离到1990年两德统一，实行的是不同的住房制度。统一后成为统一的市场。目前，德国住房的自有率只有46%，其余是以租房市场为主。形成这种现象，一定是有其符合国情的制度安排。而欧洲其他国家自有率比较高，中国是80%的住房自有率。形成这样的格局，可能各国有各国的国情。所以要谈中国的住房市场，可能要从更大的国情和发展背景来看。第一，中国的改革开放使得市场化进程大大加快，人口快速增长，再加上体制转轨。在建国后的三十多年里，中国没有住房市场，而是以福利分房为主，是较低水平的福利分房。住房制度改革是制度的转轨，从计划经济和福利分配住房转到建立住房市场，而其他国家不存在转轨的问题。第二，快速的城市化。巴西快速城市化过程中形成了大量的贫民窟，以此解决了城市化中一部分人的住房问题。我们国家当然不能采取这样的方式。但我们在快速城市化过程中确实存在如何解决住房问题，需要有一些具体的制度性安排。就住房改革的大思路来看，我国是有一些调整的。1998年的住房制度改革，总体思路是想学习新加坡经验，即贫困阶层用廉租房方式解决，中等收入以下的居民以经济适用住房形式解决。而中等收入者占城镇居民的绝大部分。这样看，当时是想以绝大多数人的住房以经济适用住房方式解决住房问题。到2003年以后，总的思路发生了较大的变化，即中低收入家庭的住房问题是以普通商品住房的方式解决，更多的居民需求被推向市场，经济适用住房变成了只对低收入者的保障房，范围大大缩小。2007年以前，全国各地的实物保障程度不足5%。2010年后，由于房地产价格快速上涨，居民购买能力显著下降，又开始大规模地建设保障性住房，2011年建设1000万套，十二五期间要建设3600万套。

可见，我国的住房制度和住房市场与其他国家不同，有其具体国情，人口数量大、体制转轨期、快速城市化，还有制度安排方面的大思路的变化。关于住房结构问题，刚才郁松也讲了房价收入比，全国房价涨了2.7倍，收入涨了8倍多，看似房价收入比并不高，但是可能有结构性问题，就是低收入的人买不起房，而高收入的人不缺房子，用房价收入比可以去分析一些问题，但是在具体实践中这种分析也可能掩盖了结构性问题。还有一个结构性问题，就是保障房和商品房的比例。刚才郁松也讲了，现在要求一些城市将部分土地供给保障房建设，但是商品房需求量又很大，所以将来可能就有这样的情况：大量的保障房、公租房由于地理位置等原因没有人去住，而市场上的商品房又供不应求。所以，就形成了结构上的不匹配，这是我们需要关注的问题。不仅北京有这样的问题，一些其他地方可能也有这样的问题。还有需求结构方面。刚才郁松说有大量改善性住房的人口，但是未来对住房的需求有一部分是新参加工作和务工人员，这些人需要什么样的房子，要建在哪里，这是个问题。与德国相比，中国人对购房的偏好，对自己拥有住房产权的偏好原因很多，一是中国人普遍的置业观念，得有自己的房子；二是制度设计原因，因为德国人买了房子也不可能赚大量的钱，资产也不可能大幅度升值，住房的投资、金融属性不明显，主要是实现住者有其屋，大量人在租房，而不是为了有其产权。而中国这些年在需求上没有任何的限制，快速城市化导致房子供应不足，形成了房价大幅度上升，买了房子的人就赚到了，住房的金融属性被人为放大，导致人们更热衷于买房，因为资产能升值，而租房的钱则不能升值，再加上租房的权益没有严格的法律法规保障，就导致人们更倾向于购房，这里确有一个政策导向的问题。在德国，有一系列鼓励租房的政策，租房非常便利，既保护租房人的利益也保护出租人的利益。在租金上，有专门委员会对城市的租金加以核定，一般租金不能高于这个水平，同时，对低收入者在租金上还有分类补贴。这样的制度安排和法律就引导社会成员的租房偏好。

关于土地和房价的问题。现在中国的土地财政，地方对土地出让金的依赖，使得土地价格居高不下。我们课题组一直在研究土地出让方式，即逐步改为年租制度，而不是一次性出让。十八大提出了双轨制解决住房问题，双轨制应该如何实施？商品房市场健康发展需要有哪些制度安排和政策引导？现在的限购被认为是行政手段，那未来的长效机制是什么？我国住房保障体系究竟应该是什么样的，这些都需要好好地研究制度框架和总体设计。

评论与答问

程国强：作为一个消费者，我对这个基础课题研究是充满期待的。第一个问题是，从市场格局看，现在政策取向的关注点究竟应该是什么？刚才郁松提出了一个问题，怎么来判断现在的房价，因为不同的判断，政策取向是完全不一样的。短期内控房价还是有办法的，有人提出：一是真正的实名制，二是征收房地产税，但是效果如何不是很清楚。第二个问题是，从城镇化的角度，中国现在是城镇化过半，可能将来十年、二十年城镇化可以完成，最终的城镇化率是70%左右，达不到发达国家78%的平均水平。但是这十年、二十年的城镇化过程中，按照课题组提出的增量需求部分如何解决，这就涉及分配制度也包括房地产政策的设计。那么中国究竟是怎样的房地产政策目标和政策构思？

孙兰兰（国务院发展研究中心国际局局长）：我认为不管什么国家，什么社会，房地产市场都具备两个特点，一是保障，二是市场。中国房地产这两条路走得这么艰难，是因为一段时间内房地产作为支柱性产业的指导思想下，把应该作为保障性住房的需求全部用市场化来解决。而现在反过来抓保障性住房又是在完成数量指标，而房子是不是给人住的，人能不能住，并未作重点考虑。我只看到一栋栋楼房竖在天边、山脚，没有交通、医院、生活设施，指导思想从完全市场化的极端，走向为完成任务的极端。我认为，不管社会如何发展，如何发达，都会有穷人，政府就必须提供保障住房。而政府需要提供多少比例的保障住房是需要科学测算的。实际上，搞限购不仅房价没有压下来，反而一些改善性需求被压制。其实，如果控制好房贷，就能抑制炒房现象。

第二，今后的保障房需要有便利的交通，所以是不是把市区的商品房逐步开发成为保障房，而把郊区的经济适用房、公租房加以改造，这是一项很大的工程。以后一定要将该市场化的严格进行市场化，银行把关不要出现坏账；该保障的一定要保障，该鼓励租房的要给予政策支持。要从人的角度出发，不要为了政绩。

最后，我很关注郁松讲的中国的房地产是不是有泡沫，不要人云亦云，西方对中国的干扰太大，我们需要自己冷静地去分析这个问题。

樊雪志（国务院发展研究中心农村部副研究员）：刚才郁松老师讲了，未来“十三五”以后需求可能会有所下降，虽然没有很明确地说清楚具体的时间点，但是可能会有这样的问题发生。现在讨论的房地产基本上是城市或者城镇地区的房地产，农村地区就不叫房地产。与城市住房紧张的同时发生了另外的一个现象是农村的空心化，很多农村的房子实际上是没有人住的，大量人口的机械性迁移，从农村地区到城市里来的，像现在每年大学生差不多680万左右，不是说这些都是来自于农村地区，但是有相当一部分是来自农村，就是说如果考虑到人口的机械迁移，就像您预测的20岁到34岁，35岁到64岁之间的住房人群的需求结构变化需要细分一下。因为农村地区人口和城镇地区人口的变化不是同一个数据或者说不是一个样本空间里的。需要把机械迁移的人口考虑进来是有一定原因的。假定以北京市2010年的数据来看，这时房地产调控史上最严厉的调控政策出台，把户籍和社会保障等一系列要素作为买房的前提条件。近几年，北京市每年有大约11万左右的户籍人口机械迁移，就是中央单位、中央国家机关、中央企业、北京市机关企事业单位用来解决干部进京、央企人员的流动、人才吸引包括配偶、随迁子女、随迁老人等等，都表现为机械迁移。我观察过去几年的户籍变化情况，户籍人口不算新生儿，随迁人数差不多每年有10几万，假定是两个人组成一个家庭，也可能一个人就代表一个家庭。这部分机械迁移进来的、不受限购政策影响的新增户籍人口大概每年可以形成5万套以上的住房潜在需求。不可否认，北京市每年提供了一部分住房保障，比如一部分公务员可能有住房保障，但是有些人是没有住房保障的，就必须到商品房市场上去寻求购房，但是北京每年住房销售的套数大概也就在十几万左右。这些机械迁移进来的、不受限购政策影响的新增户籍人口可能就需要消耗现有年度商品住房供给量的一半。结论是，像北京、上海、广州、深圳这样的大城市，其商品住房需求短期内不会下降。

任兴洲：我们在调研中了解到，北京每年新增的住房购买人群，一是国有企业有一些进京指标，主要是毕业生和新入职人员，他们有购房资格；二是在限购政策下，每年有一些非京籍人员，但交税已够五年的，也有在京购房资格。再加上其他一些政策（如引进人才等）每年约有四十万人左右。这些人都属刚需人群。

樊雪志：这点您说的很对。我想说明的问题是，随着既有城镇人口结构的调整，老年人口会增加，年轻人减少，这部分人的住房需求可能会出现下降。但是，由于机械迁移的存在，有大量的农村年轻人到城镇地区来买房或者到城镇地区来居住变成常住人口。最终，导致全体城镇人口的住房需求短期内不会下降，也许在更长一个时期，随着城镇化率增速下降，城镇人口的购房需求才会下降。

任兴洲：这就是我们国家快速城市化的分配方式跟不上大配套带来的。当然，大的城市基础设施配套需要资金是很多的，所以我们需要进一步研究这个问题。公租房最大的问题就是政府资金比较缺乏。最近我们到合肥调研，他们采取了“产城融合”的方式，即在城市化和产业化过程中，将一部分保障房的建设任务分解到开发区和部分大型企业，通过职工宿舍以及员工公寓等方式解决。

王忠宏（国务院发展研究中心产业部研究员）：房价上涨或者下跌都会有一定的影响因素。例如，北京、上海不同于其他地方，刚刚讲的政府换届大量干部进京，还有国外机构来投资，包括很多人认为大城市机遇更多等等，但是如果一些中小城市和小城镇发展起来，公共服务差距越来越小，可能有更多的人愿意回去，这样的趋势也会带来北京住房需求的下降。另外，如果北京的房价高到一定程度，就决定这里无法居住。所以，既有拉高价格的因素，也有降低价格的因素。

刘卫民(国务院发展研究中心市场所研究员)：整个演讲给我最大的启发是为我们提供了分析房地产市场的一种框架，特别是影响住房需求的非常关键的中长期因素。第一，关于人口包括人口规模、年龄结构、区域分布；第二，关于收入与住房支付能力的关系；第三，关于利率对短期需求的冲击以及对中长期购房行为的影响。这一点，德国与我国有较大区别，德国住房消费者把利率政策作为中长期的因素考虑，而不是短期波动对房地产市场产生冲击。通过对演讲中所提及的几个指标分析，我个人感觉在现在的供求关系下，可能是在未来几个季度里房地产市场可能会形成销售回暖，房价企稳、投资回升的走势。从更长的时间来看，5年左右以后将是我国整体住房供求关系发生转折的敏感时期，需要制定适宜的住房政策，避免产生大的市场风险。但从许多成熟的、稳定的国际大型城市的住房市场情况经验看，这些国际化大都市的房价大都是处于高位运行的状态，最主要的原因是这些国际化城市聚集了大量资源，包括更多的就业机会、更优质的基础设施、更完善的公共服务，因此对劳动力具有更大的吸引力，也导致这些城市的住房需求一直比较旺盛。我觉得，我们的住房政策的核心目标不是房价，当然作为一般的住房消费者，房价是与自己切身相关的直观指标。住房政策的核心目标应该是让所有人（特别是要考虑城镇化过程中的新增人口）解决居住问题，通过适度的住房投资确保住房供应规模，在供应体系中要市场与保障并重，建立多层次、多形式的住房保障，同时在需求侧既要支持基本住房需求，也要抑制投资投机需求，这样才可能解决城镇化快速推进过程中的住有所居问题，确保实现高质量的城镇化。

范建军（国务院发展研究中心办公厅研究员）：我想谈三个方面的问题。

第一，关于中国房地产业的发展战略问题。从住房的需求主体来看，也主要包括两类：买房人群和租房人群。一个国家到底是买房人群占多数还是租房人群占多数，我个人认为和该国的收入结构有很大关系。比如说美国80%是中产阶级，中产阶级完全买得起房，因此，美国主要采用买的方式来解决住房问题。德国虽然也是中产阶级占大多数，但是，由于政府制定了租房住更划算的政策，因此，德国居民主要采取租的方式解决居住问题，56%左右的城市居民租房住，在大城市，如法兰克福，租房住的家庭甚至超过80%。在像中国这样的低收入人群占大多数的国家，即所谓“金字塔”型收入结构的国家，由于多数人买不起房，因此，只能选择以租房住为主的房地产发展战略。

从住房的供应主体看，也应包括两类，一是政府，一是市场。考虑到公平和效率问题，政府应主要向居民提供租房资源，而不是买房资源，如经济适用房和限价房等，买房资源应主要交由市场提供。当然，对于市场而言，它既可以提供租房资源，也可以提供买房资源，而且价格应完全由市场决定。

由此，中国房地产业的发展战略就应该很清楚了：（1）中国应主要采取租房为主的房地产发展战略。（2）政府应成为城市居民住房资源的提供者，而且应主要面对占比在30%左右的低收入贫困人群提供廉租房、公租房。（3）市场是中国城市居民住房资源的主力提供者（占比70%左右），市场向城市提供住房的方式既包括出售的方式，也包括出租的方式。目前市场化的出售方式已经很发达了，但市场化的出租方式还主要以个人为主，公司型的房屋出租企业还是空白，今后应大力发展房地产投资基金，向社会提供更加稳定的租房资源。房地产投资基金实际上也是一类房地产开发商，它通过发行股票、债券和信托产品，筹集社会闲散资金进行房地产开发，只不过他建的房不能出售，而只能出租，但租金价格由市场决定。中国要实现居者有其屋的社会理想，必须有大思路。

第二，关于房价调控问题。目前政府在房地产价格调控方面存在误区，政府关注的焦点是房价，实际上房价是富人的房价，只有富人才买得起房子，而穷人只有去租房，因此，政府应该更加关注租房的价格，而不是买房的价格。政府为控制房价，对非户籍人口进行限购、提高首付比例等措施，把很多原来买得起房的人逼入租房市场，结果反而推高租金价格，更加不利于穷人解决住房问题。

第三，关于房地产调控策略方面的问题。目前政府的房地产调控策略存在很大问题。从经济学角度看，决定房价高低的核心要素是供给和需求。政府通过限购、提高首付、实行惩罚性利率来控制房地产需求，特别是投资、投机性需求，是没有问题的，但是，政府在采取措施控制房地产需求的同时，又采取各种措施打压房地产供给，就让人难以理解了。这其中最典型例子的是严格限制房地产商融资渠道的各种政策措施。其背后隐藏的逻辑是：一旦将房地产商的融资渠道堵死，那么房地产商只有通过降价卖房来获得流动资金，其结果是房价必然会下降。这种控制房价的逻辑可能短期内能取得一定成效，但长期看，不但不会压低房价，而且还会导致房价暴涨。因为没钱买地和建房，大批房地产商不得不退出房地产市场（有的房地产商从一线城市转战二三线城市，有的干脆完全退出），其结果必然导致商品房库存（尤其是一线城市）大幅下降，商品房预期供应量大幅下降。我们看到，自实施严厉的房地产调控政策以来，大多数一线城市无论是商品房新开工面积增速，土地购置面积增速还是商品房库存都出现了明显下降，这预示着未来几年，一线城市的商品房价格很可能会出现报复性上涨。可能有人会问，目前统计局公布的商品房待售面积并没有明显下降，我想说的是，房地产开发有很长的时滞，目前的待售房屋很可能是2～3年前开发的，而且其中有相当比重是二三线城市的房屋待售面积，一线城市的房屋待售面积近1年来一直在下降。所以政府在控制需求的同时应该增加供给，而不是限制供给。当务之急是放开对房地产商的贷款、股票、债券和信托融资的限制，同时增加商品房的土地供给，以增加商品房的未来供给能力。这不仅有利于控制房价，而且也非常有利于推动经济企稳回升。政府在加大保障性住房、公租房建设的同时，也应该制定更加倾向租房人的政策和法律法规，让更多的人愿意去租房，而不是买房。

蒋希蘅（国务院发展研究中心国际局）：中央提出的“收入倍增计划”会不会因为改变收入预期或者货币调整而直接或间接影响到房价？

张 鸿（国务院发展研究中心信息中心副主任）：我认为政府在过去的房地产政策中，对中小城市的发展缺乏合理规划，比如像鄂尔多斯一人拥有多套住房，而且现在空置率很高，造成资源的极大浪费。我的问题是，政府给予地区政策的支持方面，应考虑巨大的资源浪费问题，今后应采取哪些措施？

邓郁松：我认为在这个时间点特别需要在房地产政策取向上要有大的构思。我个人认为，要实现房地产市场持续健康发展，需要把握几个重点：第一，市场是以自住性需求为主；第二调整好供求关系，保证供求的基本平稳，如果供求是平稳的，特别是金融政策是中性的，大体上不用特别担心会出现大的危机；但是如果在这过程中仍然不能够很好地处理好房地产金融政策，特别是不能很好地处理好房地产市场供求关系问题，房地产市场出问题的可能性就会增大。第三，房地产的市场化不能解决所有的问题，不可能让所有人都买得起住房。所以，政府必须做好住房保障工作，但需要深入思考把住房保障和市场化配置住房资源形成一个无缝的衔接又比较公平的制度。

关于北京的房价为什么会涨，我做几个判断。第一，我个人认为北京目前的房价确实是有泡沫的，而且泡沫比较严重，实际上我提到的房价收入比是所谓的劳动力和土地两种要素资源的比例关系。中国和美国，即便人均收入相同，中国的房价一定高于美国，这是由于所谓的人地关系决定的，所以不能够简单用所谓3到6倍来判断是否有泡沫。美国次贷危机发生前房价最高的时候它的房价收入比也没有超过5倍。我认为，全国没有问题，但是北京有问题，北京从2000年到2006年房价收入比的均值12倍多，比全国高（全国大概是9倍多）。2007年到2009年均值是17倍多一点，2010年到了20倍，2011年略有回落到17倍，所以北京的问题比较大，但北京的泡沫会不会破灭，从目前的情况看短期比较难，因为所有房地产价格有泡沫的城市或者国家都有一个共同的特性：第一，在房价上涨的时候供应量是上来的，而北京供应量在下降。第二，所有泡沫发生问题的国家都是在收入增长基本停滞的时候发生的，就是收入不支持房价大涨，但是金融政策造成房价上涨。第三，提到鄂尔多斯，鄂尔多斯常住人口不超过两百万，大概在2009年左右一年的新开工面积超过1000万平方米；北京仅仅市内的常住人口超过1600万，每年的新开工面积1000多万平方米；莫斯科1000多万的人口，每年的建筑房面积200万平方米；圣彼得堡将近500万人口，每年的新增面积是200万平方米，所以供求关系非常重要。北京的高房价怎么解决，不单要靠北京适当增加商品房供应量，更要靠区域均衡发展的政策，北京之所以房价高是因为人口流入多，因为它可以提供更好的发展条件，所以住房重要但不是最最重要的因素，在一个更好的收入、更好的工作之间，人们首先选择工作、选择发展机会，而人口流入多了改变了人地关系，改变了供需状态，所以推高了房价。如果我们真正建设美丽中国，不是北京、上海一枝独秀，这个问题自然而然就解决了。

任兴洲：我插一句。有一些外来务工人员虽在北京工作，但不一定在北京买房，攒了很多的钱他要到当地的省会或地级市或县城去给家人买房，他的选择是多元化的，这是一种趋势。而我们需要做的就是知道进入到北京的这些人是什么样的结构，需要什么类型的房子，怎么提供供给，这很重要。

邓郁松：这个问题背后实际上说了两个很重要的问题。第一，住房由谁去提供，为什么可以由它来提供，需要深入分析。第二，如何实现房子和人口之间的有效配置。我个人认为，这两个问题到目前为止都是没有很好地解决。

关于收入倍增计划，我认为假如说未来十年收入能够实现倍增，从全国来看可能房价稳中有升，每年6%左右会是个比较正常的情况，因为从全球各国来看基本上在收入比较大的上涨时，房价不会涨幅很慢，反之收入增速放缓，房价不会大涨。如果在收入放缓之后房价再大涨，一定会出问题。我相信房地产都有它的周期，一旦到所谓的高点后就会往下走，只是现在还不是谈这个的时候。我个人认为，到2017—2022之间是一个非常值得关注的时候。

关于土地对房价的影响，从调研的情况来看，有两个结论：第一，不能简单地说一定是土地价格推高了房价，而是土地供给的不足推高了地价。不同的省份放在一起可以发现土地价格占房价的比例既有百分之三十多的也有百分之五十多的，占比之所以不一样，背后在于不同地方、不同城市，土地供应的总量存在巨大的差别，所以土地垄断并不是造成高地价的唯一原因，还取决于供应规模。因此，要特别重视土地供应规模对地价和房价的影响。

任兴洲：我再补充两点。第一，分享一下到德国的感触。德国的住房现在差异也很大，就是总体上德国房价比较平稳，但是最近一段时间德国一些城市房价涨的也比较快，而原东德地区的很多城市房价较低，主要是产业不发达，聚集度低，大量人口向一些发达城市迁移。这就说明，价格的涨跌受很多因素的影响。住房是不动产，且与产业的发展和聚集有很大关系，产业发展快、聚集度高，人口流入多，住房需求量就大，房价就会上涨。另外，住房市场与公共服务的水平密切相关。例如俄罗斯首都莫斯科，聚集了大量的人口，住房供给跟不上，所以房价较高；埃及有7000多万人口，其中有2000多万住在大开罗地区，聚集度很高，因为这些城市产业聚集度高、公共服务的供给能力及服务水平较高、基础设施相对完善。当然房价也比较高。我们国家也是这样。所以，如何有序地促进产业发展和聚集，提高公共服务的均等化水平，进而缓解所谓北上广深等城市的压力。当然，一些小的城镇由于产业发展快、聚集度高，也有吸引力，如浙江绍兴的柯桥，原来是一个小镇，现在变成了聚集了几十万人口的城市，义乌也是从一个县城，成为全球小商品采购中心，城市规模迅速扩大。

第二，即使像德国这样非常发达的国家，住房制度也是双轨制的，即仍有一部分由政府来保障，有实物住房，也有货币补贴，而且是分层次补贴。德国这样一个很成熟的市场经济国家，也还是采取多种保障形式，是值得我们借鉴的。

还有我想回应刚才范建军提出的问题，谁来提供保障房？德国的租赁房市场中用来出租的房子大量都是私人提供的，所谓的私人是两部分人，一个是个人，还有就是机构出租者。政府也有一部分实物配租的保障房，按相关制度向低收入家庭配租，同时提供相关的法律保障。