构建以商品房为主体，以保障房为补充的住房消费体系——论居民住房消费的基本框架

◎ 江苏省国信集团 李壮志

衣食住行是人们的基本生活需求，其中住尤为重要，关系到社会的安定与和谐，建立完善的居民住房保障制度，是社会主义国家优越性的具体体现。

随着国家的市场经济体制的基本建立，住房改革已经历了实物分房、补贴出售、部分产权出售、商品货币分房等几个阶段。城市化进程的加快使得越来越多的人涌入城镇，而有限的城市土地，使得地价、房价不断上涨，城镇低收入居民的租、购住房开始成为政府重点关注的问题。政府为此相继制定了包括集资建房、安居工程、危旧房改造、廉租房和经济适用房等一系列住房保障措施，并通过宏观调控，抑制了商品房的过快上涨。这些政策在一定程度上改善了中低收入居民的住房条件，但是在制定和执行这些政策过程中，有一些问题很值得关注，特别是在经济适用房方面，政府在房型结构设计以及分配方式等方面的控制上还存在诸多不足。例如，没有出台经济适用房的统一建造标准，出现有的面积过大，经济适用房很不“经济”的现象，而且由于经济适用房的利润指标较低，有些地方政府对于经济适用房的开发积极性不高。此外，由于没有通过立法来加以强制，导致出现一些迫切需要住房的居民未能得到住房，而一些投机者却侵占了有限的国家福利资源，使政府的愿望难以实现。如何使弱势群体的住房权益得到保护，使住房保障成为构建和谐社会的重要组成部分，已成为一个紧迫问题。

住房保障是居民住房消费系统中的一个重要环节，而住房消费又是国民经济体系中的重要支柱之一，如何构建以商品房为主体，以保障房为补充的居民住房消费体系，是需要进行住房消费的顶层设计来保障。从居民的由低到高的消费能力来分析，可以形成如下的主体消费梯次：廉租房，经济适用房，租商品房，购买商品房。廉租房主要是要解决资金来源，建议除了政府拨款以外，还可以充分利用社会捐款来完成，当前需要解决好的是经济适用房的一些问题。

1、政府应确实承担起主体责任，组建国屋监造局

商品房市场化走到今天，房价已到让普通老百姓望而生畏的地步。开发商追逐利润，地方政府追逐GDP，投资者追求高回报；而对于普通老百姓而言，工资收入的提高却难以跟上房价的高涨。城市化进程使住所成为人们的重要需求，人口流动的加剧也强化了这种需求，国家的中、长期住宅用地规划的不透明也造成了人们对未来房源的恐慌，存款不如存房似乎成了社会的一种共识。

因此，房价的一路攀升也就不难理解了。那么，究竟谁应该来承担解决低收入家庭的住房问题的责任呢？应该是政府。如果在市场和社会福利之间找平衡点的话，只有政府可以做到，开发商要对企业的利润负责，要完成产业链的延续，让他们承担起解决社会福利问题，需要有足够的实力才行。像万科一样的企业，中国还很少，以企业为首选责任者的做法是难以走远的。

因此，作为福利性质的经济适用房的开发任务应该由国家来承担，方式就是组建国屋监造局，隶属于住房和城乡建设部，其他相关部委派人参与，由中央到地方进行人员配置，负责经济适用房的全程开发，中间环节不涉及开发商。由国屋监造局选址，进行户型设计，负责成本控制，委托专业的项目管理公司进行招投标、进行工程建设、直至交钥匙给地方政府住房保障相关部门进行分配。这样，经济适用房的户型、造价以及分配就都在政府的控制之下了。

2、进行全国住房普查，精确定位经济适用房保障范围

在保障范围上，国际上存在“特惠制”和“普惠制”两种思路，“普惠制”由于缺乏一定科学根据和经济基础，难免引起居民的误解，认为国家目前已具备解决大部分居民住房问题的经济实力，实际上并非如此。应该认识到我国当前的经济适用房制度只能解决少数低收入家庭的住房保障问题，在一定时期还是需要采用“特惠制”。

但是，科学的保障定位来源于准确的调查研究，因此，进行全国的住房普查就显得尤为重要，通过掌握第一手资料来科学地规划未来5年，10年或更长时间的国家住房保障的开发计划，把住房保障纳入到国家经济发展战略的系统中来，让居民有基本的住房消费期待，从而有效地进行家庭消费规划。

3、恢复经济适用房的本来定位，设定50平方米标准居室。

经济适用房第一是适用；第二是经济。然而在实际实施中却出现了户型面积过大、单套总价过高的问题；建筑的档次与普通商品房相差不多，甚至有200平方米的豪宅。这样就造成了低收入居民买不起，高收入者造假入住的情况，使国有资产变相流失，为腐败开辟了一个新的渠道。因此，制定经济适用房的建造标准已成当务之急。

首先，经济适用房要适用。目前中国的家庭结构是以3口之家为主体，50平方米的两室一厅一厨一卫的配置即可满足基本的空间需要，可直至孩子成家前都可适用，甚至成家后的一定时间内也可以适用。

其次，经济适用房要经济。关于经济适用房的总价标准尚无一个准确的定位，由于地区经济水平的差异，各地也难以统一，如以家庭年收入3万元为例，按国

际上关于房价收入比1：4～6，中的1：5计算，那么合理房产总价为15万元，50平方米的房子，单价就是3000元/m2,这个价位应该在中等城市是可以接受的，可作为指导价，其他地区可根据不同情况再进行相应调整，建造出低总价房推向市场，对房地产的宏观调控也会产生积极的影响。

4、建立经济适用房的轮候机制，通过立法禁止经济适用房出租出售

由于政府财力有限，住房福利的发放肯定要一个轮候的过程，每年建造经济适用房的数量情况公布后，需进行实名制申请。凡申请者随申请表上缴1万元作为保证金，一旦查实虚报个人情况，没收保证金。而后转由街道居委会负责确认其情况是否实属，最后由各地住房保障部门及国家专项监察部门予以审核确认，并在网上公示半年，在国家有关部门备案。每年为一个申请批次，截止日为6月30日，同年同一批次的如果房源不足，则抽签排队选号，未中签者进入下一个批次，但优先选购。

为控制使用有限的公共资源，使大多数居民受益，经济适用房应禁止出租、出让、出借及出售，只能限本人居住。由于房价低于市场价，居民只拥有房屋使用权，如需转让只能以原价转让给政府，政府拥有完整产权，通过使用权和产权的分离，有效阻断经济适用房的牟利空间。这样政府就可以保留更多的房源，形成国家房产储蓄中心，以安排那些更需要的低收入居民。对于以原价出售给政府的居民设定一些奖励政策，如可以考虑给予购房低息贷款等；而对于私自转让、出借、出租、出售者，一旦查实则以没收论处。以上的措施必须上升为国家法律，出台《国屋使用权购买及居住法》，以法律形式加以明确，确保这项国策得以落实。

通过以上的一些措施，使保障性住房的制度化、法制化得以实现，商品房的良性发展也就有了基础。同时，商品房的良性发展也为保障房的建设提供了物质保障。因此，在保障住房体系基本建立以后，对于房产市场的调控也需要进行适时、适当微调，如采取3套以上房产税，交易税累进征收，3套以上限购等措施，并给出政策的执行期，可以考虑以10年为一个阶段，使房价的运行有一个平衡器，以促进商品房市场的良性发展。鼓励居民的住房消费需求，活跃二手房市场交易，抑制过度的房产投资，使房产资源流动起来，建立起以商品房为主体，保障房为补充的居民住房梯次消费体系，为国民经济的健康发展起到有效的促进作用。