试论物业管理在社区管理中的重要作用

王战山

摘要：社区是社会的细胞，建设和谐社会，首先要设和谐社区。物业管理作为社区服务的一支重要量，在社区建设中发挥着重要的作用。但在具体的实践中，如何把握社区建设与物业管理的关系，如何实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是一个需要我们进行认真思考和探索解决的问题。

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一、社区管理与物业管理的概念

（一）社区管理的概念

是指城市政府发挥宏观层次上的调控和整合作用，构建新型的管理主体多元化的社区组织结构，各结构要素分工合作，共同努力，有目的地影响和规范社会建设和发展，从而实现共同目标的基础性社区管理过程。

它既不用与政府行为管理，又不同于居民自治管理，而是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的管理形式。而就本质而言，是一种具有自治性的社区管理活动。

现代社区管理是指在社区党组灵动和基层政府组织的领导下，社区居民与居民委员会在业主委员会、物业公司、社区中介住组织等组织的辅助下，为维护社区整体利益、推进社区全方位发展，采取一定的方式，对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。

我国城市管理是“市—区—街道-社区”的四级管理模式，通常被称为“两级政府、三级管理、四级延伸”。社区管理的内容，社区管理如同一个“小社会”的管理，具有很强的综合性。它的管理内容，不仅包括对整个社区建设与发展的规划与组织，而且包括社区范围内具体事物的专项管理。

（二）物业管理的概念

物业管理是指业务委员会通过选聘物业管理公司，由业主委员会喝物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行装修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、社区管理与物业管理的关系

（一）内在联系

社区管理和物业管理不是截然对立的，两者有相互依存、相互促进的联系。

物业管理是社区管理的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的只能范畴。

物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参加开展形式多样、将抗有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。

社区管理反过来影响物业管理的发展。社区建设的号，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提喜爱，物业管理公司协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区管理的目标都是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

（二）物业管理与社区管理的区别

参与管理的主体不同：社区管理的主体一般是由街道办事处、派出所、居委会和居民、驻社区企事业单位等众多主体参与的活动管理，在其中，街道办事处作为基层人民政府的派出机构发挥着直接的领导作用，居委会作为居民自治组织发挥着重要的协调作用，各主体之间主要是行政管理关系和居民自我管理关系；物业刮泥的实施主体是物业管理企业和业主，以及前期物业管理阶段的开发建设单位，各主体之间主要是经济方面的关系。

管理的性质不同：社区管理是城市管理的基础性工作，政府行为在其中发挥着重要作用，带有明显的行政主导性；物业管理则是物业管理公司提供的有偿管理服务，具有明显的市场性。

管理的内容不同：社区管理比较广泛，是包括户籍、治安、征兵、计划生育、环境维护精神文明以及社会救助、退休、就业等内容的综合性管理工作：物业管理则是业主和物业管理公司按照合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的专门化活动。

三、物业管理在社区管理中的地位

物业管理是社区管理的基础；物业管理是社区管理的延伸；物业管理是城市管理的缩影；在小区内部的物业管理一般有：内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大都由物业管理公司承担或者协助政府完成，还有许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐及爱心捐助等活动，这些活动正好填补了社区管理中对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了社区管理职能。

物业管理的出现给人们的生活带来了很多的便利，几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，包括：住宅小区、高层办公楼、工业科技园区、特种行业等，给大家营造的是一个舒适、祥和的办公、生活环境。可以说，物业管理的质量是衡量社区管理水平的重要标志。

四、物业管理在现代化社区管理中的作用

物业管理转换了社区管理体制；物业管理有利于长效管理；物业管理拉动了消费需求

物业管理是建立在市场经济基础上，由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了社区管理的其他功能；而业主则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。

社区从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理公司为赢得了市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

近几年乃至今后一段时期，住房问题仍然会是居民消费的热点，一方面，良好的物业管理也是很好的品牌效应，很多业主在选择物业时会讲物业公司作为一个衡量的砝码；另一方面，物业管理也会刺激到经济增长，扩大消费，拉动经济增长有很大的作用，有数据显示，在房屋使用的70年里，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为1.3:1。由此可见，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。

五、结论

综上所述物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

参考文献：

1.张学冬，《服务-物业管理的真谛》，【J】，2010.09

2.陈少波，《物业管理现代化的可贵探索》，【M】，2010.02

3.李舒瑜，《物业管理企业将变物业服务企业》，【J】，2009.08

4.刘久英，《加强监管与服务，推动物业管理健康发展》，【J】，2009.12