价值工程在房地产开发项目成本控制中的应用研究

○陆庆强（上海城开集团龙城置业有限公司 上海 200232）

价值工程在房地产开发项目成本控制中的应用研究

○陆庆强（上海城开集团龙城置业有限公司 上海 200232）

房地产行业是关系到国计民生的特殊行业，关联度和带动性极强，同时又是国民经济的支柱产业。房地产行业蓬勃发展的同时也面临着越来越多的挑战，尤其在全球金融危机爆发以后，行业现状更加严峻。价值工程在房地产行业的应用，不但可以优化方案降低成本，节约社会资源，还可以在深入分析房地产产品各项功能的基础上探讨如何进一步提高产品增值服务，有利于我国房地产行业的健康发展。

房地产开发项目 成本控制 价值工程

一、研究背景及意义

房地产开发是一项复杂的系统工程。从改革开放至今，房地产行业在我国已得到了迅速的发展，对缓解居民的住房矛盾、加速城市建设做出了较大的贡献。近年来，随着市场由卖方市场向买方市场的转换，房地产行业正在从粗放型经营模式向集约型经营模式进行转变。但由于一些非理性因素的存在，我国房地产行业的现状与发达国家水平相比仍有较大的差距，与我国经济整体发展进程并不协调，这主要表现为房地产市场供需结构不平衡，存在投机泡沫，房价上升过快、已经超过了居民平均收入的上涨幅度等。

房地产行业发展的健康与否，直接关系到经济整体运行情况，关系到我国的社会稳定和和谐发展。房地产开发企业作为房地产市场的主体，也将在发展中发挥重要作用。成本控制作为影响房地产企业总体回报非常重要的一个方面，己经逐渐成为提升企业效益的核心来源，成本控制已成为房地产开发项目管理的重中之重。

价值工程是从产品功能分析入手来研究产品的功能和成本的合理匹配，强调的是产品的功能提高与产品成本降低的有机结合。价值工程作为一种技术与经济相结合的方法，正好迎合了房地产开发项目的成本目标追求，在开发项目的各阶段均可以发挥很大的效能，为房地产企业节约成本，增加利润，优化管理，促进技术进步创造有利条件。

价值工程的研究和应用也将在以下几个方面起到重要作用：首先，应用价值工程的评价方法可以使房地产行业在推进绿色建筑的实施方面发挥更大的作用；其次，通过对价值工程理论的推广应用，促使我国的房地产产品人性化水平不断提高；最后，通过运用价值工程的评价方法，促进我国房地产行业的进一步向集约化发展。

至今，我国房地产行业应用价值工程还不普及，如果我国房地产行业推广应用价值工程的水平能够迅速提高，将会极大推动行业的健康发展，使有效资源发挥更大效益，同时也能够更好满足我国经济均衡发展、社会稳定和谐的要求。

二、价值工程研究和应用发展现状

1947年，迈尔斯在《美国机械师》杂志上公开发表了《价值分析》一文，标志着价值工程理论的正式诞生。到20世纪70年代，价值工程已经推广到各行各业，都取得了比较显著的经济效益。价值工程不仅在美国得到了广泛的应用，而且在世界许多国家和地区也得到了积极引进和推广。

1978年价值工程通过日本被介绍到中国，首先在长春第一汽车制造厂、北京第一机床厂、上海机床厂等企业中应用，并取得了可喜的成果，进而逐步在各地各行业展开。

对于房地产等建筑类企业，国外已普遍应用了价值工程技术。首次将价值工程应用于建筑类行业的是美国。从应用实际中可以看出，价值工程在国外建筑业中应用的步骤主要包括信息收集、功能分析、方案创造、方案筛选、方案发展和方案的实施与反馈六个阶段。在研究对象的确定上，国外普遍采用目标成本与实际成本进行对比的方式确定；在应用的时间上，国外的价值工程主要是应用于工程的设计阶段；其选择的应用方法也比较多，包括40小时工作法（40hour Hopeshop）、设计方案审核法（the Charette）、价值工程审议法（the VE Audit）、承包商建议法（the Contractor's Change Proposal）、澳大利亚法（Australian Approach）、日本3小时工作法（Japanese 3 hours Compact VE）等。

近年来在理论界的研究和企业界的不断应用下，我国也逐渐形成一些价值工程应用的模式，例如：面向市场的成本管理模式是以市场竞争为推动力，确定产品的必要功能，同时降低产品寿命周期成本，以获取竞争领先地位为目的的系统管理和控制方法；功能成本管理方法是在原有产品基础上提高质量，增加或减少功能，改善产品设计或提高质量的一种成本管理方法。

三、价值工程相关理论概述

价值工程（Value Engineering，VE），也称价值分析（Value Analysis，VA），是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。有些人也称其为功能成本分析。价值工程涉及到价值、功能和寿命周期成本三个基本要素。

1、价值工程主要原理。价值工程的表达公式为：V（价值）=其中，“价值”是某种产品（劳务或工程）的功能与成本（或费用）的相对关系，表现为功能与成本之比；“功能”是一种产品或作业所担负的职能和所起的作用；“成本”是产品寿命周期的成本。从式中可以看出，产品的价值与功能成正比，与成本成反比。

表1 我国国家标准中价值工程的一般工作程序

2、价值工程特征。价值工程具有以下特征：着眼于提高价值，即以最低的寿命周期成本实现必要功能的创造性活动；以功能分析为核心，即在开展价值工程中，以使用者的功能需求为出发点；十分强调用系统的思想和系统的方法提高价值，即把价值工程的研究对象当作一个系统来研究；活动的领域侧重于新产品的开发设计阶段，本质是创新。

3、价值工程实施步骤。价值工程的实施过程，实质就是针对产品的功能和成本提出问题、分析问题、解决问题的过程。价值工程的一般工作程序见表1。

四、价值工程在房地产开发项目各阶段成本控制中的应用

房地产开发项目的整个开发建设程序可以分为以下五个主要阶段：投资决策与土地获取阶段、产品策划阶段、项目设计阶段、项目建设实施阶段、项目交付使用阶段。在上述五个主要阶段中，还穿插着土地、规划、建设、过程及竣工验收等多种手续的办理。

1、投资决策与土地获取阶段。该阶段主要包括投资机会选择、决策分析及土地获取等工作。房地产企业会综合各方面的因素对项目的可行性进行分析，确定项目后再进一步获取土地使用权。对于项目而言，土地自身先天拥有诸如交通、大型商业等区域性功能因素，房地产企业改善这些因素的难度较大，因而在本阶段利用价值工程进行成本控制和项目功能的优化改善的空间不大。

2、产品策划阶段。产品策划阶段是房地产项目开发关键环节之一，也是价值工程得到运用的重要环节。房地产企业要结合前期可行性研究报告，进一步进行深入调查研究，准确地确定目标市场、目标市场需求。运用价值工程的工作方法主要如下：首先，收集市场资料，用科学的方法进行市场调查研究，并以此作为价值工程分析比较的依据，内容包括市场供需资料、业主方面的资料、技术资料、材料成本资料等等。其次，进行功能分析，这是价值工程的核心。目的是为了确定产品的必要功能，根据公式计算产品的价值，进一步确定价值工程活动的方向和目标。

3、项目设计阶段。设计是在产品策划基础上对项目的各项工作的细化。据统计，尽管设计费用在项目整体成本中比例不大，一般只占成本的1.5%—2%，但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。（全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，2003）。在设计阶段运用价值工程，并不是片面的认为开发项目整体成本越低越好，而是把项目的功能和成本两方面综合起来分析，而价值正是功能和成本的综合体现。价值工程在设计阶段的应用主要有两种情况：首先是价值工程在项目设计方案优选中的应用。主要是对各种方案对各项功能的满足程度打分，然后计算各方案的功能评价分，计算各方案的价值系数，以价值系数最大者为最优。其次是在设计阶段工程造价控制中的应用。在设计阶段应用价值工程控制工程造价，应以对控制造价影响较大的项目作为价值工程的研究对象，分析评价各项功能以及现实成本，并以功能评价系数为基础，将目标成本分摊到各项功能上，与各项功能的现实成本进行对比，确定成本改进的期望值，成本改进期望值大的，应首先重点改进。进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜，进行设计创新，采用新工艺、新型材料，合理配置资源，在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用。

4、项目建设实施阶段。该阶段是指开发项目从项目报建到竣工验收所经过的过程，主要可以分为招投标阶段及项目实施阶段。在招投标阶段，价值工程的实施主体将变成投标人，投标人会尽最大努力满足招标人的要求。将价值工程引入评标机制中，使经济标和技术标评审有机地结合，有效地防止评标过程规范性不强，随意性较大以及人为因素干扰较多，缺乏客观公正等弊端。在项目实施阶段，项目承建公司是应用价值工程的主体，工作内容包括：优化施工组织设计、优选项目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配置资源等方面，以较低的成本可靠地实现该项目所需要的功能。

5、项目交付使用阶段。本阶段主要指开发项目验收合格后，房地产企业向业主交房以及后期维修管理。工作重点是结合项目具体情况，做好入住计划以及应急预案，系统考虑控制处理问题的相关费用。

五、我国价值工程应用现状及相关建议

价值工程在我国的应用还处于初级阶段，开展范围有限，技术尚不成熟，与国外存在不小差距。这一方面与价值工程的发展状况有关，例如没有促使价值工程应用的技术规范和标准，缺乏指导价值工程实践的专家，价值工程专业知识匮乏等等；另一方面，房地产行业本身存在着制约价值工程推广应用的因素，例如房地产企业不了解、不重视，设计人员没有掌握价值工程的功能与成本结合的方案创新原理和方法，存在不规范的行业竞争行为等等。

针对价值工程在我国房地产行业的应用现状，应该从以下几个方面促进价值工程的发展：首先，加强政府相关部门的导向作用；其次，结合房地产业的产业特点，充分借鉴国外经验，发展应用价值工程的理论和方法；再次，加快人才培养和相关行业机构的建立；最后，提升房地产行业人员对价值工程的认识，充分发挥房地产开发项目团队的能动性和创造性。

六、结束语

价值工程在我国房地产行业的应用有着强大的需求与广阔的前景，在房地产企业中推广价值工程，不仅为我国工程项目管理提供一种有力的工具，降低开发项目成本，提高生产效率，更能促进产业领域的技术进步和技术创新，有利于我国房地产行业的可持续发展。

推广实施价值工程任重道远。近年来资源紧缺、资源依赖性问题越来越突出。实施价值工程降低成本节约资源，不仅是企业个体行为，而且越来越成为社会行为。在房地产行业大力推广价值工程的实施与应用，对于高效利用社会各项资源意义重大，但是也还面临诸多不利因素，因此在一段时间内在全社会范围内推广实施价值工程将是一个艰巨而重要的任务。

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