浅谈房地产企业税收成本的构成与降低方法

石家庄融达资产管理有限责任公司 王翠卓

一、房地产企业税收成本的构成

(一)税款成本

税款成本。指房地产企业在项目开发、建设、销售或转让等环节，依据国家税法规定应纳的各种税款。

利息税。房地产企业在开发投资过程中，由于企业间的相互资金拆借、银行存款形成的利息税。

营业税及附加。在商品房销售或出租转让环节，房地产企业依据税法规定应纳的营业税、城建及教费附加，销售的计税金额为房屋销售收入，出租转让计税金额为租金收入或转让金收入。

土地增值税。根据相关规定，房地产企业占用土地，需要缴纳相应的土地增值税，计税金额为企业收入扣除相关规定费用的增值部分，适用的超率累进税率分为四级30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除系数分别为0、5%、15%、35%。但实际上，目前土地增值税是根据收入金额1-2%预征的。

企业所得税。按照规定，对于提前预售的开发产品，计算每月的预售毛利，以扣除企业的直接和间接费用和营业税及附加后的金额作为企业所得税的计税依据。经适房（含限价房及危改房）适应税率3%以上，非经适房的适用税率按照省会城市、地级市、其他地区的标准分别不得低于15%、10%、5%。完工后的，按实际销售收入计算毛利，扣除相关费用与营业税及附加，缴纳相应的企业所得税款。企业还应根据实际毛利与预售毛利的差额，补足应缴的所得税。

印花税。房地产企业在工程项目建设中签订的所有合同、使用的相关账簿与证照，都要依照0.05%-1%支付印花税，或者按照每件5元支付印花税。

其他应纳税。房地产企业除了应纳上述税以外，还有企业应纳税种，如契税、房产税、个税等。

(二)办税成本

指房地产企业为纳税而发生的费用。诸如办税人员的工资支出、应缴的电子税务信息费、人员培训费、差旅费等。此外还有委托其它税务师或税务师事务所代理相关业务的费用。

企业提前纳税或多纳税而增加的利息支出，增加了企业办税的财务成本。企业由于违反税法规定，由此应支付的滞纳金或罚金。

(三)风险成本

由于不可控因素影响，可能会给房地产企业的税收带来相应的风险，导致税务成本增高。例如由于房价上涨过快，国家将加大对房地产土地增值税的清算，并将采取措施抑制房价上涨等种种措施，可能导致房地产企业的税收成本上涨，增高了房地产企业税收的风险成本。

二、降低房地产企业税收成本的方法

(一)降低房地产企业的税款成本

1、选择房地产开发模式

从房地产企业开发的模式来看，一般有企业自建、代建和合作共建三种形式。采用自建方式就要以实际销售收入计算营业税、扣除相应的费用与营业税及附加提取企业所得税，还要按照不动产转让缴纳土地增值税。拿代建来说，其营业税计税金额是代建费用，只占销售收入的一部分，由于不涉及不动产转让，不需要支付相应的土地增值税和契税。企业所得税是以代建收入扣除相关费用与代建营业税及附加后的金额为计税基础。因此，以代建方式进行房地产开发，比自建的方式可以降低企业的税收成本。如果采用合作建房，按照相关税法规定，合作双方作为以投资方式进行投资和利润分配，则出资方不必缴纳营业税，有效降低房地产企业的税收成本。

2、对房地产进行合理定价

房地产产品的销售价格不仅影响到企业的营业税、土地增值税、企业所得税及其他税收，因此，企业在对产品定价时，要统筹考虑产品销售价格对税收成本的影响。例如，土地增值税分30%、40%、50%、60%四级，在定价时，要充分考虑科学的定价方法，确定产品价格对销售收入和税率选择都最有利，这样确定的价格，不仅能够降低增值税，也能降低营业税、所得税及其他税税额。

3、对清算时间的控制

房地产企业预售时预缴所得税是按预售毛利率计算的，项目完成后，要根据实际毛利率清算企业所得税。因此，企业可以根据计算的实际毛利率，来控制清算时间。当实际毛利率小于预售毛利率时，适当提前清算时间，及时收回多缴的税款。反之，再推迟清算时间，减少对资金的占用，降低税收成本。

(二)建立有效的企业内控机制

1、聘用高素质税收人才

房地产企业年涉税金额都较大，需要专门的税收人员进行税收筹划，以便合理规划企业的税收。配备高素质的税务会计，可以减少办税环节，节省相关费用。并能够帮助企业合理避税，降低税收成本，节省付给企业税务师及事务所的代理费用。还可以规避企业违反税法规定，避免企业的滞纳金和罚金损失，降低企业的办税成本。

2、建立企业内控机制

企业必须建立相应的内控机制，才能够将税收筹划上升到决策层面，以便利用合理的税收决策机制，减少企业潜在的税收风险。根据企业的需要，建立以董事长、财务经理、税务师为中心的内控机制，对企业的税收信息进行全面控制，以便有效监控企业的税收管理，利用有用的信息，降低企业税收成本增高的风险。同时，加强对税法的学习，从而利用税法，做到合理规避税收，节约企业的税收成本。

三、结论

房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，涉及到很多行业的兴衰，也决定了我国民生的质量。因此，房地产企业稳定发展是关系国计民生的头等大事。由于我国房地产企业的管理尚不完善，其税收筹划也未能形成有效的决策机制。面对这种状况，房地产企业应该充分重视税收规划，分析所有影响企业税收成本的因素，采取有效措施降低企业的税收成本。房地产企业要树立税收成本控制意识，聘用高素质的税务人才，做好企业的税收筹划，降低企业的违约成本，有效降低企业的税收成本。企业通过建立内控机制，合理利用税收信息进行税收筹划，规避税收风险，有效降低企业的税收成本。

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