地产业谋划新格局

◎ 本刊记者 陈桂龙

中央经济工作会议于2010年12月12日在京闭幕，其中节能减排、绿色经济、低碳技术、城镇化、住房保障体系建设等与住房城乡建设系统有关的内容备受关注。在此背景下，为百姓所关注的住房保障体系建设、房价、房地产调控等百姓关心的热点，房地产商和行业专家是如何解读的？

茅于轼：多开投资渠道房价就会降

经济学家茅于轼

在中央经济工作会议背景下，我谈三个问题：一是政府在解决老百姓住房问题上有什么样的责任；二是政府的住房政策针对哪些人群；三是当前房地产泡沫应如何解决。

第一，政府对百姓的住房有什么样的责任和义务？住房是人权的一部分，包括五个权利，其中有住房权，这个权利由谁来提供呢？要由政府来提供，所以政府有义务给老百姓有房子住。但是政府没有什么义务呢？没有义务让你去买房，也就是说没有义务满足人不但要住，而且还想占有这个房子，对房子有占有欲望，这个占有欲，政府没有义务满足他。我们想占有好多东西，钱多了想买这个买那个，都不是坏事，但是你没有钱就没有办法到市场买房子，你没有钱买房就租房，政府没有义务满足每个人对房产的占有欲。政府现在这个界限搞错了，让大家都买套房，那是不可能的事儿，住房的不公平，是人类社会不公平的集中表现，他永远存在，从奴隶社会到现在，不管是资本主义社会，还是社会主义社会，无论是计划经济还是市场经济，要让每个人都买一套房是天方夜谭。

第二，住房政策针对什么人？针对收入最低的人，住房最困难的人，不是针对中等收入的普通人。普通人买房只能靠自己，政府那点资源都是百姓的资源，我们交的税都是国有制土地和国有制企业，政府没有财富去创造，我们想让政府帮我们买房，剥夺你的公交税，剥夺你共有资产的一部分权利。我们往往搞错了，认为政府有办法，我要买房，你帮我想个办法，我不需要出什么代价，就可以白得一些房，这怎么可能呢？天上能掉下来一个房吗？房子是有成本的，对于我们来说政府是没有钱的，所以普通人怎么认为政府把你的资源给了政府。这个资源有收益的问题，是有成本的，收完了税再拿来买房，这不是多此一举吗？以前政府稿的经济适用房，就是一个典型的错误，一个不必要的经济适用房把它树起来，建立了一个贪污腐败的机会，这是很叫人痛心的。

第三，房地产泡沫怎么解决？首先要认清泡沫怎么来的，我觉得是由于有一部分人手里头钱特别多造成的。为什么？因为我们国家GDP增长很高，每年10 %左右，财富的总产量每年10%增长，钱多而且分配得不均匀，富人得的多，穷人得的少，因此富人的增加不是10%是20%，他们手里的钱很多，而且他们手里的钱没有什么用处，你买了股票还能干什么？还要担心通货膨胀的风险，他买房不是为了住，就是为了保值，或者为了升值将来可以卖掉，这些原因造成房地产变成一个泡沫，好多好房子卖掉了，好几年没有人住，这个泡沫最后要把它消化掉，不消化掉它就高了，最后消化掉了，泡沫就破裂了，你消化不掉泡沫就膨胀了，泡沫破裂的后果非常大，台湾就是一个鲜明的例子。因此，如何解决这个问题呢？我们不希望GDP掉下来，改善收入分配不是一天两天可以解决的事儿，开辟投资渠道这是可以立竿见影的。我们有很多的投资机会，由于政府的各种限制，老百姓没有投资的选择，就去买房了。比如我们把金融业开放，让老百姓能办银行，大量的钱就不会去买房了，这没有什么奇怪的，美国的银行百分之百都是老百姓办的，我们国家的银行都是国家办的，老百姓是不可以办银行的。如果我们把这个口子打开，房价马上就可以降下来。

总之，当前房地产的问题，一个是政策问题，一个是泡沫问题。

苗乐如：健全中国保障房建设机制

中国房地产业协会秘书长苗乐如

目前，我国的房地产业面临着工业化、信息化、城镇化、市场化层面的发展，同时，又面临着部分城市房价过高，增长过快，供应结构失衡，以及融入性资金通胀预期等压力。在这种情况下，房地产业如何发展，需要业界共同探讨和深思。

一、房地产市场的定位。这关系到我们对国家房地产宏观调控政策的认识和执行情况。2010年政府的调控充分表明，国家对调控形势的研判更加透彻，调控时机的把握更加娴熟，通过应用经济行政各种措施，加强保障性住房的建设和供应调整的效果持续显现。部分城市地区过快增长的房价态势受到一定的控制。调控的着力点——抑制投资投机，不仅是针对当前市场供求紧张的地区，不仅是针对应对金融危机以来，流动性资金宽裕的情况，更突破投资性的需求，来保障居民的基本要求。增加住房的供给，优化供应结构，促进住房回归消费性市场，定位消费品属性是保持住房市场发展稳定的基础，是实现目标政策制定的出发点和落脚点。住房定位于消费品并不是完全排除投资品属性的发生，住房投资品属性过强不仅影响经济平稳运行和房地产市场的健康持续发展，还会带来严重的问题，比如导致资源配置的无效，市场波动加大，住房的拥有和缺房的矛盾的加剧，乃至影响房地产市场的调控。因此房地产市场平稳运行，有利于房地产价格在合理空间内运行，有利于保障性住房的实现。

二、建立保障性住房体系和商品房体系。中央会议提出要加大保障性安居工程力度，逐步建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这是对近年来房地产调控的高控制，又是调控的深化，对房地产市场和房地产业的发展，具有纲领性的指导意义。2010年的房地产调控呈现了四个特点：一是总体调控和差别化调控；二是总量调控和结构性调控；三是近期调控和长期建设制度相结合；四是出台政策与强化执行力相结合。在这方面我们应该支持国家，推动两个体系的建设，建设符合我国国情的供应、消费品质和运行的纲领。实现这样一个目标，是全社会的任务，更是房地产业义不容辞的职责。有的人认为房地产业只局限于房地产市场的范围，我觉得，这样的想法是否可以实现，或者是应该如何实现？在产业经济中，产业是国民经济中按照社会分工原则，为满足社会某种需要而划分的城市、产品和劳动生活，可描述为介于微观的企业和家庭、宏观的国民经济之间的若干问题。相对于企业来说，它是同类企业的集合；相对于国民经济来说，它是国民经济的辅助。因此建立两个体系是房地产开发商的职责。在这方面，万科、首开等领军企业，都加大了保障性住房的投入，加强了对于二三线城市城镇和新农村的建设。

三、加快房地产结构的调整和加快发展方式的转变，是十二五期间的首要任务。今年是十二五的开局之年，房地产业面临调整结构转变发展方式的要求，众多领军企业积极推进开发精英模式的理念，提高了持有物业的份额和各类公共租赁住房，包括商品房公共住房等持有的份额。唱响了“首创模式”、“绿色万通”等品牌，开创了房地产发展的新领域，首开、万科等领军企业，加快了住宅产业化的探索，努力提供建设资源节约型和环境友好型的社会所要求的房地产业的产品。

展望2011年，由于货币政策由适度宽松到稳健，投资性需求会继续受到抑制，房地产调控政策会持续，政策效果叠加显现，因此房地产市场有望保持健康发展。

秦虹：2011年需加强制度建设

住房和城乡建部政策研究中心副主任秦虹

回顾2010年的房地产市场，有三个特点：一是开发量高。2010年1月至11月份全国房地产开发投资总额达到4.3万亿，投资增速达到36.5%，土地供应面积增长速度达到33%，预计2010年全年，在建商品房施工面积总量超过30亿平方米，新开工商品房的住宅面积能够达到12亿平方米，这样一个数字可以说是这些年来房地产发展的高位；二是成交量多。我们看到，2010年1至11月份全国商品房的销售面积已经达到8.2亿平方米，预计2010年仍然是一个商品房销售的高峰年；三是房价涨幅不均。按照国家统计局的数据，全国70个大中城市同比上升7.7%，环比上升7.3%。各个城市房价涨幅不一样，有些城市在2010年的房价涨幅还是明显偏高。对2010年的房地产形势，我们关注到老百姓对这个市场的状况仍然是不满意，这与房地产的调控政策在实际的执行效果有一定关系。

为什么不满意？可以概括为几个方面的原因：第一，今天中国房地产市场上存在的一些不健康的问题，比如说房价涨得过快，比如说投资性需求增长速度过快，以及我们在整个房地产业发展中保障性住房建设总量比较低等等，这些问题并不是一年形成的。中国房地产市场供求关系的失衡，从2005年开始，连续多年的房地产市场积累形成这些问题，不可能要求我们房地产调控政策在出台几个月之后，就能把几年积累的问题彻底解决。

第二，这些问题的外部因素是非常强大的，比如说货币因素、流动性过剩因素、投资渠道有限的因素、收入差距大与收入分配不公因素，以及地方政府的“土地财政”依赖机制等因素，都对今天房地产市场的问题产生了直接的影响。这些外围的大的宏观因素没有得到彻底解决的情况下，仅仅依靠房地产政策就想彻底解决房地产市场问题，难度是比较大的。

第三，改革开放三十年以来，我国市场经济发展得很快，客观上市场主体各方的利益分化已经非常严重，所以对国务院的调控政策的理解和执行层面，我们看到不同的地方政府，不同的商业银行，在政策的理解和执行上显然有差距，所以我们调控的政策，能够取得今天这样一个成果，已经是实属不易了。

第四，房地产市场在最近十年发展速度特别快，市场扩张的速度特别快。但是和房地产市场发展相适应的房地产市场长期制度建设显然有所缺失。现在对房地产市场的一些政策的调整，主要靠调控政策。我们长期制度建设仍然满足不了一些市场的发展。比如让开发企业自己承担融资风险的房地产金融制度；反映土地供求关系的土地制度；一个能够自动调节房产资源占有和收益分配的房地产税收制度等等。在这些都还没有建立或者是还不够完善的情况下，仅靠一些我们的调控政策，来进行调整市场是显然不够的，所以，以上这几方面的原因，导致了今天的调控政策效果和局面。

未来我国政府对房地产采取什么样的政策呢？我想有三个建议：第一，继续贯彻国务院的房地产市场调控政策。累积多年的房地产问题，不可能靠短短几个月的政策能够解决，所以调控政策还要持续，还要控制投资性需求，切实有效地增加住房有效供给；第二，各级政府确实要履行好保障性住房的托底作用，稳定好中低收入家庭住房需求，避免中低收入家庭随着市场的变化而使其利益受到伤害；第三，地方政府在密切观察市场异动，维护市场发展秩序的同时，切实做好长期制度的建设，使房地产市场的发展，能够有一个遵循市场规律和市场规律相匹配的长期稳定的制度建设，支撑房地产市场的基本面。

童悦仲：2011年房地产向更加稳定的方向发展

中国房地产业协会副秘书长童悦仲

从前不久中央召开的十二五全国建设工作会议来看，2011年房地产市场调控还会继续，调控不能说是结束，可能还刚刚开始。2011年有些城市要出台房产税，从税收方面来影响房地产市场。在市场经济条件下，政府的职责是四句话，16个字，叫做“经济调控，市场监管，社会管理，公共服务”，经济调控是第一个职责。

房地产市场已经被全国居民关心好几年了，在一定程度上影响社会稳定。它不仅仅是一个经济问题，也牵扯到我们的社会生活，甚至政治生活。在这种情况下，政府肯定要出台一些调控政策，让它能够保持一种健康稳定的发展。2011年的调控将会对楼市产生很大的影响，而且政府将不断观察调控效果，根据效果会继续再出台政策。有人说好像政府没有办法了，好像就是越调越高了，其实政府有很多政策储备，只是说在权衡利弊。

我觉得过高的房价是会回落的。但因为房地产本身是一个区域性的市场，永远不是一个整体市场，房屋作为一个产品来说，它最大的特点就是位置是固定不可移动的。就同样的完全一模一样的一个建筑，一个地产项目，它在不同的城市，在不同的省份，甚至在同一个城市不同的区位，它的价格可能会有很大的差异。现在通过调控让一些过高、不符合规律的局部地区的房价，让它回归到理性。像房产税就对不合理的需求有很大的抑制作用，炒房子的人持有成本要增加，他可能会减持，这样供应量就会增加，会使房价有一个回落，产生一些帮助。

孟晓苏：调控有效控制了房价上涨幅度

中房集团董事长孟晓苏

一提到价格，去年我们最担心的是房价过高，现在我们担心的是物价上涨过快。去年房地产抑制部分城市房价过快上涨的调控取得了很好的效果，房价上涨的幅度从之前的12.8%降到了调控后的11月份的7.7%，这是一个很大的成功。另一方面供应量的大幅度增长，特别是保障房建设的大幅度的提供，使新的一年房价上涨幅度能够因为供求关系的改善得到抑制。

在2007年的全国两会上，著名经济学家吴敬琏说过，打压房价会使物价上涨，这句话一讲，这个被称最有良心的经济学家第二天被网民骂成最没良心的人，两年后这句话成真了，实体价格上涨了12.3%。去年四月份以来的调控，很多专家建议把资金挤出楼市，进入到新的增长点去，这些资金非常听话，所以很多人炒黄金、炒翡翠、炒邮票、炒名表。这还没有涉及到老百姓的利益，他们拿出钱去炒绿豆，炒大蒜，造成了去年的黑色幽默——“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”等等。尽管这里面可能会有一些回归，但是这里面有热钱的炒作是确定的，为什么一打压它就下去了呢，可见有热钱的炒作。

李贵斌：市场发展需要住房品质提高

光耀东方董事长李贵斌

我对中国地产业有这样一个看法：中国的地产需求是不是无限的？其实现在这个阶段，经济社会发展到今天，是不可逾越的这样一个时期，涉及到房价问题，政府出台了一系列的政策，这些政策的叠加效应，对房价起到一些稳定的作用，它促进了房地产业的健康发展。

商业地产前些年炒作的比较热一些，现在我的看法是，商业地产需要品质，住宅地产也要品质，因为经济发展了，人应该提高生活品质。作为房地产来说，住宅地产，品质好了，那就能安居乐业，就能住的舒服，商业地产也是如此，品质好了房地产市场就好了。

张卫克：开发商是夹缝中求生存

北京新基础控股有限公司董事长张卫克

开发商活得挺难的，我做了10几年的房地产开发，给我的感觉是，开发商像批发市场的小贩，这个市场是谁开的呢？是政府开的，这个摊位费不断的上涨，还让你的售价降低，限制你，最后逼得开发商做不下去，市场也出现问题了。

从开发角度来说，涉及到方方面面的问题，一个项目正常的一个月就审批下来，现在审批了四个月还没有下来，审批中间不断的有新政策出台，政府传达的更多的是一些政策方面。作为开发企业，是在夹缝中求生存，开发商从老大的位置上退到了小三的位置。

房超：国内很多建筑水平已经达到国际统一标准

国华置业董事长房超

房地产行业这几年一个比较大的变化，就是在创新方面，房地产和其它行业一样，最近三五年新开发的一些建筑，无论是住宅还是商业地产品质，基本上是处在一个换代的时刻。目前，大部分的住宅的品质和商业地产的品质都提高了，这和整个行业，包括整个大的经济环境，是与时俱进的。现在的住宅，无论从建筑规划理念，还是景观的设计和精装修的比例都有了很大的变化。

近两年的节能建筑，节能减排的建筑，环保的建筑，一些新技术的引用，都发生了很大的变化。应该说，无论房地产其它方面还存在多大问题，在创新方面没有落后，这是很可喜的一个现象。我们经常考察国外一些房地产的项目，比较而言，国内很多的项目已经达到或接近国际统一标准的建筑水平，这是中国房地产下一步能够健康发展的重要的支点。不论是地价、房价、政策怎么变化，最后留给历史的是建筑产品。所以当我们面对历史的时候，现在应该把产品做好。

田治华：房地产发展决定一国经济的发展

亚洲房地产联盟主席田治华

中国房地产业发展现状如何？地产商都很清楚，问题是，一块砖头，从三毛钱，经过地产商变成了一块金砖，这样的房地产能维持下去吗？300年的工业发展史证明，这样的房地产只能导致经济崩溃。全人类今天之所以不能发展，是因为人的生命创造力，在以资本为中心的生产方式下，仅能释放10%，有90%尚处于沉睡状态，也就是说，今天整个人类的财富，我们仅仅掌握了十分之一，还有十分之九没有挖掘出来，这样，历史摆在我们面前，就是如何将人类的生命创造力，以及它所决定的财富增长力实现一倍，这样才能解决整个人类不可持续发展所面临的种种困惑和挑战。

在解决全人类经济社会可持续发展这个主题当中，为什么要切入房地产？因为，房地产是人类生产力的第一集合者，它聚集着人类的知识、科学、资源、需求等等。因此一国的房地产发展状况如何，将决定一国的经济发展。比如说在高速公路上我们奔驰设计的是300迈，却跑出了400迈、500迈，测试的结果上却说提前到达目标，可结果车抛锚了，车毁人亡，高速度是不是有高效果呢？因此，亚洲房地产的发展走势必须提高，亚洲经济发展的运行质量的提升，关键是要转变中国及亚洲的经济社会发展道路和方式。如何解决亚洲的经济社会可持续发展方式，包括亚洲房地产的核心要解决什么呢？比如说我们地价泡沫价达到几万元一平方米，现在用计划经济方法调控市场经济是不行的，必须解决政府财政取财之道，把30%到50%的地产价格降下来。第二必须把地产价格的利益传统生产方式降下来，比如说一个集团管理，一个建筑项目，原材料供应，我们要把一个地产转向管理一个层次的原材料，进行产业重组。

房产税稳定预期

楼市调空屡屡受挫，很多人开始把房产税看成是打击房价的核武器。随着重庆市试点自主制订方案，房产税的脚步越来越近。早在去年的9月29日，有关部门出台新一轮调控政策时明确提出，“加快房产税改革试点工作，并推广到全国。”10月底，中央制定关于“十二五”规划的建议中提出，“研究推进房地产税改革”。

房产税真能如约平抑住房的投机需求，平抑房价吗？

李晓林：房产税征收准备工作还没做好

林达集团董事长李晓林

我赞同经济学家茅于轼的观点，国内的经济适用房做得不是很成功，但是我反对蜗居，蜗居是对改革开放一种讽刺，保障性住房是需要的，但是建什么类型要注意，完全从市场方面解决住房问题也是不现实的。

过去的一年，我们用金融手段解决房价不太理想，今年可能会用税收手段来解决，因为重庆已经实行房产税。但我觉得，国内开征房产税还没准备好。比如怎么收？是按建筑面积收还是使用面积收，什么人收，什么人不收，而且税收主要是为了解决二次分配，我们现在最大的问题是供求关系没有得到扭转，所以2011年房地产的走向究竟如何？保障性住房是一个方向，房价可能不会让大家满意。

王军：房产税的成本会转移到房价上

沿海集团总裁王军

关于税收问题，在全世界范围里面看，你要看征收物业税的国家，美国的次贷危机是怎么来的？短期内物业税的出台对大家的心理是有影响，会使房价有一定程度的回落。但如果税收模式不改变，房产税就会增大房子的成本，最后还是要转移到房价上来。

经济学最基本的规律，价格是由价值决定，价值是要看成本。最近我们做了一个测算，通过一个模拟，模拟之后的结果是物业税、房产税对房价的调节作用不出台比出台效果更大，也就是说你一直把它吊在空中，它对房价的控制，可能比你出台之后的作用更大。

陈顺：房产税开征对市场影响显著

中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺

2010年是一个政策年，国家和地方政府都出台了很多的调控房地产的政策。2011年我们遇到一些什么样新的问题，我想保障性住房是一个问题。2010年大概是580万套，财政投入8千亿，2011年是一千万套，可能比八千亿还要多，两年一共是1580万套。如果按一套房解决三户人的话，四千多万人住房问题就解决了。作为开发商，2011年会遇到很多很多的问题，保障房对开发商建设商品房的影响问题，房产税的推出问题。

作为开发商，首先要研究的是，今后开发商建的商品房和房产税之间有什么样的关系，比如商品房的供应及需求和今后的房产税征收究竟如何计算，房产税的征收肯定对房价有影响，影响多大根据各地政府征收的程度决定。半年前传的是0.8%，最后又有领导说是1%。今后会不会对不同的面积，征收不一样的税都很难说。

前些日子传说上海市将按新增的这部分商品房来征收房产税，所以出现了很多人大批的购买商品房。如果说对存量房已经持有的房子你要采取一种什么样的方式征，征的时候要不要打折，或者采取什么样的方式，这些都会对房价产生非常大的影响。我认为，可能采取新增商品房来征税，相对来说技术上处理比较简单。

房产税是一个很敏感的问题，2011年不会大范围开征，可能会在几个试点城市试征。对楼市会有一定的影响，主要是影响到投机和投资需求，将加大其持有成本，但是影响不会很大。