北京二手房市场研究报告

◎ 中国不动产研究中心 王姗 王琼

（2010年12月）

与2009年年底相似，2010年12月北京二手房市场呈现价量齐升的局面。尽管年内的多次新政难挡楼市上扬趋势，但是楼市调控并非外界所称的“空调”。新政后成交量经历了一段下降期，此后尽管回升但速度较为平缓，投资尤其是投机性需求减少。新政效果不明显、成交量上升的重要推手是通胀预期。对通胀的恐慌导致房价上涨预期逐步加强，消费者纷纷赶早出手，造成近几个月来成交量和成交价格的回升。这是房地产调控与通胀预期相互作用的结果。

表1 2010年9月北京市二手房市场主要数据

一、市场运行情况

1.成交总量

北京市房地产交易管理网数据显示，2010年12月北京市二手房签约总量为23784套，较11月的18413套环比上升29.17%，其中二手住宅签约总量为22029套，环比11月的16805套上升31.09%，但同比09年12月仍有43.90%的下降。

图1-1 2009-2010年北京市二手住宅签约套数

与2009年很相似，2010年12月北京二手房市场再次上演年末的疯狂，是二手房成交量继4月新政以来最高的月份。从图上可以看出，经过三个月的消化，2010年8月二手房成交量开始上扬，9月二次新政对楼市的影响较小，二手房市场恢复速度加快，12月更成为全年成交量第三高的月份。

然而，尽管年内的多次新政难以阻挡楼市上扬的趋势，但是楼市调控并非外界所称的“空调”。退一步想，经历了2009年的疯狂，投资客尝尽了甜头，在中国金融市场不稳定、投资渠道狭窄同时经济发展迅速的情况下，房地产作为较好的投资品，具有风险小、收益率稳定甚至较高的特点，如果没有多次出台的严厉新政，楼市泡沫恐怕难以避免。尽管8月以后成交量继续回升态势，但是回升速度与3、4月相比已经缓和许多，这不得不归功于2010年的多次新政。这一点从多家房地产经纪公司的调查中也可以看出，2010年二手房成交多以首次置业和改善型的刚需为主，投资需求大幅下降。

新政效果不明显、成交量上升的一个重要推手是通胀预期。2009年宽松的货币政策带来了通胀的隐忧。尽管2010年紧缩性货币政策频出，但仍难阻挡CPI的上升趋势，即使有多轮“史上最严厉”新政的出台，对通胀的恐慌依然导致房价上涨预期逐步加强，消费者纷纷赶早出手，进而造成近几个月来成交量和成交价格的上升。这是房地产调控与通胀预期相互作用的结果。因此，仅仅依靠楼市新政就想将房价降下去是不现实的，宏观环境对楼市有不可忽视的影响。

图1-2 2010年CPI走势

图1-3 2009-2010年北京市二手住宅日均成交套数

2010年已经过去，楼市新政仍有加强的趋势，管理通胀预期依然是2011年的工作重点，十二五规划中保障型住房供给增加，这些都对维护房地产市场稳定有重要影响。如果政策执行到位，未来二手房成交将有望平稳发展。而短期内，受季节性因素的影响，二手房成交量可能会有小幅下降。

图1-5 2010年北京市二手住宅成交均价

图1-6 各面积户型新增房源供给占比

图1-7 各价格区间新增房源供给占比

2.日均成交量

从日均成交量来看，12月北京二手住宅日均成交711套，环比上升26.96%，同比09年12月的1267套仍有43.87%的下降。

3.成交面积

本月二手房签约总面积为243575平方米，其中二手住宅签约2078802平方米，环比11月的1562528平方米上升33.04%，同比09年12月仍大幅下降44.90%。

4.成交价格

12月北京二手住宅成交均价为19690元/平方米，环比11月的19548元/平方米上升0.73%。

本月二手住宅成交均价较上月有小幅上升，究其原因主要有：①通胀预期下需求上升。在通胀预期持续而新政对房价影响不大的情况下，房价上涨预期增强。消费者提早结束观望出手，需求上升，进而房价有上升的空间。②挂牌价上涨。在房价上涨的预期下，业主上调挂牌价，致使成交价格上涨。

受季节性因素影响，短期内二手房成交量会有小幅回落，成交价格则可能不会有太大变化。

5.房源供给

据房地产交易管理网显示，本月存量房新发布15053套，较11月的11304套环比上升33.17%。新发布面积1421002平方米，较11月1101288平方米上升29.03%。受成交量上升的影响，房源供给也比上月有较大幅度上升。

从供给结构来看，100平米以下户型新增房源占新发布房源总量的70.24%，90万以下新增房源占48.95%。

二、成交特点

1.区域成交情况

从上表可以看出，北京市17个区县中，本月二手房成交量最多的五个区县分别为朝阳、海淀、昌平、丰台和通州，老城八区占全市成交比重的63.58%。

从变化幅度来看，17个区县中有9个区县成交比重有所下降，8个区县成交比重有所上升。其中下降幅度最大的是新东城区，下降0.71%，而上升幅度最大的则是朝阳区，上升0.77%。

2.户型分布情况

根据北京市房地产交易管理网数据，12月北京市二手房成交量所占比重最大的60平米以下超小户型，100平米以下户型占总成交的69.29%。

从变化幅度来看，只有60～100平米户型二手房成交比重有所上升，其他面积户型成交比重均有所下降，其中下降幅度最大的是60平米以下户型，较上月下降0.73%。

3.房屋价格分布情况

从图上可以看出，居于成交主导地位的仍然是90万以下价格区间的二手房，占总成交比重的62.40%，不过这一比重较上月有所下降，上月相应的数据为64.58%。

从变化幅度来看，以120万为分界线，120万以下价格区间的二手房成交比重有所下降，而120万以上价格区间的二手房成交比重则有所上升。其中下降幅度最大的是60万以下价格区间的二手房，下降1.96%，上升幅度最大的是200万以上价格区间的二手房，上升1.28%。

表2-1 各区县成交量所占比重及变化幅度

图2-1 各建筑面积成交套数所占比重

图2-2 各价格区间成交套数所占比重