转型改变房地产

◎ 本刊记者 黎林峰

一浪高过一浪的“地王”不断涌现、持续高企的房价、2009年疯狂的房地产市场……这一切让每一个中国人记忆犹新。中国房地产市场经过几轮调控，尤其是经历了2010年这一场号称史上最严厉的调控之后，房地产业在国民经济中支柱产业的地位已不再被强调，房地产业的出路在何方？如何厘清房地产市场健康有序发展思路？

中央经济工作会议“定调”

12月12日闭幕的中央经济工作会议提出：2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。从房地产行业来看，中央经济工作会议给这个行业的发展定下了基调：在加快推进经济结构战略性调整的大趋势下，强化了房地产业进入调整期的预期。

中央经济工作会议释放出一个重要信息：2011年中国经济的首要任务，将从“保增长”转向“促转变”，以扩大消费、推进城镇化、优化产业结构为三大政策着力点，促进经济发展方式发生“实质性”转变，从而增加中国经济可持续增长的内生动力。

从强调增长速度转向注重增长质量和经济结构调整，这一调整凸显中国在应对危机中力求经济可持续发展的坚定决心。未来数年中国经济将进入调整期，调整的重点一方面是提高最终消费需求对经济增长的贡献；另一方面是提升科技创新和人力资本对经济增长的贡献，最终对经济结构和经济发展方式进行战略性的调整和转变。

根据中央经济工作会议精神，住房和城乡建设部指出明年的主要任务和要求包括：要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局。要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

全国住房和城乡建设工作会议“把脉”

12月29日，全国住房和城乡建设工作会议暨党风廉政、精神文明建设工作会议在京召开。住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新在作住房和城乡建设工作报告时回顾了2010年住房城乡建设工作，并对2011年的重点工作进行了部署。

会议指出，今年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成年初国务院部署的任务。今年，国家加大了对房地产市场的调控力度，房地产市场投机性需求得到一定抑制，调控取得一定效果。

会议指出，住房城乡建设系统基本完成了“十一五”规划确定的目标任务。城镇化快速推进，2009年城镇化水平为46.59%，比“十五”期末提高了3.6个百分点。2009年底，城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米，分别比2005年提高15%和13%。“十一五”期间累计完成北方既有居住建筑供热计量和节能改造1.67亿平方米，超出“十一五”期间任务的11.3%。预计今年全国城市生活垃圾处理率和城镇污水处理率分别达到72.5%和75%，分别超出“十一五”规划目标2.5个百分点和5个百分点。

继续坚定不移地加强房地产市场调控在会上被列为2011年住房和城乡建设系统的重要工作内容。

会议指出，2011年将进一步强化各项调控措施的贯彻落实。在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。增加住房有效供给，配合国土部门在增加保障性住房供地的同时，切实保障普通商品住房的用地供应。继续大力规范和监管房地产市场秩序，维护消费者合法权益。

会议指出，2011年要更大规模地推进保障性安居工程建设。2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比2010年大幅度增加。重点发展公共租赁住房，加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。加大保障性住房建设质量的监管力度，确保百姓住上放心房。

会议强调要进一步加强城市和村镇规划工作，积极稳妥推进城镇化。编制实施好城镇体系规划，合理确定城镇布局，促进大中小城市和小城镇功能互补和协调发展。积极推动城市基础设施和服务功能向农村地区延伸，让广大农民分享城镇化发展成果。

会议对加强住房公积金管理，完善住房公积金缴存、提取、使用、管理和监督制度，确保资金安全和运行规范。强化对住房公积金支持保障性住房建设试点的监管等内容作了阐述。

国际经济形势“逼迫”

中国经济转型是必然趋势。中国经济结构一直以来以外向型为主，对外贸依赖严重。同时投资拉动占到很大比例，消费在经济结构中所占比例较小。在国际金融危机大潮中，中国经济出口这块遭受“寒流”，经济发展面临严峻形势，因此才有了2009年和2010年GDP“保八”的目标。原本不合理的经济结构形态在国际金融危机“逼迫”下转变经济结构，保持健康持续发展尤为迫切。

中央经济工作会议作出的系列决定离不开当前经济形势发展具有明显的复杂性和不确定性因素的影响。资深经济学研究学者王国平分析认为。首先是国际经济不景气，在国际金融危机冲击下，世界经济气候一直处于“冷冬”的状态，经济复苏遥遥无期。IMF（国际货币基金组织）在2010年10月发表的《世界经济展望》中认为，2010年上半年世界经济增长率为5.25%，高出此前预测值0.5个百分点；预计2010年世界经济增长率为4.8%，2011年为4.2%。IMF同时预测发达国家经济体2010年的经济增长率为2.7%，2011年为2.2%。本轮金融危机导致发达国家经济发展在2009年下滑3.2%。总体来说，对世界经济影响举足轻重的发达国家的经济复苏是世界经济实现复苏的前提。

具体来看，美国经济在2010年二季度实现了3.7%的增长，这是美国经济连续四个季度实现增长，显出开始复苏的迹象。美国经济先行指标——PMI（采购经理人指数，由美国供应管理协会每月公布）——9月份为54.4，已连续14个月超过50这一经济扩张与收缩的分水岭，预示美国经济未来仍将保持扩张势头。

然而，高失业率与低迷的房地产业仍然是美国经济复苏的最大障碍。美国2010年9月份的失业率为9.6%，与8月持平，比危机前高出约4个百分点，这对依赖消费推动的美国经济增长构成了威胁。数据显示，美国8月份的成屋销售中位价环比下跌1.9%，较危机前最高价位下跌23%，7月份成屋销售量环比大跌27%，8月份销售量环比仅增长8.55%，这显示出住房补贴政策退出对房地产市场的巨大冲击，预计2011年美国房价仍将在底部震荡。受房地产市场不景气和高失业率困扰的美国经济复苏“步履蹒跚”，IMF预计今年美国经济增长率为2.7%，明年经济增长率为2.2%，但经济二次探底可能性不大。

欧元区经济复苏弱于美国，主权债务风险为中长期增长埋下隐患。欧元区2010年前两季度GDP（不变价）分别实现1.1%和2.4%的小幅增长，走出了连续五个季度的衰退。从经济领先指标来看，PMI到2010年9月已连续12个月大于50，预计2010年第三季度欧元区仍将实现2%左右的增长，IMF的预测认为今年欧元区经济增长率为1.7%，2011年为1.5%。

欧元区经济增长面临的主要挑战是成员国的主权债务风险。研究发现，在欧洲央行和IMF对希腊提供上千亿欧元救助的同时，欧盟推出了高达7500亿欧元的救助计划，使欧元区短期内面临的主权债务风险下降，但欧元区成员国中期主权债务将集中到期，届时市场流动性风险将会上升，再融资难度和成本都将增加。主权债务风险可能传染到金融机构，欧元区金融市场的脆弱性将更加明显。此外，欧元区8月份失业率为10.1%，连续4个月维持危机以来的最高水平，成为经济复苏的主要阻力之一。高失业率、主权债务风险和金融市场脆弱性已成为欧元区经济增长的潜在威胁，欧元区二次探底的风险上升。

日本经济二次探底风险上升，全球最高负债率增大金融市场的不确定性。日本GDP在2010年二季度仅增长0.4%，经济景气指数（制造业PMI指数）连续4个月下滑，并在9月份首次跌破50这一扩张与收缩的分水岭，预示着日本经济未来再次陷入衰退的可能性增大。

日本经济复苏面临的主要障碍包括：日元对美元的快速大幅升值抑制了出口。自2010年5月以来，日元对美元汇率由1∶95升至当前的1∶80，升值幅度高达16%，日元升值导致日本8月出口环比下降12%。失业率仍处于危机以来的较高水平，抑制国内消费增长。日本8月份失业率为5.1%，高出危机前1.3个百分点，尽管失业率低于欧美，但考虑到日本妇女就业率低（低于北欧约15个百分点）等因素，日本的失业情况仍相当严重。国债占GDP的比重超过200%，加之零基准利率对国际资本吸引力下降，日本的主权债务风险上升。尽管日元作为国际储备货币使债券投资者面临的违约风险下降，但日本经济低迷不振，人口老龄化不断加剧，货币政策接近失灵，未来日本政府以增发货币方式偿还债务的可能性上升，从而增大日本未来的通胀风险。

“调结构”建可持续模式

如前分析，世界性的金融危机是促使中国经济转型的重要外因，内因及根源还是在中国经济结构本身。在出口、投资、消费“三驾马车”拉动下快速向前飞奔的中国经济在世界经济形势较好时，在飞奔的过程中，消费这条短腿没有人注意。在国际金融危机冲击下，全球经济下滑，出口严重受挫的情况下，消费这条短腿还能支撑住马车快速向前吗？如果不调结构，中国经济的马车还能保持高速运行吗？

毫无疑问的是，出口萎缩，为保增长，投资和消费拉动经济马车的任务变得更重。固定资产投资拉动经济增长的效果明显，然而后遗症——经济过热的后果也是有目共睹的。为保增长中央投入四万亿拉动经济，2010年是城镇固定资产投资增长较快的一年，日前国家统计局公布的数据称，2010年城镇固定资产投资保持平稳较快增长，1-11月份城镇固定资产投资210698亿元，同比增长24.9%。显而易见，同比增长的近25%固定资产投资对今年GDP的贡献有多大。

2011年是“十二五”开局之年，各地加大投资的势头在所难免。防止投资过热的担心看来并非空穴来风。投资拉动经济虽然起到立竿见影的作用，经济过热的后果不得不考虑。因此，防止投资过快过热，也是2011年经济工作的重要内容。

同时，要引起高度重视的是，中国社会的就业问题日益严峻。教育部的数据显示，2010年全国高校毕业生达到600多万。如果加上没能进入高校的、农村青年、40岁以上的失业群体，需就业人群的数字将是 天文数字。这个庞大的群体直接影响到中国社会的稳定。在经济发展模式选择上，产业的设计和发展必须要考虑到社会就业的安排。

另一方面是通胀的压力依然很大。如果说2009年感触最深的是房价的一路飙升，那么2010年印象深刻的应该首选物价的上涨。物价的快速上涨在某些方面已经影响到人民群众的正常生活，以至于中央高层多次过问、关注物价，特别是蔬菜、粮食等产品的价格。2009年度大量投入市场的资金无法适时回收，人民币对美元升值等，都是通胀的原因。有分析认为，物价上涨的另一个重要原因是农产品特别是粮食作物的价格提高和体力劳动群体的工资水平提高。事实上，这正反映出我国经济结构不合理的一面，长期以来农产品的价值和劳动力价值被严重低估，农产品和体力劳动力长期处于一个低水平状态。与工业产品的价值和脑力劳动价值比例严重不对等。这些元素的上调只是合理地估计了原本的价值水平，使之回归到一个正常状态。这举措另一个重要意义是适当增加农民和低收入阶层的收入，帮助他们提高抵御通胀的能力。

因此归根结底，应对通胀压力调结构依然是重要手段之一。

分析这些影响因素后，中央经济工作会议提出2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，即发展经济的同时要抑制通胀防止经济过热，要保持稳健的步伐。要解决好就业问题，又要积极调整经济结构，因此要审慎灵活。

遏制房价过快上涨

物价过快上涨反映出国内经济的复杂性。在日前国家统计局召开的11月份国民经济数据发布会上，该局新闻发言人盛来运公布的数据显示，11月份居民消费价格继续上涨，居民消费价格同比上涨5.1%。这个数据是28个月来的新高。

房价在“史上最严厉的调控”政策遏制下，2010年底北京等大城市依然出现了量价齐升的势头。在所有对房价的预期中，几乎没有人怀疑未来房价依然上扬的大势。2011年控制物价过快上涨是项基本任务，房价自然不会被允许上涨过快。因此，住房和城乡建设部把遏制房价继续上涨作为2011年的重要工作内容之一。

既然2011年中央下决心要“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，作为目前国内个人及家庭最大宗商品的房产，稳定房价理所应当地应成为中央重要工作之一。因此可以预见，在2011年，遏制房价过快上涨依然会是各级政府主要方向之一。然而，在通胀的预期下，购房投资的利好依然“煽动”着人们的热情，毕竟把钱存银行一年，利息跑不过CPI，把钱投到楼市里，至少还有房子是自己的。

在购房作为投资首选方式之一的现实和心理预期影响下，加上对住房的刚性需求，房地产市场可以判断依然是供不应求的局面，因此，2011年稳定房价任务依然十分艰巨。

提高土地供应量、增加房地产企业拿地成本、加强房地产开发资金管理、加强项目预售管理等等措施陆续出台，对2010年遏制房价过快上涨功不可没。

扩大保障房供应是稳定房价的另一个有效手段，至少很大程度上起到的心理慰藉作用。这一招在过去的2010年显然已经初见成效。这一年全国开工建设590万套各类保障性住房和棚户区改造住房，对平抑房价起到重要作用。数据表明，2011年将继续加大保障性安居工程建设力度，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的590万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。

2010年为缓解地方建设保障性住房资金紧缺难题，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合确定了北京、天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。2011年一项重要工作就是加强住房公积金支持保障性住房建设试点管理工作。在这28个城市试点基础上，有望早日在全国铺开，保障房建设资金瓶颈问题将得到有效缓解。随着《住房保障法》的即将出台，住房公积金支持保障性住房建设有望制度化、法制化。

房企“变脸”

住宅项目一直是房地产利润高增长点，2009年房价的飞涨令所有人记忆犹新。即使不可能再现一天一个价“蹦极”似的房价上涨景象，住宅项目尤其是商品房开发项目的利润仍旧保持在一个较高的水平。

综上分析，在“调结构”的经济大势面前，尤其是经历了2010年的“史上最严厉的调控”后，房地产市场暴利的局面估计在2011年乃至今后将不复重现。房地产企业或面临重新洗牌的格局，创新成为这个行业时下最热门词汇，转型成为行业共同关注的话题。

虽然创新是个永恒的话题，首创置业董事长刘晓光依然认为，从企业角度来讲，转型是历史的必然。刘晓光认为，自1993年以来，实际上中国的房地产即处于不断地转型过程中。在房地产市场开发初期，缺资金是常态，为集中力量做大项目，房企之间自发地搞了一段专门做投资组合。而今天的形势就发生了很大变化，现在的情况是市场上不缺钱，缺的是地、缺的是机会。刘晓光认为，在某种意义上说，转型又是被逼出来的，形势所迫。社会经济形态其实一直处于调整、变动之中，房地产企业如果墨守成规，一成不变，无疑意味着坐以待毙。因时善变是企业适应市场的根本要求，此一时彼一时，没有从不转变的市场也就没用从不转变的企业。因此，刘晓光认为转型是企业敏锐的战略眼光的体现和核心竞争力的体现。所谓的转型在别人还没有看到、想到之前，找到适合自己发展的模式，开拓自己全新的发展空间。

刘晓光坦言，目前首创本身正处于大规模地转型期间。首创从过去只是做一些写字楼、商场、大面积的住宅，转变为四个层次的战略布局：二三线城市核心区的新区中的一些新城区的建设，这是一级开发点；第二了层次是传统的地产；第三个是根据一些产业相结合的地产；第四个是局部结合起来，比如说教育、地铁等等。刘晓光介绍说，比如首创现在集中力量大量做的奥特莱斯，打造城市边缘的新城市元素。他解释说，这不是一个产品的转化，而是从单一做一种产品，转化成为提高一个城市的可持续的经济发展能力，从而大力度解决社会就业问题，形成高端服务业的产业序列。因此，这样的转型不单单是企业本身的业务转型，还包含企业的社会责任在其中的体现。一个城市、一个社会的经济形成可持续发展能力，构建了可持续发展环境，企业才有更大的发展。这是一个大河与小河的关系，是紧密联系在一起的。企业做大到一定程度就不再是企业本身的事情，在企业战略里面必须更多地考虑到社会效益和社会因素，把企业的发展与社会经济的发展紧密结合起来。这也是刘晓光提出的转型是企业敏锐战略眼光体现和核心竞争力的诠释。

在刘晓光看来，像首创这样的大型企业已经不再是单纯的房地产开发企业，而是一个城市的综合运营商的身份，因为在这个城市里，首创不仅盖房子，还可以修地铁、盖酒店。新的转型过程中，不光是一个城镇化的问题，还带动了一个产业升级，构造了高端服务业的产业链，对城市未来的城市业态有所贡献。从这个层面来看，转型也需要更高的指挥、更大的实力和更强的竞争力。

虽然相对住宅市场，商业地产要求更高。2010年在商品房住宅市场相对萎缩的情况下，商业地产是一个新的市场增长点。不少房企开始开拓商业地产市场。

由高额利润的商品房开发转向保障房建设，越来越多的房地产开发企业开始新的尝试。在大兴西红门一处20万平方米以上规模的保障房建设工地，湘籍的房地产开发老板站在新开挖的保障房二期工程深深的基坑，这位一贯低调的湖南人告诉记者，随着市场监管的日益完善和土地政策的规范，房地产开发“超级利润”的时代已经结束，政府逐渐加大保障房建设力度，在项目中提出了“配建”、“套建”保障房的要求，日后不从事保障房建设的房地产开发企业将面临无事可干的局面，必将洗牌推出这个领域。

房地产管理专家兰德咨询总裁宋延庆的判断证实了这一说法，宋延庆对2002年到2010年各个年度房地产开发投资和各个年度的市场商品房销售收入做了一个对比。通过这个对比宋延庆认为可以以2008年作为分水岭。一个重要的变化就是房地产开发企业的增长模式在改变。比如万科，正在由原来的规模增长转变为效益增长。更多的企业由住宅地产开始转做保障房项目和商业地产，还有很多的企业成立了这样、那样的基金。这意味着房地产企业正在寻求战略空间的突破。宋延庆认为房地产企业的转变体现为四个方面即：由机会导向转变为战略导向；由积极关注项目拓展转变为做好项目结构和格局的组合平衡；由做项目转变为做企业（由做产品转变为做产品线）；由规模指标转变为效益指标。

万科北京总经理毛大庆介绍，目前开发商参与保障房项目的主要形式其实就是代建，一般政府会出地出钱，由开发商代建，回报是占总投入约3%的管理费用。虽然保障房项目利润远不如商品房项目，但是运营、销售和融资的成本小，风险也小，不失为企业盈利的新渠道。建保障房是“为穷人盖房子”，房企从中获得的社会效益是商业地产不可比拟的。

房地产老大万科一直看好保障房建设市场，之前，万科已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上。2010年8月，万科又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目。2010年11月，万科和五矿联合体又以52亿元的“天价”包揽唐家岭两保障房地块。

2010年9月，金地地产取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权，总建筑面积约35万平方米。这也是以开发高档住宅为主的金地首次参与保障房项目建设。

事实上，绿地、招商地产、保利、远洋地产、富力等房企，也在加大保障房建设力度。

业内人士透露，2010年10月27日发布的十二五规划《建议》提出，未来五年要加大保障性安居工程建设力度。万科等龙头房企已提早布局，3000万套背后巨大的市场或许正在催生一种房企的全新盈利模式。

分析认为，一线城市的纯商品住宅地块出让越发稀缺，相反保障房地块供应在逐渐增多，房地产企业的拿地策略也要因此发生转变。

从获取社会美誉度这一点来看，连华远老总任志强也不能免俗，他曾公开表示“开发商没有责任给穷人盖房子”。即便他的本意是指建保障房是政府的职责而不是开发商的，如此直白的话语还是遭来了一片讨伐之声。事实上2010年以来，任志强旗下的华远地产多次出手北京保障房地块，因为各种原因一直没能如愿，任志强本人也多次在媒体表述没能获得地块的遗憾。在经历了连续四次拿地失败后，2010年11月，华远终于获得了位于北京通州的一块地块，从而结束了其7年未在北京拿地的历史。这块地位于通州，其中要求配建保障房，于是有媒体戏谑：“任总也开始为穷人加瓦了”。开始为穷人加瓦，总算洗清了任志强头上“为富不仁”的恶名，了却了老任的心愿。