北京商品住宅市场分析

◎

（2011年5月）

5月的北京商品住宅市场保持了稳中有升的态势，不仅成交量小幅放大，成交均价也有所攀升。从数据上看，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为7346套，较4月的6983套继续呈现回升态势，上涨5.20%。其中，期房成交量为6139套，较4月的6219套微降1.29%，而现房全月成交1207套，相较于4月的764套大幅上升57.98%。与此同时，成交均价继续回升，达到21972元/平方米，环比上涨7.38%。。

另一方面，开盘均价和库存量显示出市场并未企稳回升。数据表示，5月开盘项目均价继续出现回落，随着调控的进一步深入，开盘均价降至22276元/平方米，环比下降2.06%，受调控政策逐步深入，开发商的预期愈发悲观。而库存量也突破了“十万套”大关，其中，可售期房和现房套数分别为66，369套和34,922套，环比分别上涨4.77%和1.07%。

我们认为，尽管5月份成交量和成交均价均出现小幅回升，不过开盘均价的继续下跌仍反映出开发企业的预期并不乐观，特别是库存量突破“十万套”大关，在低成交水平的市场形势下，将成为影响市场走向的重要因素。而CPI和PPI的持续走高，下一阶段仍有可能进一步调整存款准备金率和利率，银根进一步缩紧对开发企业的资金安全也带来巨大考验。因此，下一阶段市场仍将处于调整期，开发企业应当针对市场形势，及时调整项目开发节奏和销售策略，以保证稳健持续性经营。如表1。

表1 2011年5月北京商品住宅市场主要数据一览表

一、行业政策

1.CPI持续高位 新增信贷量超市场预期

根据国家统计局发布的数据，4月全国居民消费价格（CPI）同比上涨 5.3%，主要推动因素是翘尾因素和食品类价格高位运行。在新涨价因素中主要集中在食品类价格和居住价格上涨过快，其中食品类价格同比上涨11.5%，居住类价格同比上涨6.1%。4月份工业生产者价格（PPI）同比上涨6.8%，涨幅较 3月份回落0.5个百分点。同时，4月新增人民币贷款7396 亿元，同比下降 4.4%，环比增幅8.9%，超出市场普遍的 7000 亿元预期。

2.央行第五次上调存款准备金率

中国人民银行宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。再度上调存款准备金率，主要是为了对冲外汇占款高增长带来的流动性压力。至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。

3.北京五部门联合发文：商改住项目拿不到房产证

5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为，《通知》从6月1日起执行。在设计方面，通知要求，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。在销售方面，开发商不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。

二、市场运行数据

1.供应情况

（1）可售商品住宅套数

在可售商品住宅供应套数方面，至2011年5月31日北京市商品住宅可售房屋套数共计101，291套，与4月相比上涨3.46%。其中，可售期房套数为66，369套，环比上涨4.77%，未签约现房套数继续呈现上升趋势，达到34，922套，上涨1.07%。库存量终于突破了十万套的警戒线，恢复到了正常的水平。如图2-1。

图2-1 2010-2011北京新建商品住宅可售套数趋势图

图2-2 2010-2011北京商品住宅期房现房可售面积趋势图

图2-3 2010-2011北京商品住宅签约套数趋势图

图2-4 北京商品住宅签约面积对比图

图2-5 2010-2011北京市商品住宅成交均价

（2）可售商品住宅面积

截止至2011年5月31日，北京市可售房屋面积共计1273.46万平方米，环比微张2.47%。其中，可售期房面积为818.38万平方米，涨幅为3.70%，可售现房面积达到455.08万平方米，环比4月的450.31万平方米，上涨1.06%。如图2-2。

2.成交情况

（1）成交房屋套数

根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2011年5月北京商品房住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为7346套，较4月的6983套继续呈现回升态势，上涨5.20%。其中，期房成交量为6139套，较4月的6219套微降1.29%，而现房全月成交1207套，相较于4月的764套大幅上升57.98%。如图2-3。

（2）成交房屋面积

2011年5月北京的商品住宅签约总面积为75.19万平方米，环比4月的67.16万平方米上涨11.96%，其中，期房签约面积为61.96万平方米，现房的签约面积为13.22万平方米。如图2-4。

（3）成交价格

2011年5月，北京市商品住宅成交均价回升至21972元/平方米，环比上涨7.38%。本月的成交量稳中有升，加之入市项目有所增加，成交均价也继续出现小幅攀升，不过，成交均价回升的幅度尚需观察，特别是在调控政策频出的背景下，仍有可能继续掉头下跌。如图2-5。

3.取证开盘情况

5月份，北京新建商品住宅开盘项目开盘共计29个，开盘个数比4月份增加了6个。本月开盘项目均价继续出现回落，随着调控的进一步深入，开盘均价降至22276元/平方米，环比下降2.06%。