重塑房企社会责任

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中国30年前崇尚的是越穷越光荣，越穷越革命的价值取向。今天，当万万千千老百姓质问凭什么我买不起房子，凭什么不便宜地卖给我房子，凭什么我不能更好的分享房？城市资产升值，以及拥有资产带来的财产性收入的时候，意味着我们的社会价值取向已经发生了翻天覆地的变化。有产不再是一种罪恶，而是社会保护、支持、提倡、鼓励的一个价值取向。在中国政府关于全民建设小康社会十六大报告中明确提出，家庭财产普遍增加，人民生活更加富足才叫全面的小康社会，基于此，房地产业也正在为社会发展作出贡献。

倡导健康消费模式

目前，有很多关于房地产企业社会责任的误区。人们以为房地产企业应该裸捐，应该像打土豪分田地一样，跟大家吃一样的饭，住一样的房子，把房企的财富捐出来这个社会就发展了。还有人认为，房地产企业应该承担给穷人无偿提供或是非常廉价提供保障房的责任；还有人认为房地产企业只要不赚利润，大多数老百姓立马就能买得起房，这些要求都和房地产企业客观可能和应该承担的社会责任有比较大的差距。在经济学意义上，企业努力实现社会公共利益和长远利益的最大化，就是社会责任。这个长远利益和公众利益不仅仅包括慈善、裸捐，以及为灾区提供多少的援助。还包括在市场经济这样一个制度背景下，企业作为社会微观细胞，它的天生职能就是通过给别人增加利益来满足自己的利益。

对于房企来说，不仅承担了为社会建越来越多、越来越好房子的责任，还承担为社会、国家、老百姓提供更多公共福利资源，以及城市发展等诸多方面的重要职能。但是，房企还需要在四个方面承担社会责任：第一，房地产企业应当自觉地、主动地贯彻执行、引导社会形成健康、文明消费模式的思路。目前，太多的房地产广告泛滥，真真假假，让人眼花瞭乱，什么“王者风范”、“独享尊们不应当鼓励奢侈性消费，浪费资源的消费，过度占有资源的消费。

第二，房企有责任在住房建设中更多的满足迫切需要改善住房条件的中低端人群的需求。目前社会有个误荣”，这样的说法完全不符合社会道德的底线，也不利于老百姓在社会住房利益满足上形成健康文明的消费模式。最近，很多房地产企业在各种场合抱怨房地产限购，这种指责在社会责任主动自觉意识方面还有差距，我解，以为不管是调控政策还是房地产开发商的良心发现，只要把房价降到70%就能买得起，70%的老百姓居住条件都能得到改善，这是绝无可能的事。全中国的城镇居民改善一轮住房最快需要20年，如果我们的城镇居民20年才能改善一次住房，每年只能有4%到5%的家庭改善，别说把房价降到7成人都能买得起，房子就是不要钱，每年所能供给的4到5套也绝无可能就此变成70套，但是政府和社会应当努力的满足哪4户或者5户家庭的住房需求呢？应当首先满足住房极端困难，急等娶媳妇的小白领等实际需求。而不是已经有了2套、3套房还需要更大、更多的住房，为卖而买的住房需求。房地产企业应该在这样一个符合社会公共利益的政策方面发挥自己的主动性，在自己的户型设计、产品结构，以及房子质量上作出自己的努力。

不忘消费者利益

第三，房地产企业的社会责任还包括要协调好社会各方面利益关系。现代企业制度表达了一个企业和社会各方面各利益主体之间的关系，企业第一位的利益是投资人的利益，是赚取利益，但是这个利益不是企业唯一的利益，在企业的利益结构中，包括大小股东之间的利益协调；出资人与经营者之间的利益协调；出资人与企业员工之间的利益关系，比如工资、就业、企业文化等。

我曾经大声呼吁，政府在房地产市场上的所有游戏规则，应当坚定不移的站在住房消费者的一边。到现在为止有关制度上做的还远远不够，开发商有一万条理由和地方政府相互沟通、协调，比如拆迁问题、公共设施提供、电力配套设施，以及价格制定上。地方政府从来没有和全体市民就城市的住房建设、住房功能、主体供应，以及未来的主要供应对象等进行协商。房地产企业也应当在这方面承担更多、更大的社会责任，因为你是社会公民。事实证明，什么时候房地产企业把你的市场，你的衣食父母，你消费者的利益忘掉了，忽视了，你离死就不远了。

上世纪80年代末到90年代初，中国老百姓忽然进入了家电时代，那个时候的丈母娘需求从自行车、缝纫机、手表一下子转变为冰箱、彩电、洗衣机。当时的家电企业也如同我们今天的房地产企业一样被社会所追逐。但是没有多长时间，中国城镇居民家电的普及率迅速提高，到上个世纪90年代末亚洲金融危机爆发之后，特别是进入2000年、2001年的时候，家电企业生产能力与市场需求出现了极大的供大于求的过剩，在这个历史过程中红极一时受政府支持的民营家电企业基本上死掉了，包括北京牡丹牌电视机、昆仑牌电视机、上海双鹿冰箱、水仙牌洗衣机。那些受到政府格外呵护，受到市场极力吹捧的企业为什么瞬间就死掉了？因为他们忽略了消费者的利益诉求，在他们对质量、品种、结构的变化上不能跟上市场的变化，他们唯一的选择就是被淘汰。

第四，中国的现实告诉我们，中国是个人多地少，资源严重匮乏的国家。上小学的时候老师告诉我们伟大祖国地大物博，现在我们都把地大物博的“博”换成薄厚的“薄”。比如支撑中国45种的主要矿产品中有25种是严重短缺的。铁矿石、石油、天然气、铝矾土、有色金属无一例外的严重短缺。我们的社会正在经历工业化和城市化发展阶段中高资源指向阶段，在这个发展阶段中，我国工业系统要大规模形成现代化的固定资产，城市要建立起能容纳大多数人居住、生活、工作的城市资产，我们要建立最现代化的基础设施，这个阶段叫做高资源指向阶段，没有一个国家能绕得过去。但是我国偏偏面对的是一个资源严重匮乏的先天条件，面对的是一个对资源竞争格外激烈的21世纪的国际市场。

日本在1964年举办奥运会，上个世纪60年代到70年代初期完成它的城市化大规模建设，形成东京、大阪两大都市圈，以及完成了新干线铺设，完成老百姓住房从脱困期向改善期转变，它也曾经面对过这样一个高资源指向阶段。但日本在这个阶段上恰逢海湾石油大发现，在铺设新干线的时候，石油不足2美元一桶。中国正在铺设京沪高铁的时候，正处在城市大规模建设轨道交通的时候，面对的却是100美元一桶的石油，面对的是全球气侯偏移。现状要求作为配置资源的房地产企业，特别是你的产品决定着社会未来20到30年，甚至更长一段时间的资源消耗程度，决定着社会经济发展的质量，决定着城市结构的时候，更应该想一下能否为节能、节材、节水、节地以及形成资源节约型的生活生产系统更多的做一份贡献，承担一份责任。