2011年险资参与房地产的变化

表3：2010年末部分上市开发企业中险资投资比例

自2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》颁布之后，保险资金进入房地产领域已名正言顺，虽然有不得超过10%资产额等种种约束，但由于保险资产累积量巨大，已经突破5万亿（至2011年2月达到52077亿元），在当前信贷全面收紧的情况下，保险资金无疑凝聚了众多期待。如表3所示。

1、险资参与房地产的总量与回报率变化

2011年险资加大投资房地产的力度的趋势似乎不可避免，根据《办法》中对于投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%的规定，2010年末险资资产总额为5万亿元，那么理论上2011年可进入不动产的资金约为5000亿元。5000亿元是个什么概念？2010年30家主力房企全年合约销售才8700亿元，而国内商业地产总价值不过4000亿元。

险资投资房地产行业的决心究竟有多大？根据对泰康人寿等大型险资企业的数据统计，2010年险资投资房地产的金额只占到其资金总额的5%左右，其中有很大一部分还是来自于2010年4季度对商业地产的集中出击。

险资对投资房地产领域投资的热情不可否认，10%的比例在未来存在被充分用足的可能，但这并不会在短期实现，未来险资总额即便以每年20%的增速增长，那么这5000亿元也会被放在一个较长的时间上进入房地产。

基于之前险资整体投资回报率的偏低，险资对于房地产的投资回报率应当有更高的要求，以泰康人寿为例，明确提出不动产的长期投资的投资回报率应该达到10%以上。但无论是持有型的商业还是养老地产都需要一个长期的投入，而这类项目一定时期内回报率可能并不会太高。

2、投资方式的选择变化

股权投资和物权投资毋庸置疑的依旧是2011年险资投资房地产最主要的方式，尤其商业地产、养老地产开发，将成为未来最受关注的方式。

金融创新之下的债权投资有望逐渐放开，除了太平洋保险参与上海保障房开发的模式，譬如险资公司之间的相互拆借等方式在未来均是有可能实现的模式。与银行合作的金融产品虽然开始受到越来越多监管，但金融的创新与监管，历来就是一个“魔高一尺，道高一丈”相互追赶的游戏，正如美国2008年金融危机暴露的状况。虽然中国资本账户尚未开放，金融衍生品市场也不成熟，但国外险资充分利用金融衍生品的模式，无疑也让我们了解了中国险资的巨大潜力。

3、项目选择变化

（1）首先是城市的变化。关于险资投资房地产的城市选择上，《办法》规定只能在一线城市、省会城市和计划单列市（我们把后两种城市统称为二线城市）之间选择。但无论从以往险资投资的城市选择看，还是分析各险资公司对于风险和回报率要求的控制来看，我们发现并不是所有《办法》中规定的城市都符合险资投资的标准。

在建设自用办公楼方面险资并无太大限制，各险资企业的自建办公楼几乎都在一定时期内成为各城市的标志性建筑之一，但保险公司自身需求其实有限，所以在未来险资在这个方面的投资会呈现下降趋势。

由于我国即将面临的老龄化社会问题，有支付能力的老龄群体已经在迅速扩大，这将成为保险公司尤其寿险公司的重要选择，也可能出现与养老险、看护险等等挂钩的模式。险资在养老地产的城市选择上总体来说无太大限制，但各险资企业的启动区域有所偏差。

随着今年开始保障房开发比例的增大，本应当是险资最愿进入的领域却随着各大房地产开发企业在参与保障房开发中的遭遇而充满变数，这其中，地方政府的信用度成为一个关键的因素，直至目前也仅有太平洋保险参与了政府信用度较好的上海市的保障房开发。今后一线城市及经济实力雄厚、政府信用度较高的二线城市也将是险资投资保障房重要选择。

而考虑到商业地产的增值和回报率问题，一线城市和经济发展好的二线城市也将成为险资投资商业地产的选择，部分经济欠发达的二线城市在短期内或许不会有险资进入。

表4：2010年下半年险资企业投资商业地产案例

（2）其次是城市区域的变化。险资在各城市自建办公楼一直以来都是选择城市的绝对核心区和重要的商务区，在未来也不会有太多变化。

而投资养老地产却并非以往大家理解的那种一定要建立在远郊区风景优美的地方，未来在城区或许也可能会出现险资投资的类似北京英智养老这样的小面积的、有某项专业倾向的物业。

关于保障房的建设则没有太多限制，一般还是会跟随当地政府的保障房规划。

商业地产还是会像以往那样优先选择城市核心商业区或商务区的物业，无论在哪个城市，好地段的商业地产的回报率总是最可期的。如表4所示。

4、险资投资偏好

在险资投资房地产的大潮中，各保险企业表现出不同的偏好，我们以四家比较具有代表性的公司为例加以分析，一窥国内险资投资房地产的趋势。

中国人寿：购买上市地产公司股票、通过项目公司开发综合体项目、购买商业地产项目、投资养老地产

原因分析：作为一个老牌的国有险资企业，中国人寿的综合实力不必多说，这也决定了其多方向投资的选择。翻遍全国知名开发企业的股东统计，中国人寿是所有国内险资企业中最为活跃的一个，且不说独占远洋地产第一大股东的鳌头，万科、招商、首开等企业中均有中国人寿的身影。而作为唯一拥有开发公司——国寿地产的险资企业，在项目开发方面更有着巨大优势。至于养老，早在2010年初就已经提出了1000亿元开发廊坊养老社区项目及开发海南岛养老住宅社区的计划。

中国平安：购买商业地产项目

原因分析：整体实力最强的民营险资企业，对商业地产项目情有独钟，或许是因为2008年海外金融投资惨败的经历，一直并未表现出对金融投资的太多热情，反而以旗下平安信托为平台，在北京、上海、广州、南京等城市投资了大量物业，其租金回报率在6%～7%，高于行业的整体回报率，是目前商业地产运作最成功的险资企业之一。尤其是其后援中心建设，更是走在了行业前面。

太平洋保险：商业地产、保障房建设

原因分析：购入深圳福田燃机电力公司30%股权（该公司最主要资产为位于深圳中心区福田区估值为6.81亿元的地块）和大手笔接手北京首都时代广场等动作让人对太平洋保险在商业地产领域的运作刮目相看，而投资上海保障房更是开创了不动产债权投资的先河。

泰康人寿：养老地产

原因分析：作为目前国内险资投资不动产第一梯队中的一员，与其他公司不同的是其更加保守稳健的发展策略，属于中长期投资的养老地产成为泰康人寿的首选。早在2009年11月，保监会批准泰康人寿保险股份有限公司养老社区投资试点方案，成为首例险资投资的养老地产项目。为此专门成立弘泰老龄产业投资管理有限责任公司，负责养老社区的建设。

通过以上分析，我们发现险资企业投资房地产主要有如下几种途径：

a) 综合性投资

包含了开发综合体项目、购买商业地产、投资股票市场等，最典型的莫过于中国人寿，这样的做法是为自身的投资分散了风险，其实国内险资投资渠道依旧偏窄，如国外险资会大比例投资零售业、开发工业地产等等，这些都为国内险资的投资起到了很好的示范；

b) 养老地产

养老地产开发已成为行业广为关注的方向，然而，除去以养老之名行开发之实的地产项目，以及隶属民政系统的老年公寓，多数养老地产开发模式尤其盈利模式仍在探索中。发达国家养老地产的经营非常倚重养老险种的设计，险资企业无疑在这些方面有得天独厚的优势；

c) 保障房建设

随着未来住宅用地中保障房比例的增大，未来保障房建设也会成为重要的投资渠道，一方面属于“政府”工程，具有土地、资金、政策各方面倾斜；另一方面，保障房投资虽然收益低，但风险小，是一种稳健的投资手段，对于追求小风险的险资企业来说再好不过。目前仅有太平洋保险一个成功案例，但中国人寿、中国平安等公司均已表示会参与该渠道的投资。

当然，这些都是险资投资房地产的现有方式，未来随着不动产债权投资的放开，将会有更多的投资方式与渠道出现。

结语

2011年险资投资房地产的动力是存在的，投资力度的加大也确实存在。但事情并不如想象的那样乐观，险资虽然在未来会逐渐成长为房地产领域一个重要的资金渠道，但在2011年内开发企业真正能从险资渠道拿到的钱并不会很多。当然，开发企业手中一些优质的商业地产项目，也确实会通过保险企业变现。

另外险资投向房地产的总量也并没有我们想象的那么大，毕竟这是个中长期的投资方式，企业每年投资增长额度需要适合公司的管控能力，以保守稳健为目标的保险企业，几千亿的资金也只能在数年内逐步进入房地产领域。虽然从目前得知险资有可能会通过一些衍生工具隐性投资房地产，但受限于衍生品市场不发达，表外业务政策风险变大，尚未形成可观的规模。在目前不动产债权投资尚未放开、衍生品市场没有充分发展的情况下，国内险资投资房地产的道路依然有限。美国AIG虽然在这轮金融危机中暴露出了众多问题，但金融市场、金融衍生品的价值依然不能否认，相比之下，中国险资在地产领域仍有广阔发展空间。