完善财务指标评价体系建设提高房地产企业内部考核机制的科学性

■ 王 双

随着房地产市场日趋成熟，国家政策不断完善，行业准入程度不断提高，全行业利润水平逐渐向价值回归，房地产开发企业之间的竞争日益加剧。据中国指数研究院数据显示，2010年35家房地产企业销售额突破百亿，市场集中度明显提高，房地产企业逐步呈现出规模化经营的趋势。而房地产企业所具有的资金需求量大、投资周期长、资金回收慢、受宏观政策影响大等特点，决定其有着较高的市场风险。面对日趋激烈的竞争环境，如何构建科学的内部考核机制、完善内部考核的财务指标体系，是房地产企业实现良性发展、保证企业发展目标实现而必须去思考和解决的问题。

房地产企业内部考核财务评价指标现状

1.基本考核指标

（1）净利润指标。利润是企业经营最终成果的集中体现。建立这一指标，目的是考核评价企业经营方面的业绩，这是企业业绩考核评价的最主要方面。此项指标受各种政策等其他人为因素影响较少，能够比较客观、综合地反映企业的经济效益，准确体现投资者投入资本的获利能力。

（2）净资产收益率指标。净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。该指标目的是考核评价企业自有资本及其积累的获利能力，是评价企业最具综合性与代表性的指标。通过对该指标的综合对比分析，可以看出企业获利能力在同行业中所处的地位以及与同类企业的差异水平。通常，企业的净资产收益率越高，表明企业自有资本获取收益的能力越强，运营效果越好，对企业投资人、债权人的保证程度越高。

（3）资本保值增值率指标。资本保值增值率是指企业本年末所有者权益扣除客观增减因素后同年初所有者权益的比率。该指标表示企业当年资本在企业自身的努力下的实际增减变动情况，是对企业综合能力进行考核评价，特别是国有企业，担负着对国有资产保值增值的义务。通过对这一指标的考核评价，可以看出企业的资本保全状况如何，发展后劲是增强了还是减弱了,从而促使企业向资本运营发展，采取各种措施积累企业发展后劲。

（4）资产负债率指标。资产负债率是公司年末的负债总额同资产总额的比率。目的是对企业本身的偿债能力进行考核评价，促使企业增强风险意识，合理利用借入资金获取利益，同时该指标也是企业能否成为融资平台的重要标准之一。

（5）成本费用利润率指标。成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。该指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。其目的是对企业所得与所费的比率进行考核评价，这一指标反映了企业的投入产出水平。一般来说，成本费用水平越低，则企业赢利水平越高，反之成本费用水平越高，企业赢利水平越低。通过对这一指标的考核评价，可以促使企业用较少的耗费获取较多的利益，即通常所说的节支增收。

（6）存货周转率指标。存货周转率是企业一定时期主营业务成本与平均存货余额的比率。该指标是对企业一定时期内存货资产的周转速度的衡量，是反映房地产企业建设、销售平衡效率的一种尺度。存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

2.补充指标

房地产企业进行考核评价，除上述基本考核指标外，还可以以如下财务指标为补充参考，用以佐证考核评价结果的客观性，主要包括：流动比率、速动比率、三年利润平均增长率等。

房地产企业财务评价指标存在的问题

1.缺少反映行业特征的现金流量状况的指标

现金流量在很大程度上决定着房地产企业的生存和发展。现金流就像企业的血液一样支持着整个系统，也决定着企业的偿债能力和赢利能力。利用权责发生制下的资产负债表和损益表计算的财务指标，不能全面反映真实多变的经济事实，不能客观地评价企业的偿债能力和收益的质量，掩盖了企业可能面临的风险。若企业的现金流量不足，现金周转不畅，现金调配不灵，则意味着该企业已经确认与利润相对应的资产实质上可能属于不能转化为现金的虚拟资产，进而影响企业的偿债能力和赢利能力，增加坏账风险和财务风险，造成企业收益的质量与数量相互脱钩，对企业的生存和发展构成严重的威胁。

2.按规定方法计算的平均值代表性较差

计算平均值的目的是反映不同水平的代表性，而按规定方法计算的平均值代表性却较差。根据 《国有资本金效绩评价指标解释》，使用平均值作为分子或分母的多个财务指标，包括净资产报酬率、总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率和固定资产成新率，其中平均值的计算方法为：平均值=（年初数+年末数）/2，此种方法只考虑了年初和年末的状况，未考虑年度中间的资产状况。事实上，对于房地产企业而言，受季节性、会计政策与核算方法变更、宏观经济政策与市场变化等因素影响较大，资产状况在年初、年末和年度各月间都有差异，甚至差异很大，而且变化不均匀。

3.缺少企业短期偿债能力指标

目前，反映企业偿债能力的常用指标除资产负债率外，还有流动比率、速动比率等，这些指标在一定程度上反映企业对各类债权人的偿债能力，但并未反映企业的实际变现能力。在流动资产中，包含大量的应收账款等债权资产以及变现能力较弱的存货。如果这些资产的质量不高，难以如期变现，势必造成所有账面流动资产可以及时足额偿付到期债务的假象。反之，如果企业在债务到期前有能力通过正当途径筹集到资金，则企业并不存在支付危机。

4.“三年利润平均增长率”不能全面评价企业的持续发展能力

三年利润平均增长率=[（年末利润总额/三年前年末利润总额)1/3－1]×100%，它是依据企业本年年末利润总额与三年前年末利润总额计算的。从该项指标的计算公式来看，其计算结果只与企业本年实现利润总额和三年前实现利润总额有关，而中间两年实现的利润总额大小不会影响该指标计算结果，从而不能客观地评价企业的发展能力状况。举例说明：甲企业在2008年至2011年间各年度实现的利润分别为：4500万元、5600万元、5800万元、6000万元，即四年累计实现利润总额为2.19亿元；乙企业在2008年至2011年间各年度实现的利润分别为：900万元、－900万元、－1200万元、1200万元，即四年累计实现利润总额0万元。从上例可以看出，甲企业利润逐年稳步增长，有较好的发展能力，而乙企业实现利润不均衡，年度间经营状况起伏较大，两企业综合发展能力状况有着显著的区别。依据指标计算公式，甲乙两企业的三年利润平均增长率均为9.9%，由此可见，三年利润平均增长率只适用于利润稳定增长的企业，不适合利润水平起伏较大的企业。

对完善财务评价指标的建议

针对本文前面总结的目前房地产企业在财务评价指标上存在的一些共性问题，结合房地产项目开发的特点，考虑企业的营运能力、收益质量和偿债风险等方面因素，建议对企业财务评价指标作如下的补充：

1.结合收付实现制考虑现金流量分析

（1）销售现金比率，即销售商品提供劳务收到的现金与主营业务收入净额之比，表示每1元钱的主营业务收入能形成多少实际收到的现金收益，它反映了企业主营业务的收现能力。一般来说，该指标值越高，表明企业销售款的回收速度越快，对应收账款的管理越好，坏账损失的风险越小。

（2）经营现金流量净利率，即经营性现金净流量与净利润之比，表示每1元钱的净利润中含有的经营性现金净流入，它反映了企业净利润的收现水平。一般来说，该指标值越高，表明企业利润的实现程度越高，可供企业自有支配的货币资金量越大，有助于企业提高偿债能力和付现能力。

（3）现金债务总额比，即经营性现金净流量与负债总额之比，表明企业每1元的负债有多少经营性现金流入作为保障，它反映了企业的偿债能力。一般来说，该指标值越高，表明企业的偿债能力越强。

（4）全部资产现金回收率，即经营性现金净流量与全部资产之比，表明企业每1元的资产通过经营活动所能形成的现金净流量，该指标旨在考评企业全部资产产生现金的能力。一般来说，该指标值越高说明资产利用效果越好，利用资产创造的现金流入越多，整个企业获取现金能力越强，经营管理水平越高。反之，则经营管理水平越低，经营者有待提高管理水平，进而提高企业的经济效益。

2.修正平均值的计算方法，将过程评价与结果评价相结合

考虑到现行的平均值的计算方法代表性不强，不能客观准确地反映企业的实际情况，用此种方法计算的财务指标很难收到客观、公正的评价效果，本文认为改进平均值的计算方法，把年度中间的情况都考虑进去，采用12个月的平均数，计算公示改成：平均值=（1/2年初数+1月末数+2月末数+……+11月末数+1/2年末数）/12，这样计算的平均值代表性较强，从而企业财务指标评价体系会更客观、合理。

3.补充超速动比率指标

现行企业考核评价体系中没有量化地反映企业潜在的变现能力和短期债务，也没有量化地反映出增加企业变现能力和短期债务负担的因素，从而不能真实地反映企业的财务状况，甚至会造成错误的判断评价。为了弥补偿债能力指标中的不足，较为客观地评价企业的短期偿债能力，建议增加超速动比率，计算公式为：超速动比率=(货币资金+短期证券+应收票据+信誉度高的应收款净额)/流动负债×100%，分子中除扣除存货外，还扣除了可能影响速动比率可信性的重要因素项目，如信誉度不高的应收款净额，因此能够更好地评价企业变现能力的强弱和偿债能力的大小。

4.替换三年利润平均增长率指标

房地产开发企业收入的确认是以房产项目竣工验收并具备入住条件为标准的，并产生对应的利润。但很多房地产企业在土地储备、在施项目和在售项目上，尚未形成完整的生产经营链条，导致确认的收入随项目的进度情况出现较大的起伏波动，因此三年利润平均增长率作为评价房地产企业可持续发展能力的指标是有缺陷的。建议将三年利润平均增长率替换为三年资本平均增长率。

三年资本平均增长率=[（年末所有者权益/三年前年末所有者权益)1/3－1]×100%，由于年末所有者权益是一项存量数据，涵盖了中间年度的经营收益变化，用于反映企业资本保值增值的历史发展状况，以及企业发展的趋势，较三年利润平均增长率更为科学合理。

总结

本文针对目前房地产企业内部考核财务指标存在的一些问题，从具体工作实际得到的启发角度出发，认为应该以市场为导向，以资本为纽带，以现代企业制度为保证，综合评价子公司的变现能力、赢利收益能力、偿债能力、资本营运能力和发展潜力等方面，结合投资回报评价，设计更为体现房地产行业发展特点的财务评价指标，从而更加有效地提升内部考核的科学性，构建更为科学的内部考核机制。