商业卖场与商场内商户(业主)的法律博弈

王成伟

(常州纺织服装职业技术学院，江苏 常州 213164)

商业卖场与商场内商户(业主)的法律博弈

王成伟

(常州纺织服装职业技术学院，江苏 常州 213164)

随着市场经济的快速发展，商业卖场在全国迅速兴起和发展。商业卖场的涌现固然给人们的生活带来了极大的便利，但在其发展过程中也暴露出不少问题，如布局不够合理、结构比例失调、业态功能雷同、同业竞争过度、社会资源浪费等。其中最核心的是商业卖场与商场内商户(业主)之间的地位和法律关系问题，有待我们重新定位，并进一步细化、明确双方的权利义务。因此，认真调研、分析商业卖场迅速兴起的原因、意义，认清其发展趋势，不断寻求双方合作的共同目标，建立和完善新的运行机制，对于实现商业卖场与商场内商户(业主)的双赢具有十分重要的意义。

商业卖场;商户;法律;博弈

伴随着市场经济发展的强劲脉搏，商业卖场在全国迅速兴起和发展，商业卖场与商场内商户(业主)之间的关系出现了新的特征，双方的权利和义务亟待进一步细化、明确。本文通过调研，提出问题，分析问题，并提出有力措施，旨在建立和完善商业卖场新的运行机制，以适应市场经济发展的大潮和维护双方关系的和谐稳定，最终实现双赢。

一、商业卖场迅速兴起和发展的意义

(一)社会发展的必经阶段

随着改革开放的进一步深化，各种新型零售业态相继在我国登场，形成了多种零售业态竞争的局面。尤其是在我国加入WTO、零售市场全面开放后，商业卖场作为一崭新的业态在全国迅速发展起来［1］，综合型大卖场如家乐福、世纪联华、大润发、乐购、欧尚等，专业卖场如国美、五星、苏宁、红星美凯龙等，仅江苏省常州市就超过15家。商业卖场是零售商业走向成熟的一种标志，是我国社会发展的必经阶段。

(二)市场经济发展的必然结果

随着市场经济的发展，商业卖场如一夜春雨后一抹抹新绿，在神州大地遍地开花，各类卖场、商业店铺的数量增长速度日益加快，商业竞争趋势无法阻挡。如何成功营造独具特色的商业环境，已经不再是简单装修的范畴，不仅需要一开始对商业项目准确的定位分析(市场调研、策划)，还应该包括量体裁衣的设计装修(商业展示)，更包括后期对整个卖场商品陈列、饰品、灯光组合，导视、道具、POP、商业管理等更为重要的诸多因素，正是这些才是商业卖场在竞争中取胜的法宝。本着为投资者降低风险，为消费者提供更个性、更人性、更具有商业生命力的商业环境的原则，商业卖场在市场经济的大潮中应运而生。

(三)第三产业成熟的标志之一

第三产业作为国民经济的重要组成部分，其发展水平是衡量一个地区经济发展水平和程度的重要标志。成熟的第三产业对促进产业结构优化升级、增加就业、提高人民生活质量具有重要作用。目前，大多数商业卖场提供“一条龙”服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装修装饰、销售策划和物业管理等，这些环节中所提供的服务是第三产业的主要内容。商业卖场的迅速兴起和发展无疑是第三产业成熟的重要标志之一。

二、商业卖场与商户之间的关系

(一)当前商业卖场与商户关系的现状和问题

一些商业卖场提出“商户是上帝”，然后小心翼翼地去伺候“上帝”，不敢提出合理的要求，对一些屡屡违规的商户不敢指出［2］。“商户是上帝”造成强调商户利益多，责任制约少，其结果是“上帝”给商业卖场制造了麻烦，局面失控，商业卖场无法对商户进行有效管理。商业卖场和商户的经济效益都受到了“商户是上帝”这一现状的影响，无法实现经济利益最大化。

像过去那样片面僵化地理解“商户是上帝”显然不能适应市场经济条件下的自然规律。必须制定新的标准，按标准对商户进行限制，重新筛选，实现淘汰制，由招商改为选商，以商户的经营策略，品牌含量，经营理念等作为入驻的标准。这样，商户“上帝的感觉”没有了，“合作伙伴的感觉”产生了。这种对商户表面的限止其实为商户营造了一个更好的经营环境，不少商户的积极性更高了，更好的商户引来了。商业卖场与商户是承担相应利益、责任和义务的利益共同体。笔者认为，把商户由上帝“降格”为利益共同体，是一种双赢的策略。在此背景下，出台一种新标准和机制的问题亟待解决。

(二)处理好商业卖场与商户关系的积极意义

商业卖场和商户要正确认识双方之间的关系，真正相互尊重，长期合作，确保双方的利益，同时兼顾消费者的利益，最终实现双赢、共赢。商业卖场与商户的关系有三种:一加一等于二;一加一小于二;一加一大于二。商业卖场把商户视为合作伙伴，其目的就是要发挥出一加一大于二的作用。对商业卖场与入驻商户而言，只有一个共同的上帝，即消费者。商户是商业卖场的合作伙伴，双方应一起共同开发市场、管理市场，双方把消费者视为上帝，努力使消费者满意并购买自己的商品，让消费者为商业卖场和商户带来利润，增加国家税收。

三、规范和完善商业卖场与商户之间的关系

(一)合同对于规范和完善商业卖场与商户之间关系的重要性

合同，又称契约，是指当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。作为一种法律制度，合同制度经历了若干个历史发展阶段，新中国成立不久，我国就实行了合同制。合同既然是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它适应了现代商事交易关系简便、迅捷的要求，那么其最根本的作用就是变“不确定”为“确定”，明确双方的权利与义务，维护双方的合法权益，妥善处理各种争议，避免产生各种不必要的麻烦，提高经济效益，维护社会安全稳定。对于商业卖场和商户也不例外，合同在规范和完善商业卖场和商户的法律关系方面发挥着重要的作用。

(二)合同法律制度对于规范和完善商业卖场与商户之间关系的重要性

合同制度是商品经济从萌芽、发展到发达过程的法律折射，记载着商品经济由低级形态向高级形态演变的历史轨迹。随着生产社会化程度的不断提高，社会分工越来越细，现代商事交易从双向交易转向多向交易，从一次性交易转向连续性交易，从短期交易走向远期交易，从单纯的货物交易走向技术交易、权利交易，法律的滞后性明显增强。合同制度唯有顺应这种变化、引入新的机制和理念才能保持和焕发生机，适应并促进经济的发展。作为新生事物，商业卖场领域的法律法规尚不够健全，要充分发挥合同法律制度在调整商业卖场和商场内的商户(业主)的关系方面的作用，必须完善该领域的法律法规。

(三)规范和完善商业卖场与商户之间关系的主要措施

1．提高合同主体的法律意识

随着经济社会的快速发展，法律作为保障和维护公民权益的武器越来越被重视。有关部门应加大对商业卖场和商户的法律知识的普及教育，特别是合同法的有关内容的教育;同时，商业卖场和商户自身也要不断加强对法律知识的学习，增强法律意识，防范法律风险。

2．完善和规范合同法律制度以及具体的商业卖场合同

当前，我国法律存在一些不完善的地方。表现在对新生事物没有明确的法律规定，对非新生事物的法律规定不明确或者是在某些方面存在漏洞。立法部门要继续完善各个领域的立法，使法律法规进一步细化、更加严密，操作性更强，从而能更加有效地规范现代经济活动。具体到商业卖场的有关法律规范，可以从主体和内容上进行完善和规范，明确主体，细化双方的权利和义务，制定违约惩罚措施，形成良好的运作机制和经营环境。

3．完善和规范商业卖场合同的主要办法

进一步完善和规范商业卖场合同应主要从以下几个方面着手:

(1)主体的法律地位和关系

平等原则是我国民法的基本原则之一，也是宪法中公民在法律面前一律平等原则的具体体现［3］。我国《民法通则》第3条明文规定:当事人在民事活动中的地位平等。根据民法的基本原则和宪法原则，在商业卖场合同中，主体双方即商业卖场和商户是平等的民事法律关系主体。商业卖场和商户都是“卖场”的“主人”，他们在法律地位上是平等的，不存在法律地位的“高与低”，商业卖场对“卖场”享有收益和处分权能，商户对“卖场”享有占有和使用的权能;商业卖场和商户之间是平等的经济合作伙伴关系，双方拥有共同的经济目标和社会责任。

所有的入驻商户都要与商业卖场签定进场合同，没有制度的约束，权责就很难落实到实际工作中去。同时，拟定标准、规范的合同文本，规定合同的签署、流程，确保合同的严肃性、科学性，堵塞漏洞。

(2)商户的管理

商户有其双重性:商业卖场管理得好，商户忠诚于商业卖场，就会为商业卖场做出贡献;商业卖场管理不好，商户就可能会给商业卖场造成损失。商户管理的目的就是要培养能够给商业卖场带来价值的好商户。商户可分为四类:A.销售量小、对商业卖场也不忠诚的商户。这些商户是没有价值的商户，商业卖场对待此类商户的对策就是该追究法律责任的就追究法律责任，该淘汰的就淘汰。不淘汰差的商户，就不能培养出好商户。B.品牌好、销售量大但对商业卖场不忠诚的商户。这些商户常常会成为商场最危险的敌人。此类商户“挟品牌以令商场”，他们以自己拥有的品牌和销售额为资本向商业卖场讲条件、提要求，商业卖场不满足他们的愿望，他们就还商业卖场以“颜色”，要求退租或长期拖欠租金，甚至另择商业卖场。对这些商户如果管理稍有疏忽，就可能会给商业卖场造成很大的损失。C.销售量小但对商业卖场忠诚的商户。这是可以培养的明日之星，对此类商户，商业卖场要多扶持、培养，努力使其成为一个好商户。D.销售量大、对商业卖场也忠诚的商户。这是商业卖场最宝贵的财富。一个企业拥有的这类客商越多，市场就越稳定、越有发展潜力。

商户管理的目的就是多多培养好商户。商业卖场通过对商户的培养、辅导和支持，确保商户与商业卖场共同成长、共同进步，商业卖场有责任努力使商户与商业卖场共同发展，建立长期的经济合作伙伴关系。

(3)商业卖场的责任

法律是规定人们权利和义务的行为规范，权利与义务是辩证统一的。马克思认为，“没有无义务的权利，也没有无权利的义务”［4］。在商户履行职责而商业卖场享有权利的同时，作为合作伙伴的商业卖场也要履行自己的职责。这是马克思主义哲学和法律规定的权利与义务辩证统一观点在商业卖场合同法律关系中的具体体现。

首先，商业卖场必须让商户赚到钱。利益是联系商业卖场与商户的纽带，如果商户在商业卖场不能赚到钱或赚钱太少，商户就会离商业卖场而去，精心构造的运营策略就会土崩瓦解。其次，辅导和支援商户。商业卖场不仅要给商户以鱼，更要让商户掌握钓鱼的方法。商业卖场要指导商户店铺装修、商品陈列设计，提供与广告、公关有关的指导、支援，提供同业动向、行业动态等信息，在市场调查与分析等方面支持和辅导商户，商户的经营管理水平提高了，销售能力提高了，商业卖场对消费者、对社会的感召力也就会随之而上升。

4．加强诚信教育，严格遵守合同

诚实守信的原则，是市场经济的基础性、根本性、全局性的原则。企业经营不讲诚信，在世界上任何一个国家都存在，任何成熟的市场经济国家都有诚信需求［5］。没有诚实守信，彼此互不信任，就不可能有买卖交易的产生和完成。正是有了诚实守信这个基础，买卖交易双方才有可能谈质论价，购销两便。

自律和诚信建设，是解决商业卖场和商户之间存在问题的重要措施，是进行长效管理的有效途径。在商业卖场内要进一步建立完善信息披露制度，建立完善服务承诺制，要进一步开展提供优质服务、真情回报社会等多种形式的主题公益活动。

5．加强对合同违约行为的制裁

随着依法治国进程的加快，人们维权意识的提高，各种各样的合同出现在我们生活中，影响着我们的方方面面。但不履行合同的情况也时有发生，严重影响了我们的生活，甚至给当事人带来毁灭性的打击，造成了恶劣的社会影响。承担合同责任是对违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，惩罚金可高于受损方的实际损失。

根据合同履行原则，当事人对合同中约定的义务，必须全面、适当地履行［6］。对于违约行为要严格依照法律承担民事责任:停止侵害;排除妨碍;消除危险;返还财产;恢复原状;修理、重作、更换;赔偿损失;支付违约金;消除影响;赔礼道歉。对于构成刑事责任的由司法机关裁决。对于不履行合同义务的行为，在合同中必须明确除法律规定的责任承担方式以外还必须适用公众场合的道歉行为，以提高法律强制措施以外社会软实力的监督效能。

总之，商业卖场与商场内的商户之间的法律博弈是经济社会快速发展的结果，是我国法律体制不断完善和健全的助推器。在当今依法治国的大环境下，双方的法律关系会更加清晰;经过重新分析论证，双方的经济合作伙伴关系已经确立;通过不断完善合同法律制度以及商业卖场合同，双方之间的权利义务会更加明确，体制更加健全。笔者相信，只要商业卖场与商场内的商户遵纪守法，严格履行合同义务;遵守社会公德，履行社会职责，新的运行机制即将形成，双赢的局面即将到来。

［1］蒋革．大卖场模式在我国的发展策略研究［J］．经济论坛，2007，(5)．

［2］李彦，梁晓琳．走出客户关系管理的误区［J］．中国管理信息化(综合版)，2007，(3)．

［3］彭万林，覃有土．民法学［M］．北京:中国政法大学出版社，2002:45．

［4］尹田．再论“无财产即无人格”［J］．法学，2005，(2)．

［5］佚名．我国企业经营诚信的缺失与重建［EB/OL］．中国机床网，2008－09－11．

［6］佚名．论继续履行是合同义务而非违约责任［EB/OL］．法律教育网，2003－07－01．

The Legal Game Between Commercial Stores and Shopping Mall Tenants(Owners)

WANG Cheng－wei

With the rapid development of market economy，commercial stores spring up and develop rapidly throughout the country．Of course，the emergence of commercial stores brings many benefits，but there are so many problems released in the course of its development．For example，less reasonable distribution，the maladjustment of the structural proportion，identical function of every store，undue competition of the same craft，the waste of social resources．Among them the most central problem is the position and law nexus between commercial stores and commercial tenants(business owners)in commercial stores．This is a problem that needs our relocation，further refinement and identifying each other＇s rights and duties．Thus we should investigate，research and analyze the significance and the reasons for its rapid springing up．We should also recognize its developmental tendency，search the collective objectives on which the both sides can cooperate and set up and perfect new operating mechanism．It has essential significance for mutual benefits．

commercial stores;commercial tenants;legal;game

DF52

A

1008－7966(2011)04－0073－03

2011－03－22

王成伟(1981－)，男，山东济宁人，助教，主要从事民商法研究。

［责任编辑:刘晓慧］