以保障性住房建设为契机推进合肥市住宅产业现代化工作

费广垠

（合肥市房地产市场监管办公室，安徽 合肥 230001）

以保障性住房建设为契机推进合肥市住宅产业现代化工作

费广垠

（合肥市房地产市场监管办公室，安徽 合肥 230001）

合肥市住宅产业现代化工作自1999年开展试点以来，历经“十五”、“十一五”两个五年计划，住宅产业取得了长足进步，特别是自2006年7月合肥经济技术开发区被住房和城乡建设部批准为全国首个政府主导型国家住宅产业化基地以来，经过几年的实践和探索，引进了康拜、西伟德、罗宝等部品部件生产企业，一批住宅产业化试点、示范工程在全市范围内得以实施，国家倡导的“四节一环保”等新技术在住宅建设项目中得到广泛应用，住宅设计理念不断深化，住宅建设水平不断提升，住宅建设向着注重改善人居环境、节约资源和提高住宅品质阶段发展。但是，我市的住宅产业现代化发展与先进发达地区相比还存在差距，住宅产业化程度不高，存在资源消耗较高、循环利用率较低的现象。随着我市工业化、城镇化的快速推进，人口不断向城市集中，住房建设和使用消耗的自然资源越来越多，住宅建设的量增与资源浪费之间的矛盾更加突出，节能减排面临的形势日益严峻。如何破解住宅产业化发展的“瓶颈”，找到一个可操作性强的、行之有效的突破口？保障性住房建设为我们提供了一个良好的契机。住宅产业化和保障性住房建设这二者之间粗看似乎没有什么关系，但我国正在研究制定保障性住房的建设标准，其中将规定保障性住房建设的规划选址、面积功能、装修环境等指标的限定范围，下一步实施时，规划师和设计师要按照要求设计出若干个最佳的户型和组合，然后将其标准化，形成系列化、定型化的产品，然后按照最终产品进行组件、部品的标准化、系列化设计，然后再对这些组件、部品组织专业化、工业化的生产和社会化的配套供应，还要对产品的研发、设计、建设、物业管理等建立一体化的生产组织体系并对整个建设过程进行科学的组织管理，此外还有示范项目建设、基地建设、产品认证、性能认定等等，这不就是我们讲的住宅产业化吗？

那么,如何将两者紧密地结合起来呢？保障性住房的建设规模巨大，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。可以说，在政府主导的保障性住房建设工作中，如果能够尽快进行产业化探索，必将为住宅产业化整体进程获取宝贵经验。保障性住房实施产业化，不仅仅是良机，也是现实所需。保障性住房建设的初衷是保障民生，正是由于面向的群体是中低收入家庭，建设过程中，更需要注重住房质量，更需要节能环保，更需要通过产业化手段降低建设成本，更需要通过工业化生产提高效率、争取速度，又好又快地解决数量庞大的中低收入家庭的住房困难。可以说，这也是为百姓谋福祉的必须。

一、保障性住房和住宅产业化等相关概念

保障性住房是国家为解决中低收入者的居住问题而提出的，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。住宅产业化就是以工业化生产方式进行住宅建设，促进住宅建设从粗放型向集约型转变，提升住宅产品的整体建设品质，提高住宅使用寿命，大幅度降低住宅生产建设能耗，推进节能、环保、低碳的居住新模式；是指让住宅融入社会化大生产，采用连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化方式进行住宅生产与营销的生产组织模式。住宅产业化有利于实现节能减排、推进绿色安全施工、提高住宅工程质量、改善人居环境以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的趋势。住宅产业化成套技术包括节能及新能源利用技术、整体厨卫技术、生态环境保障技术、管网技术与智能化技术等。将住宅产业化成套技术应用于保障性住宅建设，可以带动形成研发、设计、生产、运输、安装住宅产业化成套技术住宅产业链，对商业房地产起到示范作用，进而推进住宅产业现代化工作。

保障性住房建设实施住宅产业化是良机也是必需。在“住有所居”的总体目标下，保障房建设成为各级、各地政府部门工作中的头等大事。“十二五”期间，国家计划新建保障性住房3600万套，保障性住房覆盖率要达到20%，2011年要开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。安徽省2011年将建设各类保障性住房43.13万套，确保全年基本建成20万套以上。合肥市2011年确保完成开工建设廉租住房2010套，新建公共租赁住房2.5万套（间），新建经济适用房（困难企业集资建房）1700套，启动1.4万户城市和工矿棚户区改造工作目标任务。由此可见，保障性住房建设量大、任务重、时间紧。

住宅建筑标准化。标准化是推进住宅产业化的基础。1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，依靠各有关协会加强住宅产品的标准化工作，并对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的80%以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。

住宅部件化。日本住宅部件化程度很高。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。

钢结构住宅建筑体系。日本钢结构建筑的历史有100年左右。目前日本的各种建筑结构中，钢结构的建筑数量最多，占住宅建筑总面积的20%左右，其中多数为低层独立住宅。使用轻型钢的低层小规模住宅已系统化，并已推广。钢结构住宅的主要特点是：（1）与钢筋混凝土结构相比，有着更好的抗震、防腐、耐久、环保和节能效果，可减小构件断面，增加柱间跨度，能将使用面积增加5－8%，并得到较高的层高空间；（2）可实现构架的轻量化和构件大型化，运送简便，加工性能优异，质量稳定，便于实现系统化，提高生产率，降低基础成本；（3）吊装施工较为简便，比混凝土施工所需的现场劳动量小，不需要钢混凝土结构的养护期，可提高施工效率。一般房屋的龙骨现场装配包括所有的精装修和设备安装，整个建造过程大约只需要3个月时间。如果工厂预制程度更高，就只需1个半月左右的时间。但钢结构住宅存有成本较高、墙体隔音性能差、防火处理复杂的缺点。

二、推进中存在的主要问题

一是推进住宅产业化工作的力度和深度不够，缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。二是住宅建设的工业化水平还比较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。三是“四节一环保”技术与产品推广应用力度不够，仍缺乏有效的技术集成和整合。四是尚未形成具有规模效益的现代生产企业和科研机构，系统研发和配套生产能力不足。五是缺乏有效的经济、技术政策作保障，不能有效调动社会各界的积极性。六是开发和消费理念的制约。七是合肥国家住宅产业化基地生产企业的产能未能释放，市场推广不利，产业链仍需健全；技术体系有缺失，产品研发后劲不足，在国内尚未形成核心竞争力；缺乏龙头开发企业，产业规模尚未形成，导致工业化住宅成本偏高，产业化示范和经济效益不明显等。基地建设工作急需制定发展目标和规划，进一步强化政府政策引导作用，帮助企业发挥产业集群效应和示范作用。

三、对策建议

（一）推广适用技术，完善标准体系

1.推广应用产业化住宅结构体系，如装配式钢筋混凝土结构、钢结构、轻型钢结构、其他符合产业化住宅标准的结构体系。产业化住宅是指符合住宅设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化要求的住宅建设项目。

2.推广应用预制部品，如非砌筑类型的建筑内、外墙板；满足建筑装饰用的制品；预制钢筋混凝土构件，包括楼梯、叠合楼板、阳台、雨蓬等；预制主体结构构件，包括框架柱、框架梁和次梁、抗震墙板、连梁等；钢结构和轻型钢结构用的构配件；其他符合标准化设计、工厂加工、现场安装条件的建筑部品。

3.推广应用住宅产业化成套技术。成套技术包括节能及新能源利用技术、整体厨卫技术、生态环境保障技术、管网技术与智能化技术等。

4.逐步完善产业化住宅地方标准体系。本着“成熟一部颁布一部”的原则，在试验和试点工程基础上，广泛吸收省内外已有成果，逐步形成产业化住宅地方标准体系，包括设计、部品生产、施工、物流和验收标准。

（二）加强部品基地建设

依托合肥市经济技术开发区国家住宅产业化基地，加强住宅建筑基础技术和关键技术研究，积极鼓励、引导海恒集团（合肥丹霞房地产开发有限责任公司）、宝业集团等有条件的企业建设新的部品生产基地和发展通用部品，在全市范围内合理规划布点，配套完善，逐步形成系列开发、规模生产、配套供应的标准部品体系。

（三）保障性住房建设先行

对政府主导的保障性住房 （公租房、廉租房等）建设项目，率先推行住宅产业化成套技术应用，以带动形成研发、设计、生产、运输、安装住宅产业化成套技术住宅产业链，进而推进合肥市住宅产业现代化工作。在现有保障性住房建设标准的框架下，可以针对各级小户型分别设计出若干个科学合理的通用化的户型和组合，并对开间、进深、层高、门窗等进行标准化处理，形成系列化、定型化的产品。并在通用化的前提下，根据合肥本地情况对设计进行一定的修订。再按照工业化生产的要求将这些产品进行分解成为符合模数的组件和部品，并组织专业化、工业化的生产和社会化的配套供应。最后对厨房卫生间及其内部设备进行标准化、系列化的综合设计，通过厨房卫生间单元、管线、设备的定型定位，形成标准化的功能单位，为工厂化生产整体型厨房卫生间创造条件。在上述标准化的基础上，与商品房一样，通过示范项目建设、基地建设、产品认证、性能认定等手段，以点带面，推动产业化进程。另外，通过多种手段，激发企业参与的积极性。给予优惠政策，创造条件，促进住宅产业大型企业集团的形成和发展，积极促使合肥区域性住宅产业企业集群的形成，最终实现产品技术、标准、信息的共享。政府牵头，联合社会力量共同作用，以改善政府、企业、科研院所、专家人士等各自有心无力、有力无心的局面，共同克服发展中的难题。从而推动合肥市住宅产业现代化工作，为合肥市大建设再添新风采，开辟出一条合肥市住宅产业化发展的蹊径。

2011-09－02

费广垠，合肥市房地产市场监管办公室主任助理、高级工程师。

李永龙