农村私有房屋法律适用问题解析——以登记与抵押问题为基点

林承铎 韩佳益

农村私有房屋法律适用问题解析
——以登记与抵押问题为基点

林承铎 韩佳益

当前,涉及农村私有房屋的案件越来越多,但是针对农村私有房屋法律适用方面还存在的一些问题,比如如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋能否设定抵押等,造成法院在审理这些案件时感到步履维艰。而这些在新农村建设过程中常会遇到的现象又是法院在处理农村私有房屋案件时必须要考虑的问题,因此如何顺利解决这些案件,成为当代司法实践面临的一个挑战。

农村私有房屋;登记;抵押;司法实践

有这样一个真实的案例:被告刘某在原告吴某的介绍下于 1998年花 7万元为其父母购买位于某村的房屋 7间用于居住,双方签订买卖协议,但由于法律规定,农村房屋无法办理过户手续,因此双方未办理过户手续。被告的父母使用该房屋 8年之后,房屋涉及拆迁,将获得补偿款 20余万元。吴某得知后,利用非法手段得到购房协议,并与当初卖方共同篡改了协议,将买房人改为自己,后诉至法院要求被告及其父母腾退房屋。

为什么会出现这样的情况,原因就在于农村房屋缺乏严格的登记制度。农村私有房屋是在集体所有的土地上,经过集体同意,自行建造的房屋,房屋的所有权属于村民私有。可以说,对于该房屋,村民是应当享有完全物权的。但是,该房屋所依赖的土地的性质,又使得村民在行使物权时,受到很多的限制,造成了物权行使上的瑕疵。可以说,这种物权属于不完全形式上的物权。本文主要是想对涉及农村私有房屋法律适用中出现的一些问题做出分析。

一、司法实践面临的挑战之一:农村私有房屋所有权转让缺乏登记制度

(一)农村私有房屋不采用登记制度的原因

土地所有权性质,是造成农村私有房屋无法采用登记制度的最主要原因。由于农村私有房屋是以申请集体土地作为宅基地的基础上建造的。集体土地所有权属于集体所有,集体组织成员只无偿拥有土地的使用权。而且,从我国农村的发展状况来看,在短期内,不会改变农民无偿使用集体宅基地的状况[1]675。而目前,我国民法中对于房地产物权变动采取“地随房走”或者“房随地走”的原则,所以,如果农村私有房屋的物权发生变动,那么与其相依存的集体土地使用权甚至所有权也可能随之发生变动,这样不利于保护集体土地所有权。而集体经济组织成员在建造私有房屋时所依赖的大多是县级人民政府对于个人申请宅基地的批复,基本上没有集体土地使用权证书,更极少情况下会存在房屋所有权证书,权利形式存在瑕疵。有的即使存在《集体土地建设用地使用证》,那也只登记了宅基地的使用面积,对于房屋这一不动产,没有记载,也就是说,如果《集体土地建设用地使用证》登记宅基地面积是 240 m2,那么在这个范围内,使用权人盖几间房屋是没有人会去过问的,没有机关会去登记。因此,很难实现农村私有房屋登记制度。这种现象带来的弊病很多,举一个最敏感的例子,农村私有房屋没有登记,无法确定在宅基地使用面积上房屋的数量,当涉及拆迁的时候,使用权人就会大兴土木,加盖房屋,目的就是等到拆迁的时候可以多得拆迁补偿款,因为拆迁主要不是按宅基地面积进行补偿,而是按照符合补偿要求的房屋数量进行补偿,这无论是给拆迁单位还是国家都造成巨大的经济损失。

笔者也不否认从某种意义上来说,采取登记制度也会使农村私有房屋转让增加难度,比如房屋的低价格与繁琐的手续形成鲜明的对比,在一定程度上遏制了房屋买卖活动。但与之相比,建立在国有土地所有权基础之上的城镇房屋买卖,就要规范得多。

(二)缺乏登记制度对于农村私有房屋转让的影响

现代各国对于不动产物权的变动采取的登记主义,一种是以法国、日本、意大利、西班牙、比利时等国家为代表,不动产变动以登记为对抗要件,而非生效要件;另一种是以德国、瑞士、奥地利等国家为代表,不动产物权变动以登记为生效要件;第三种则是任意登记制度[2]50。由于我国土地所有权分国有与集体所有两种,因此导致在国有土地上的房屋所有权与在集体土地上的房屋所有权存在一些差异。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”,《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起 90日内申请转移登记”,这就意味着在国有土地上的房屋可以自由买卖,但必须经过登记。登记虽然不是房屋买卖合同生效的要件,但却是房屋所有权转移的标志,经过登记,同时产生对抗第三人的效力。但是,在我国农村,至今也只有不规范的集体土地使用权登记制度,仍未建立集体土地上的房屋所有权登记制度,这是现行不动产登记制度的一大欠缺。对于建立在集体土地所有权之上的农村私有房屋,同样没有设立登记制度,可以说,我国农村私有房屋的转让是目前国际上普遍采取不动产登记制度中的一个特例。这种特例所造成的影响主要有以下几方面:

1.农村私有房屋转让缺乏登记制度,导致买方利益不易得到保护。

目前,我国还没有法律规定农村私有房屋的转让必须经过登记备案或者其他公示手段。由于农村私有房屋的所有权转移不需要经过房屋管理部门登记备案,因此,房屋转让存在随意性,即只要买卖双方自愿协商一致,买方交付购房款,卖方交付房屋就形成了所有权的转移,是否存在书面协议不是必备要件。这种方式虽然简便,易于操作,但是所带来的问题也非常多。不经过登记的房屋,就意味着无法进行公示,这种情况下很不利于保护买方的利益,比如,买卖双方已经达成协议,但是卖方在买方交纳房款之后甚至房屋已经交付之后发现房屋即将拆迁,存在升值的可能,于是单方要求解除合同,或者出现一房二卖甚至三卖的情况。但是,由于没有法律明确规定农村私有房屋必须经过登记备案才发生所有权转让的效力,于是,买方的利益很容易受到损害。而法院在处理此类案件时,有时明知卖方的企图,又不得不在牺牲买方利益的前提下保护卖方的“利益”。

2.农村私有房屋转让缺乏登记制度,导致买卖合同双方身份不确定。

任何买卖合同都有其本身固有的风险,农村私有房屋的买卖同样如此。农村私有房屋应当属于不动产范畴,不动产的买卖相比较动产来说应当更规范。但是目前农村私有房屋所有权买卖行为非常不规范,容易让买卖一方钻空子。这就导致了开头的那个案件的发生。可以看出,由于农村私有房屋买卖缺乏必要的管理或者强制性政策的约束,最明显的就是农村私有房屋无法进行所有权转移的登记,于是导致权利人在行使权利上存在缺陷,也给一些非权利人妄图利用法律上的漏洞谋取不正当的利益提供了可乘之机。以开头的案件为例,法院在处理时,就会遇到所谓的买房人与实际使用人不一致的情况,如何辨别真正的所有权人就成为困扰法院的一个难题。

3.农村私有房屋转让缺乏登记制度,导致农村私有房屋买卖合同易归于无效。

司法界对于目前一些农村私有房屋买卖合同的效力问题进行了探讨。①如北京市高级人民法院 2004年所发的《京高法 391号文件》,全称为北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知。一般认为发生农村私有房屋买卖合同纠纷的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉,而这些涉诉房屋基本上已经交付使用多年,但是没有办理房屋登记变更或者宅基地使用权变更登记手续,并确定了最终意见是以认定此类合同无效为原则。

同时,在探讨分析这类纠纷产生的原因时提出:“目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。”当然,笔者并非认为如果存在农村私有房屋登记制度,买受人就一定会取得农村私有房屋的所有权,因为根据国务院办公厅 1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定 :“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”,因此,即使存在农村私有房屋登记制度,如果买受人是居民的话,合同也是无效的。笔者的意思是,如果存在农村私有房屋所有权转移登记制度的话,买卖双方在进行登记的时候就会被告知合同违法,不允许登记,也就不会出现买受人交付房款并且实际使用房屋若干年之后被认定买卖无效。在认定买卖合同无效的情况下,买受人的损失很难计算,也无法弥补。也就是说,司法界在强调保护出卖人利益的同时就意味着要以牺牲买受人的利益为代价。反观这类纠纷,多是因为出卖人见有利可图,就起诉要求确认合同无效。买卖行为本来就是具有风险的,这样一来,出卖人将本应由自己承担的风险完全转嫁给买受人,却独揽了全部利益,很明显,这对于买受人来说是很不公平的。为了弥补这种缺憾,近两年,法院在处理这种卖方反悔,要求确认房屋买卖合同无效的案件时,采取了一种很特别的方式,即在确认买卖合同无效的前提下,要求卖方给予买方一定的经济补偿,以此弥补买方的损失并惩罚卖方的不诚信行为。这种方式所表现出来的是对买方的保护,更深层次上的意义则是对契约守约方和“诚实信用”原则的保护。

而且《土地管理法》规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”这些也存在于“物权法草案”中,由于农村私有房屋缺乏登记制度,使得农村私有房屋买卖具有随意性:只要买卖合同成立,卖方交付房屋,买方交付房款,交易即告完成。卖方并不考虑买方是否有资格购买农村私有房屋,即买方是否是本村集体经济组织成员,或者是否已经拥有宅基地甚至是否曾经有出卖、出租房屋的行为。因此,缺乏登记制度,造成在对农村私有房屋转让管理方面留有很大漏洞,一是容易让一些人规避法律,钻制度的空子;二是容易因买卖行为根本违法而导致合同无效,造成买卖双方损失及社会资源的浪费。

4.农村私有房屋转让缺乏登记制度,容易导致无权处分。

在法院的审判实践中,曾经出现这样的案例:儿子已经成家,但是仍与父亲同住,宅基地使用权及房屋所有权是属于父亲的。可在儿子起诉与其妻子离婚时,夫妻双方在法庭上都承认房屋是属于儿子的,于是法院据此对房屋进行了分割。这是目前涉及农村私有房屋处分的一个常见问题。可以想象,造成法院生效文书的严肃性与实际权利人的权利被侵害之间产生如此严重矛盾的原因应当归结于无权处分,这种无权处分的行为不能不说是与目前农村私有房屋缺乏登记制度有着很密切关系的,而且更为严重的就是真正的权利被这样侵害之后,救济起来是相当困难的——房屋真正的所有人因为不是生效判决的当事人,无法提起再审要求法院撤销原判决,也不能起诉要求无权处分人腾退房屋,因为法院生效判决已经确定了房屋所有人。只有法院按照审判监督程序决定再审,撤销原判决或调解协议后,真正的房屋所有人才能再另行主张权利。

按照《继承法》的规定,农村私有房屋属于可以继承的财产,但是房屋在继承之后,由于缺乏登记制度,可能造成实际所有权人与宅基地使用权人的不一致,容易产生新的法律问题。比如,农村私有房屋在发生继承之后,可能形成共有状态或者房屋被分割,而宅基地无法分割的情况,在这种情况下,依继承而取得房屋所有权的部分共有人或者房屋被分割后拥有部分产权的所有权人作为卖方再处分房屋所有权时就可能出现无权处分的现象。

5.立法主旨与法律条文之间的矛盾。

之所以严格控制农村私有房屋的所有权、使用权的流转,当初的立法主旨是为了保护集体土地所有权不被随意侵害。于是《土地管理法》及实施条例、物权法草案、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等法律法规都对农村土地、房屋流转做了明确的规定,这些规定都有一个共同点,就是不允许居民身份的人拥有农村私有房屋的所有权。但是,在司法实践中却不可能避免居民身份的人合法拥有农村私有房屋的所有权,原因在于,土地管理法不能禁止居民通过合法的继承获得农村私有房屋所有权。而一旦拥有了合法的农村私有房屋所有权,就等于合法拥有了集体土地使用权。这种结果与土地管理法、物权法草案的立法初衷相悖。

(三)农村私有房屋买卖合同的性质

买卖合同根据其性质应当属于典型的双务有偿诺成合同,买卖合同一经双方意思表示一致即告成立,不以标的物的实际交付为成立要件[3]554。对于房屋这种不动产,我国现行法律 (《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》等)对于城市房地产的买卖 (转让)明确规定房地产转让应为要式合同。但是对于农村私有房屋买卖合同的性质,我国目前尚没有明确的法律规定,于是,我们是否可以认为农村私有房屋买卖合同就同普通的买卖合同一样属于一种非要式的诺成性双务合同呢?

若将农村私有房屋买卖合同认定为非要式的诺成性双务合同,那么是否存在书面协议就不是该合同成立的要件,但是对于不动产的买卖,不要求有书面协议显然会产生许多不稳定因素。再加上没有登记制度,失去了监督和管理机制,农村私有房屋买卖就会存在随意性与不规范性。

二、挑战之二:农村私有房屋无法设定抵押

对于农村私有房屋是否能设定抵押权,有的学者认为,根据我国《担保法》第三十七条第一款第二项之规定,禁止宅基地的土地使用权作为抵押物,但并没有禁止农村居民以其所有的房屋设抵押权,我国法律允许农村居民出售其所有的房屋,宅基地的土地使用权随房一起转让,且《担保法》第三十四条第一款第一项规定了抵押人所有的房屋,并未排除农村居民的房屋,因此说,农村居民所有的房屋是可以设定抵押权的。[4]616

但是笔者认为,上述观点是仅从理论与法条的角度来分析的。我国《担保法》第三十七条明确规定宅基地不得抵押。《宪法》在规定土地属于国有和集体所有的情况下,其第十三条又规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”显然,法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离的原则的。但是我国法律又规定房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押,所以在房地产方面,我国遵循的是“房地一体主义”。因此,我国法律虽然没有明文规定排除农村私有房屋可设定抵押,但是可以设想,如果村民以自家的私有房屋设定了抵押,申请银行贷款或者其他借款,当主债务无法履行时,抵押物就面临被拍卖或者变卖的可能,然而根据“法定基地使用权”原则,①因行使抵押而设立基地使用权,是指当土地所有人以其土地上的房屋单独为抵押标的物时,在抵押权人行使抵押权而拍卖该房屋,此时,取得该房屋所有人同时就取得了基地使用权。这种不依土地所有人意志而设立的基地使用权,因为是根据法律规定而直接设立的,因此称为“法定基地使用权”同注[1]676。以及房屋与宅基地不可分的现实,宅基地也面临着被同时拍卖或者变卖的风险,这显然是与我国《土地管理法》保护集体土地所有权的立法精神不相符的,而房屋脱离土地单独被拍卖或者变卖来实现抵押权,这又与不动产的担保原则有冲突,因此,笔者认为农村私有房屋是不得设定抵押的。从理论上说,这是为了保护集体土地所有权不因为农村私有房屋的抵押行为而被变相处分,造成集体土地的流失,因为毕竟宅基地是无偿取得的。从实践上看,若以农村私有房屋设定抵押,产生的结果要么是抵押权很难得到实现,要么就是集体土地所有权得不到保障。

可是在对待乡镇企业方面,我国法律规定可以以企业的厂房等建筑物设定抵押,其占用范围内的土地使用权同时抵押。同样是集体土地,对待方式却截然不同。如果说禁止农村私有房屋设定抵押是为了防止集体土地的流失,那么允许乡镇企业利用厂房设定抵押,从客观上讲,同样存在集体土地所有权被侵犯的可能性,因为企业经营的风险明显会高于农民借贷的风险,因此,以乡镇企业厂房设定抵押与农民以私有房屋设定抵押相比,最后被拍卖或变卖而导致集体土地流失的风险就会高很多。而且根据《担保法》的原则,土地和地上物在实现抵押权时是不可分的,只是在拍卖或变卖后,可以就所得价款进行划分。

三、尝试明确涉及农村私有房屋权利之法律规范,改变目前司法现状:寻找对策

(一)根据我国对于不动产物权变动遵循的原则,确立农村私有房屋所有权转让的法律依据

我国有关不动产所有权转移的立法规定,采用意思主义与登记主义之结合 (债权形式主义),登记为不动产物权变动的生效要件,除此之外,既不承认有物权合意,也不承认物权变动的无因构成。[5]191在房屋买卖合同中,登记是物权变动的生效要件,并非是买卖合同的生效要件,非经登记,不发生物权变动的效力,不得对抗第三人。

确定房屋所有权本是行政机关 (登记管理机关)的职责,但是由于农村私有房屋缺乏登记制度,因此法院在处理民事纠纷时,有时会越权行使确权职责。看这样一个案例:一起离婚案件的原告称其曾购买本村其他村民房屋五间,但房款未全额付清,离婚时要求分割该房产,且自己作为另外一起民事案件的赔偿主体,因无力赔偿,法院已将该房产查封,关于房屋所有权问题,原告主张同村村民都可以证明是其在婚姻存续期间购买的房屋。但是被告在答辩时却主张由于没有全额支付房屋价款,因此原卖方不认可房屋所有权已经转移,原被告双方没有房屋的所有权,反对分割房产。于是,调查房屋所有权问题又成为解决离婚案件的一个关键。造成双方各执一词的原因就在于农村私有房屋流转缺乏登记制度,说卖了就卖了,说没卖就没卖,使得所有权变得不确定,增加法院审理案件的难度,也容易造成本不应由法院来确定的所有权问题被法院从侧面加以确定,一方面法院工作量加大,另一方面也促成法院越权的嫌疑。

据此,在规范农村私有房屋所有权转让这一法律关系上,应当设立登记制度。登记制度虽然是行政行为介入民事行为的一种形式,但是就目前中国国情与世界各国普遍作法而言,登记制度更有利于不动产管理,也有利于保护交易双方以及第三人的利益,避免当事人利用法律的缺陷谋取不正当利益。虽然登记制度可能造成交易程序的复杂、交易成本的提高、交易时间的增加,但是其所带来的积极作用较之相比,还是主要的。从法院的司法实践来看,农村私有房屋一旦登记,对于法院确权、分割、析产等都有积极的意义。

(二)保护买卖双方及第三人利益,维护当事人意思自治及合同的法律效力,应当考虑确立农村私有房屋所有权转让登记制度

在分析了目前由于没有建立农村私有房屋所有权转让登记制度的情况下所带来的种种法律和社会问题,笔者认为,买卖合同属于双方意思自治的表现,即使出于保护集体土地所有权的目的,也并不与确立农村私有房屋所有权登记制度冲突,登记制度具有很强的公示力,与之相伴的产权证是权利义务的载体,能够使买方和第三人相信所有权人有充分处分自己财产的权利,从而缩短缔约过程,降低缔约成本,还能有效防止无权处分人擅自处分他人财产。

同时,只要买卖双方的合同不违反法律、法规的强制性规定,都应当认定为有效,法律应当给予当事人充分的缔约自由以及合同稳定性、约束力的保护。不动产物权变动的登记制度就是在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下,给予合同合法性、稳定性的确认和保护。

(三)以禁止农村私有房屋出售给居民或者居民申请宅基地建造私有房屋为由限制农村私有房屋自由流转,不利于农民对个人财产行使处分权

土地性质分为国有和集体所有,对于集体土地,虽然所有权是属于集体的,但是并非国家就不参与管理,完全由集体处分。土地性质的不同,不应当成为阻碍农村私有房屋所有权自由变动的因素,买卖双方身份的不同,也不会造成土地性质的转变,购买房屋的所有权,并非连同土地所有权一并购买。我国并没有法律禁止农民购买商品房,说明在农民购买商品房后,并不会发生土地性质由国有转变为集体的情况,那么认为居民购买集体土地上的农民住宅会产生非法转让土地的后果,笔者认为似乎没有这种可能性,同样,购买农村私有房屋的是居民,就认为是炒卖土地,似乎也没有什么依据,而且这种想法稍显过激。因此,维护集体土地所有权并非一定要以牺牲农村私有房屋所有权自由变动为代价。

我国《土地管理法》也并没有明确禁止居民购买农村私有房屋,而且,从现实中看,居民购买农村私有房屋多半是用于居住(以购买农村私有房屋为名实际进行房地产开发的除外,而且居民以个人身份无法在购得农村私有房屋之后进行房地产开发),即使日后房屋由于涉及拆迁而导致增值,也不是居民或者农民在发生买卖行为时所能预料到的,合同的双方应当对预期的利益和风险有充分的估计。笔者认为,如果法院认定当初买卖双方的合同无效而判令返还,那么无疑是对当事人意思自治的干涉,保护了卖方的利益却损害了买方的利益。从另外一个角度来讲,由于买卖合同的风险划分遵循的是交付主义,那么如果在农民交付了房屋之后,房屋发生毁损或者价值降低,风险本应由买方承担,但是买方能否以合同无效要求卖方返还价款呢?所以说,禁止居民购买农村私有房屋并不利于农民自主行使财产处分权。

(四)建立农村私有房屋有条件抵押制度

由于农村私有房屋以宅基地使用权为基础,“宅基地使用权,即公民享有的在国有或集体所有的土地上使用宅基地建造房屋的权利,与土地使用权也是有区别的,因为宅基地的使用权人不能将土地使用权出让、转让或投资入股,也不能从事各种经营活动。同时取得宅基地使用权的审批手续也不同于土地使用权。”[6]8土地的所有制性质虽然可以不同,但在其上建造建筑物或者其他附着物时,仅就此产生的物权关系而言,则没有什么不同。[1]648所以说,城镇房屋与农村私有房屋就物权关系而言,没什么不同。那么,所有权人在行使物权上,也应当具有一致性。城镇房屋可以自由设定抵押,农村私有房屋虽然没有明确禁止可以设定抵押,可由于宅基地不能抵押,因此,行使农村私有房屋的抵押权上,就存在瑕疵。但是,对于乡镇企业来讲,权利就是完全的。

因此,既然能允许乡镇企业利用厂房设定抵押 (设定抵押时要连同土地一起进行抵押),不因为企业行为可能导致集体土地所有权被侵害,那就可以尝试在一定程度上也明确放开对农村私有房屋抵押权设定的限制。因为根据目前农村的实际状况,许多农民家中最值钱的可能就是私有房屋,如果可以利用该房屋设定抵押来达到贷款或者融资的目的,客观上有利于农村经济的发展。

笔者认为,买卖农村私有房屋不会因为买方的身份轻易引发土地所有权性质的转变,那么,如果房屋设定抵押,最终因为要实现抵押权而对房屋进行拍卖或变卖,即使买方是居民或者非本集体经济组织成员,只要法律明确规定房屋购买人必须要是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途,也就不会轻易发生土地所有权性质的变化。

现阶段,法院在遇到涉及农村房屋的案件时,经常会因为所有权问题影响整个案件的审理,当事人都主张自己对房屋拥有所有权,但是又都没有房屋所有权证这种明确、有力的证据,因此就要寻找许多旁证,比如证人证言,而每多一个间接证据,法院的审判难度就会加大一些,难度越大,审理效率就越低。目前法院解决涉及农村私有房屋买卖的案件所采取的方式大多是以实际履行为准;解决涉及抵押的案件时,大多认为无效。可以说,法院处理这类案件时处境很尴尬。

四、充分肯定农民行使私有房屋处分权的意义

无论是确立农村私有房屋所有权转移登记制度还是明确农村私有房屋抵押制度,都是充分肯定农民行使私有房屋处分权的表现形式。总体来说,目前农民的生活水平还并不高,能自主处分的不动产很有限,房屋关系到其生存的权益,作用并不亚于赖以生存的土地。因此,只有充分肯定农民对自己财产的处分权,才能更好地维护农民的合法权益。但是权利与义务是对等的,在农民行使处分权时,就应当意识到自己行为可能带来的后果:《土地管理法》明确规定农村在出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。

买卖是一种合同行为,在没有损害国家、集体利益的时候,应当被认定为有效。合同同时又是一种民事法律行为,国家也应当充分尊重合同双方的意思表示,因此,设立农村私有房屋登记制度能充分保护买卖双方的合法权益,肯定农民行使不动产处分权的效力,在一定程度上还能有效防止非所有权人利用篡改买卖协议达到侵占他人财产的结果的发生;明确农村私有房屋抵押制度,客观上能够促进农村经济发展,使不动产能最大限度发挥其本身固有的价值。

五、结论:理想中的对策

明确了权利,才能正确行使权利,才能在权利被侵害时要求保护和救济。因此明确涉及农村私有房屋各项权利,及时改变农村私有房屋权利不完善性,不仅符合当前不断发展的社会现状,符合新农村建设的需要,而且对于法院在司法实践中正确处理相关案件具有积极意义,使法院不再因为对房屋权利的疑问影响到最后判决的公正性。

最后,笔者认为,目前我国出现了立法热潮,各种法律不断产生。可法律虽然颁布了,但其实践性究竟在哪儿,法院在司法实践中究竟如何适用,适用这些法律在解决实际案件时,能否体现立法精神,这些也应成为立法者在立法的时候考虑的一个问题,而且弥补以前法律中存在漏洞以及与现实不和谐的规定才是今后立法的一个重点。避免出现立法是立法,很少考虑司法实践中究竟能不能行得通;司法是司法,不推敲立法者的立法目的这种立法与司法实践相脱节的局面。再打个比方说,生产什么样的产品要看是什么样的机器,产品好不好,一方面取决于机器本身,机器不好,无法生产出令人满意的产品;另一方面,机器虽然很好,但操作者素质不高,不懂得如何驾驭,也无法生产出优质的产品,而机器的好坏,取决于机器的制造者。可以这样认为,法律就好比一台机器,立法就是制造机器,司法就是操作机器,司法为民就是产品。于是,法律、立法和司法三者相互影响、相互制约,只有三者共同努力,协调发展,才能“生产出优质的产品”。这也是解决当代司法面临的挑战的解决之道。

[1] 梁慧星.中国物权法研究 (下).北京:法律出版社,1998

[2] 林嘉.外国民商法.北京:中国人民大学出版社,2000

[3] 刘景一著.合同法新论.北京:人民法院出版社,1999

[4] 宋海萍,何志,毕献星.合同法总则判解研究与适用.北京:人民法院出版社,2001

[5] 梁慧星主编.中国物权法研究 (上).北京:法律出版社,1998

[6] 王利明.关于我国物权法制订中的若干疑难问题的探讨 (下).政法论坛,1995

A Study on the Application of Law for Private Houses in Rural Areas——Based on Registration andMortgage issues

Lin Chengduo Han Jiayi

Recently,more and more cases involving private houses in rural areas appeared and have caused many heated debates.However,problems like how to regulate the trading behavior existed in many sections in the application of law for private houses in rural areas and confused stakeholders.This entire phenomenon is frequently faced during the new countryside construction process and needed considered by court.Hence,how to successfully resolve these cases became a challenge to the contemporary judicial practice.

Rural private houses;Registration;Mortgage;Judicial practice

2011-03-28

林承铎,中国人民大学国际学院博士后,讲师,北京大学法学院民商法学博士,邮编:100872;韩佳益,北京市君致律师事务所律师,邮编:100027。

(责任编辑:常 英)