浅议房地产市场的公共性

郝雅莉

（山西财经大学，山西 太原 030006）

浅议房地产市场的公共性

郝雅莉

（山西财经大学，山西 太原 030006）

我国房地产市场在实行宏观调控以来，最大问题在于对房地产市场认识上的偏差，特别是仅强调房地产的市场性而忽视了房地产的公共性。因此，对于我国房地产市场，并非仅是从表象来看其问题，而是要对它进行全面深刻的反思，以便认清我国房地产市场最基本的属性。

房地产市场；发展模式；公共利益；住房需求

1 住房的消费性是房地产公共性的基础

房地产的公共性就是指每一个公民的基本居住权具有根本上的优先权，这是房地产市场存在与发展不证自明的法则。它是现代社会每一个公民的基本权利，也是房地产市场要发展的基本意义。而房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础，如果房地产市场没有公共性，它所面临的困难与问题就会风生水起。

在中国土地公有制的情况下，要素市场发展不成熟，如果不强调房地产市场的公共性，不仅容易剥夺公民居住权的基本权利，而且会导致房地产市场矛盾与冲突越演越烈。笔者希望通过对房地产市场公共性问题的探讨与分析，能寻求中国房地产市场发展的新模式。

保证每一个公民的衣食住行，是现代社会文明的基本标志。现代文明社会的房地产市场最基本的要求就是满足每一个公民基本的住房需求。也就是说，住房的消费性是房地产市场公共性的基础。离开这一基本，房地产市场其他方面的属性就无从谈起。就房地产本身的基本属性而言，房地产不仅是一种市场商品，更是一种十分复杂的商品。它既可以是投资品还可以是消费品。也就是说，按照住房本身的特性来说，住房既可以是投资也可以是消费。也正因为住房性质的两栖性，才更能显示出住房消费作为房地产公共性基础的重要性。因为如果不能从法律上、制度上来确定住房消费的公共性，不仅不能满足现代文明社会每一个公民的基本居住要求，反之可能造成对一些弱势居民基本居住权利的剥夺，并且会导致政府部门对国内房地产市场的误导性，或是既得利益集团利用这种两栖性混淆是非、制造虚假信息来误导消费者。所以要保证每一个公民的基本居住权利的优先性，就得把居民住房消费作为房地产市场赖以生存及发展的基础。

2 房地产发展模式是房地产公共性的核心

中国的房地产市场最早始于广东与深圳。由于广东、深圳与香港地区有地缘、人缘等便利条件，因此成为国内最早的房地产市场发展走上香港地区那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。由于这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府，因此香港地区的房地产发展模式很快在国内各地遍地开花。但是，中国的房地产市场发展模式对香港地区的学习只有1/5，只学习了高房价、高地价，而没有学习高福利房，从而使中国的房地产发展模式既无法建立在房地产消费性的基础上，也无法保护国内绝大多数居民基本的居住权利。

无论是从香港地区发展模式的基本内容来看，还是从中国内地的国情来看，香港地区房地产市场发展模式根本就不适应中国内地。尽管这种模式看上去是100多年来市场自然演化之结果，但实际上，这种房地产市场发展模式是英国政府在撒离中国以前以行政方式掠夺香港地区民众财富的一种间接手段。因为，在这种房地产市场发展模式下，尽管香港地区经济在中国改革开放中得到飞速的发展与繁荣，但香港地区政府通过这种房地产市场发展模式让社会大多数民众的财富轻易地转移到了政府官僚、少数房地产开发商及社会精英手上。

从目前中国的房地产发展模式来看，政府想学习香港地区那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式是根本行不通的，它不适应中国。同样，中国住房保障体系所面对的对象只能是丧失生活能力的低收入家庭、老人病人等不超过10%的人群，否则政府没有财政能力来解决70%以上中、低收入民众的住房问题。至于绝大多数居民的住房问题，只能在各种帮助下通过市场来解决。比如说，对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等方式来进行，而要做到这一点就得目前过高的房价降下来。即各地方政府有能力把当地的房价推上高位，也有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。

3 高房价是一种公共利益的转移机制

房地产市场利益失衡的主要表现是高房价。那么国内房价为什么会高？是市场供不应求吗？是市场“刚性需求”吗？为什么政府稳定房价的政策没有效果？高房价问题为什么由一个经济问题转化为社会问题？

其实，在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。在市场中，既然已经出价，市场总是有买者卖者根据不同价格进行交易。但是，目前中国房地产的情况则不是这样的。一是住房作为现代文明社会民众生活权利的一部分，它具有完全的公共性，房地产市场的公共性是其发展的前提，因此房地产的市场价格只能是其中的一部分；二是住房作为一种特殊的异质性商品，开发商可以利用全民所拥有的资源的唯一性对它进行垄断性定价，并试图以合法的方式让社会财富快速向少数人聚集。这样，高房价就成了少数人一种转移公共利益的工具。

比如，从北京市房协蔡金水的研究表明，从1998—2004年，北京商品住宅的竣工总面积达到11 475万m2，同期销售面积则为8 778万m2，有2 700万m2剩余。同时，2004年北京商品房开复工面积9 931万m2，商品住宅施工面积达到6 759万m2，相当于近5年年均销售面积的4倍多。还有，从1992年以来，北京新建的住宅已经达到2.4亿m2，人均超过25 m2。如果将正在施工的和已批住宅用地计算，以北京1 800万人口计算，人均建筑面积达37 m2，超过不少发达国家人均住房水平。

首先，目前国内的高房价是不当政策的误导结果。因为在一些政府部门来看，房地产的宏观调控就是稳定房价，就是让房价不往下跌。但是，在任何一个市场经济中，价格问题都是市场的行为。政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到其均衡水平。

其次，房价的高位运作必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变，各城市竞争力严重削弱。因为房价高不仅增加了企业的运营成本，也增加了城市居民的生活成本。

再次，房价高企业必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造竞争力一直陷入一个误区中，中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。

房价快速飙升受到伤害最大的两类人，一是广大的农民；二是城市广大的中低收入者。更为严重的是，房价飙升，不仅阻碍了广大农民进入城市的机会，也阻碍了农民收入水平的提高。

近年来，政府出台许多政策来整顿房地产市场的钱权交易。对房地产市场秩序专项整治开展，不仅表明了政府对房地产调控政策深化与细化，也表明了政府希望可操作性政策来强化国内房地产宏观调控之效果，来缓解房地产市场与中央政府强调民生政策基本精神的冲突，来重新整顿房地产市场的公共利益关系。

4 结论

公共性是房地产市场最为重要的方面，房地产的公共性要讨论的方面也很多，在此疏漏的就几个方面作一些讨论，以此为起点，望引起更多人的重视并以起来研究与探讨。

Discussion on the Public Nature of the Real Estate Market

Hao Yali

Since China's real estate market implements macro-control,the biggest problem is the understanding bias of the real estate market,in particular,stressing the real estate market only,while ignoring the public nature of real estate.Therefore,to China's real estate market,we should not just look at the problem from the representation,but make full depth reflection in order to underst and the basic properties of the realestate market.

real estate market;development model;public interest;housing needs

F293.3

A

1000-8136(2011)08-0127-02