物业税制度评析

孙建丽

物业税制度是财产税制度中的一项专门制度，是房屋财产税，其产生和发展以财产税制度的产生和发展为前提。物业税制度在世界各国有着悠久的发展历史，但我国的物业税正处在酝酿阶段。本文从物业税的功能、特点、与世界各国物业税的比较等多个角度阐述了我国开征物业税的必要性，并对我国物业税的开征进行规划和展望。

物业税是一个古老的税收制度，它在国外被称为财产税、地产税或者财富税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者按照其财产的评估值的相应比率每年征收的税款。许多学者对于物业税的内涵及外延都从不同角度给出了定义。钟伟、冯维江认为：广泛意义上的物业税，也称为财产税，最早的出现大概可以追溯到公元600年的希腊，而从各国征收的实际情况来看，现代物业税并没有统一，征税对象也不完全相同。

一、物业税的功能分析

我国的物业税正处在酝酿阶段。2003年，我国首次出现了物业税这一概念。中共十六届三中全会中提出“实施城镇建设税费改革，对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，关于物业税的论证评析和准备工作进展平稳。从2006年开始，我国国税总局和财政部分别在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆六省市启动了物业税模拟评税试点，又于次年增设了安徽、河南、福建、天津四地为物业税模拟评税试点，从此开始对物业税征收体制进行探索，积累关于物业税征收的经验。因此，物业税是一种对我国境内的房地产在保有环节以固定比例税率征收的财产税，属于不动产税。其功能主要表现在以下几个方面：

（一）抑制房价

我国改革开放以来，经济迅速发展，随之而来的却是人民收入分配差距的拉大，贫富分化不断加剧。我国现存的税种中，有很多调节收入和分配差距的，如消费税、营业税和个人所得税等。但这些税多数是对收入和消费的流量课税，却没有对财富存量的课税，而事实上，财富存量才是导致个人收入分配差距加大的最根本原因。国外很多国家已经开征了财产税来调节收入差距，但是目前我国还没有真正意义上的财产税，而物业税的性质就是一种财产税，它的开征将弥补我国税制目前在调节收入分配方面的空白，防止贫富差距的进一步加大，同时也将对社会的稳定起到积极的作用。物业税的开征使土地在保有阶段保留时间越长，价值越大，征收的物业税就越多，从而开发商在土地囤积上无利可图，在一定程度上稳定了房价，防止了土地的囤积和房产的投机。

（二）增加地方财政收入

房地产保有阶段的征税最适合作为地方政府的主要财政收入来源，因为，随着经济的发展和城市化的进程，房地产的总价值是呈长期增长态势的，相应的物业税收入也将呈长期增长态势。同时，由于房地产具有非流动性，物业税的来源也非常稳定。由于有了充足的物业税支持，地方政府便能更好的进行基础设施建设和公共服务建设。

（三）缩小贫富差距

在未开征物业税之前，社会中的高收入阶层可以通过转变其财产形式进行逃税，这样便使房地产成为社会调节政策以外的财富聚集地，使贫富差距进一步拉大，富人更富穷人更穷。开征物业税后，按照税率对拥有房地产价值大的高收入阶层征收较多的税，而对拥有价值较低的自有房地产的中低收入人群征收较少税。一方面弥补了商品税和所得税在调节社会收入分配上的不足，另一方面又能通过抑制高收入阶层过度占有资源而造成的财产过度集中。采用累进税率的物业税的开征，可以调节贫富差距，公平社会财富，对居住豪宅或拥有多套住房的纳税人课以重税，对普通居住者按照税法的减免政策减税或免税，对无力承受住房压力的住户提供经济适用房和廉租房，平均社会财富，维护社会公平，使得人人有房住。

二、物业税的国际比较

（一）国际物业税概况

一项税收的出台必须符合国际国内的经济发展态势。物业税作为一项涉及范围十分广泛且作用十分重要的税收，其出台应该在考虑我国实际情况的同时借鉴发达国家经验。

美国物业税是地方政府财政收入的支柱来源。近一个世纪，物业税收入在美国各级政府的财政收入中变化明显。1902年，物业税收入在美国州政府财政收入中占45%，在州和地方的共同财政收入中占了68%，在联邦政府、州政府和地方政府三级共有的财政收入中占42%。相比之下，在1992年，物业税收入在州政府财政收入中下降到了12%，在州和地方政府共同收入中下降到18%，而在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的财政收入中却占了84%。由此可见，物业税相比于美国的其他税种重要程度有所下降，但在地方财政收入中地位仍然十分重要。

英国没有物业税这一税种，但英国的家庭税同美国的物业税相似，该税由英国地方政府征收，由城市、郡、片区三级分享，它的计税依据是根据评估出的住所的价值计税，最低税率一般在1%左右，该税不但对有房产所有权的人征收，而且对租用房产的人也征收。

日本的物业税也是一种地方税，由市政当局征收。其应税对象为土地、房屋、应折旧资产。其物业税的税率根据住宅占地确定，不足200平米的按其面积的1/6征税，超过200平米的按其面积的1/3征税。1963年1月2日至2004年3月31日之间建造的面积在50平方米到280平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠政策。

（二）国外物业税经验

1.以房地产的市场评估价值作为计税依据

从各国物业税的征收实践来看，物业税的计税依据大概有三种：市场评估价值、土地面积和账面价值。目前世界上多数国家都是以市场评估价值作为计税依据的，即以房地产的市场评估价值作为依据，用评估的价值乘以税率，得到应该缴纳的物业税额。从国际上看，以市场评估价值作为计税依据被各国广泛采用，如美国、英国、加拿大等国。以市场价值为计税依据可以保证税源的稳定和可持续，税制比较完善的国家或地区，一般都是采用这种计税依据的。

2.物业税应该具备相应的配套制度

完善的房地产产权登记制度是物业税顺利出台实施的前提条件，有助于增强税收制度的有效性，健全的房地产评估系统也是物业税征收得以顺利实施的关键环节。当前很多国家都实行房地产评估制度，并形成自己特有的房地产评估理论和方法。同时，许多国家还设有专门的房地产评估机构，如英国的资本税收办公室，加拿大的物业估价局等。另外，各国均对违反物业税规定的违法行为实行严厉处罚。

3.物业税应该分步推广、平稳普及

物业税的分步推广和平稳普及是我国香港地区的一个特点。1956年至1988年，香港政府采取分年度调整差同税率、分地区拓展差同征收范围的方法，将物业税征收由香港岛、九龙扩展到新界，实现了全香港的统一税率、统一评估和统一征收。在向新界征收物业税之前，香港政府对该地区居民进行了广泛的意见征求，充分考虑了新界对物业税的承受能力，在接下来的三十年里，分7个阶段进行扩展，实现了物业税在全香港的平稳普及。

三、我国开征物业税的展望

（一）简化税制、合并相关税种、归费入税

目前世界上物业税的基本形式有两种，一种是对土地和房屋合并征收的物业税，另一种是分别开征土地税和房产税。我国现行的房地产制度采取的是对土地和房屋分别征收不同税种的形式，分别设置了耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和房产税。这种税制的设计存在税种数目过多，税制结构“重流转、轻保有”的问题，导致房地产开发流通环节税费繁多，负担较重，而房地产保有环节税费少，负担轻。这种税制结构很不平衡，既不便于税收的征收，又不符合目前“精简税制”的税改要求。我们应该在借鉴国际惯例的基础上把具有土地税性质的税费合并成土地税，把城镇土地使用税、房产税合并为物业税，同时取消土地增值税，其功能通过对所得税的改革实现。这样，不仅税制得到了简化，也解决了房地产税内外不统一的问题。

（二）扩大征收范围、合理设置税率

目前，世界上以物业税作为地方财政收入主要来源的国家，所征收的物业税税基很广，他们的居民住宅和各种用地都是主要征税对象。但在我国，直接以房地产为征收对象的房产税、土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的用于生产经营的土地和房产。但对广大的农村土地和房屋则不征税，因此，我国现在存在税基较窄的问题。随着房地产交易市场的飞速发展，这种税基过窄的弊端逐渐暴露出来了，地方政府不能利用房地产业飞速发展获得更多的税收，这影响了地方的财政收入和地方经济的正常运行，所以应该扩大征税范围，合理设置税率。

（三）健全估计体系，确立以市场价值为基础的计税依据

健全的房地产评估制度是物业税得以顺利实施的关键，目前世界上很多国家都实行房地产评估制度来作为征收物业税的依据，并形成其完善的评估方法和系统。我国开征物业税的准备工作之一就是要建立完善的房地产评估体系，为此应做好下列四项工作：建立评估机构、选择适合我国国情的税基评估方法、平衡评估成本以及对评估机构进行监督。

（四）建立产权登记的体制

目前世界上发达国家多数具备十分健全的房地产产权登记和公开查询制度，并同时有高效率的信息管理、综合性的权利登记等手段和制度，这减少了房地产的投机行为和私下交易行为，增强了税收制度的有效性和透明性。随着我国房地产税的改革和物业税的开征，我国应该建立健全房地产产权登记制度和公开的查询制度，增强物业税的有效性和透明性。