新政策下企业房产税的纳税筹划

王先杰

一、房产税相关政策

1.按照《房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。

2.按照《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。注意该条由财税[2010]121号代替。

3.按照财税[2010]121号的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

4.按照《中华人民共和国房产税暂行条例》及其《实施细则》的规定，国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税，对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。

5.房产税计算方法：根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：（1）按房产原值一次减除10%-30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×（1-减除比例）×1.2%；（2）按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率（l2%）。

二、房产税筹划方案分析

1.土地核算有差异，房产税筹划思路改变

根据财税地字第[86]文中规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。”房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》（财会[2001]43号）的通知第九问中规定“执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。”一般企业在执行《企业会计制度》前都是执行行业会计制度，而行业会计制度规定“各种无形资产应分期平均摊销”。这样处理，就可以使计入房产原值的无形资产价值为零。

例1：甲公司土地2001年1月1日前购入，账面土地使用权价值1500万元，剩余摊销年限30年，开发时的房产成本3500万元，尚可使用年限30年，假定房产余值=房产原值×（1-30%），在不考虑时间价值的情况分析如下：

方案一：按《无形资产准则》规定将土地使用权转入房产价值，30年共计征房产税（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260万元；

方案二：若执行会计[2001]43号文件，不将土地使用权计入房产原值，30年共计征房产税3500×（1-30%）×1.2%×30=882万元。

两种核算方式相比较，方案二比方案一30年共少纳房产税1260-882=378万元。

分析：财税[2010]121号第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，因此上述方案不再适用。

2.房产整体出租房产税可分解

例2：乙某公司是位于高新技术产业开发区。由于公司巨额亏长期停产，后来把闲置房产（包括院落）整体对外出租，房产原值26407262.33元，2011年合同租金收入10190880.20元，按照国家税收政策，房产税为10190880.20*12%=1222905.62元，筹划如下：

方案一：税率选择1.2%与12%

根据房产税政策企业自用房产按照原值减除一定比例的1.2%缴纳房产税；对外出租按照租金收入的12%缴纳房产税。会计人员对比如下：1.2%的税率缴纳房产税，房产原值26407262.33，湖南省的减除比例为20%，计算如下26407262.33*（1-20%）*1.2%=253509.72元；房产出租2011年合同租金收入10190880.20，房产税为10190880.20*12%=1222905.62元，两种方法相差969395.90元。从结果看来，企业财务人员选择了按房产原值计税。

方案二：出租合同一分为二，房产税剧减

该公司厂房对外出租包括库房与场地以及物业费，场地租金和物业费不需要缴纳房产税，假若2011年租金收入10190880.20，房产税为10190880.20*12%=1222905.62元；若租赁合同根据实际情况分开签订场地租金为300万元、物业费为100万元、库房租金6190880.20元，则房产税为6190880.230*（1-20%）*12%=594324.50元，两种方法相差628581.12元。