大连龙门旅游度假区开发思路模式

■谭雷 赵霞

一、前言

随着城市化的发展，城市郊区凭借其独特的区位优势和资源特点成为近年来开发建设的热点。城市郊区拥有比城区优越的生态环境，开敞的建筑空间，山、水或林等自然景观的依托。从区域整体开发格局来看，龙门旅游度假区的旅游开发不仅能给规划区块本身带来发展的空间；而且，由于其身处城市与乡村开发的边缘地带，还具有承接城市扩展的功能，通过旅游项目的开发，汇聚人气，形成区域的人流、物流、商流，正在建设的完善的区域基础设施环境，优美的生态环境景观，更能提升周边的土地价值，成为区域发展的核心引擎项目。

二、龙门概况

大连龙门旅游度假区位于大连瓦房店市最北部的许屯镇和李官镇境内，度假区北接营口盖州市和鲅鱼圈区，东起大连龙门汤省级森林公园，西至龙王庙海滨浴场，其地理位置优越，交通便利，旅游及物产资源丰富，民风质朴，文化底蕴深厚。

2010年4月被辽宁省人民政府正式批准纳入辽宁沿海经济带重点支持区域。全区规划总面积40平方公里。起步核心区15平方公里，是一个以温泉地热资源为依托，综合了温泉休闲游、森林生态游、田园风光游、海滨度假游等诸多旅游元素的、充满生机与活力的新兴旅游度假区。

三、龙门旅游度假区开发思路

1.研究市场，项目定位准确。龙门旅游度假区要找准在整个城市中担当的时代性角色，避免同区域内其他度假区在产品类型上发生雷同，通过调查研究，龙门旅游度假区主要是以温泉旅游、滨海度假游产品为主，同时开发森林生态游和田园风光游产品项目。

2.根据项目具体特点，设计适合本项目发展的模式。龙门旅游度假区的开发一定要开创自身的发展模式，不能照搬照抄，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。在旅游产品开发过程中，项目组一致认为，不能拘泥于传统的旅游度假区的开发模式，要懂得开拓创新，如果继续做传统旅游度假区，不免跟像鞍山汤岗子温泉旅游度假区、金石滩国家旅游度假区等项目雷同，不具特色，反而降低了自身旅游度假区的区域竞争力。

3.复合产业业态设计。复合产业业态，将传统的旅游产业与商业、地产业、运动康体产业、创意产业、农业等结合，确定不同的角色，在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。从近年来大连市经济发展和全社会产业结构调整的大趋势看来，以现代服务业为旗帜的第三产业的发展是未来经济发展的必然方向。深度挖掘特色产业、优势产业，立足资源特色，开发绿色旅游产品，在创造经济效益的同时追求对环境的最低破坏，才能形成旅游度假区的可持续发展。

4.注重龙门旅游度假区区域项目策划和创意，提升项目的品牌含量。在开发过程中，必须注意项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

5.重视景观规划，合理安排布局。规划是建设的龙头，城郊旅游项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长远，将旅游地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

6.商业运作模式设计多样化、特色化。商业运作模式设计是开发旅游景区不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升龙门旅游度假区的吸引核。

四、龙门开发模式探讨

1.度假区+旅游地产。40平方公里的龙门旅游度假区是区域内最为核心的资源集合区，交通条件优越，西面拥有大海资源，东面拥有大量森林资源。通过挖掘自然和历史人文资源，围绕滨海区域建立滨海旅游度假区，带动滨海区域周边地产发展，同时围绕东面森林资源区域发展温泉旅游度假，森林生态游、田园观光旅游等多个项目。

在丰富度假区旅游产品体系的同时，考虑到整个旅游度假区域作为大连市“北大门”，沈阳“后花园”的核心区，在做好度假区的同时，也要考虑到旅游地产的战略性引导功能。项目组在借鉴深圳东部华侨城、日本温泉旅游等案例经验的基础上，结合该区域的战略定位和实际资源条件，在区域内形成品质较高的居住区。

丰富整个区域内的游览内容，实施东联西进的空间发展战略，形成两主两副，一轴四区的功能结构，以“农夫、温泉、有点田”的主题特色，策划龙门汤温泉滑雪场、地中海温泉度假村农业观光园、龙门山庄露天野浴园、石湖森林公园生态游等配套项目和产品。在后期运营上，而度假类的产品则采用定制物业等运营策略，实现旅游地产的良性运作。

2.度假区+城乡统筹配套区。在对龙门旅游度假区域的旅游策划过程中，李官镇和许屯镇的建设必须纳入整个度假区的统筹范围，实现旅游度假与居民日常生活的良性互动。通过对周边基础设施的完善和一些商业网点的设置，在满足当地居民日常生活需要的同时也能对度假区的旅游功能进行补充。通过一系列景观节点的打造，突出这是生机盎然的新生活度假新天堂。

3.绿色生态旅游+温泉养身体验。作为龙门独特的滨海资源和温泉资源区，在开发过程中，紧扣这一资源特色，根植地域文化，打造具有地域特色的旅游产品和项目是项目组深入思考的焦点问题。

只有民族的，才是世界的。通过深入挖掘当地的传统风俗风貌，策划具有当地特色的旅游项目，充分反映当地风土人情，形成温泉、森林、海滨相呼相映，塑造浪漫之都“北大门”。