论我国不动产登记机构的审查义务

龚合雄

(深圳大学法学院,广东深圳 518060)

论我国不动产登记机构的审查义务

龚合雄

(深圳大学法学院,广东深圳 518060)

分析不动产登记审查时,采用“形式审查与实质审查”分析模式的前提是对“形式与实质”两种审查标准的具体内涵予以准确界定,同时也应注意“形式与实质”这一分析模式本身的局限性。立足我国物权法的制度体系,结合相应的现行法规分析,我国不动产登记审查应坚持实质审查标准,不动产登记机构应承担实质审查义务,但对反映登记权利客体物理状况的材料、嘱托机关的嘱托行为、公证机关等中介机构出具的生效文书则仅负形式审查义务。

不动产登记;形式审查;实质审查

不动产登记,亦称不动产物权登记,是一国物权公示制度的重要内容,我国《物权法》对此作了专门规定,但人们关于不动产登记审查标准和登记机构所承担的审查义务的分歧,并未随着物权法的出台而弥合,这成为了我国不动产登记实践操作和司法裁判法律适用上的疑难。针对这种状况,笔者拟以现有研究成果为借鉴,立足于我国法律、法规关于不动产登记的实体和程序规定,就不动产登记的审查标准和登记机构的审查义务问题提出一己之见,以期为不动产登记立法和实践提供有益参考。

一、关于不动产登记审查标准的论争

不动产登记是指在发生法定事由时,不动产登记机构依据不动产登记法律、法规核准登记并记载于不动产登记簿上的行为。不动产登记是否准确是其能否起到适格公示作用的关键因素,而不动产登记机构登记前对登记的审查,乃是保证登记准确性的重要环节,故分析不动产登记机构对登记所采取的审查标准意义重大。传统上,人们在分析不动产登记审查标准时,形成了 “形式审查”和 “实质审查”的区分理论,不同审查标准下,不动产登记机构负有不同的审查义务。然而,尽管 “形式与实质”的称谓在直观上形象地揭示出了不同内容的审查义务,但实质上,人们对这两种审查标准的具体内涵却未达成一致,存在诸多论争。

1、区分标准之争

对因法律行为引发的不动产登记问题,学界展开了见仁见智的探讨,形成了表述形式各异的观点:一是“登记机关仅就当事人提交的书面材料进行审查”的为形式审查;而 “登记机关必须就申请人提供的材料的真实性负担实质调查和验收的义务”的为实质审查[1]。二是形式审查即 “仅仅对当事人提供的法律资料的形式上的真实性的审查”;实质审查即“对于当事人申请的意思表示的真实性、当事人权利义务的真实性进行的审查”[2]。三是仅审查登记书件完备与否的为形式审查;除此之外还需审查物权变动原因与事实符合与否、有无瑕疵的为实质审查[3]。四是形式审查即登记机构仅对当事人提交的材料进行形式要件的审查;实质审查则除此之外还“应当负责审查申请材料内容的真伪,甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查”[4]。五是实质审查主义和形式审查主义的区别在于 “登记官吏的审查权限是否及于原因关系。及于原因关系的为实质审查主义;反之,为形式审查主义”[5]。

从以上不同观点可以看出,虽然人们对区分标准问题探讨甚多,但内涵明确、界定清晰的标准却鲜见出现,人们在分析登记审查时, “形式”和“实质”用语的使用也比较混乱。①

2、立法论上的探讨

在我国《物权法》出台之前,学者就我国不动产登记应采纳的审查标准展开了诸多立法论上的探讨,形成了两种截然不同的看法:

(1)我国应采取形式审查的标准。孙宪忠(2004)[6]、尹田 (2005)[7]、朱岩 (2006)[1]等认为我国应采取形式审查的标准,其理由有:一是审查不及于登记的原因关系是私法自治原则的要求,登记机构无法也无权对申请人的实质权利义务关系进行审查。二是我国不动产登记制度尚不健全和完善,强求登记机构进行实质审查并就登记错误承担严格责任不现实,从可行性角度而言宜采用形式审查标准。三是实行形式审查可以提高登记的效率,从而可以促进交易和减少交易成本。

(2)我国物权法应采取实质审查的标准。崔建远 (1996)[8]、王利明 (2002)[9]、李明发(2005)[10]等认为我国应采取实质审查的标准,其理由有:一是我国现处于市场经济发展初期,成熟健全的市场经济秩序尚未建立,诚信体系缺失,实行实质审查有利于防止欺诈,从而有利于保护当事人的合法权益。二是实行实质审查可增强登记机构的责任感,提高登记的正确性,从而使登记的公示和公信力得以强化,有利于维护交易安全。对于不动产这种属性独特的财产,在交易便捷与交易安全不能两全的处境下,后者优于前者。

这两种观点所述理由均具有合理性,但因为人们对何为形式审查和实质审查这一基础问题未予明晰,故在基础不明的情况下对采取何种审查标准问题展开探讨,其意义极为有限。

3、解释论上的分歧

我国《物权法》第 12条规定了登记机构的职责,但并未表明采纳的是何种审查标准,学界依据这一条规定分析审查标准时,得出了不同结论:

(1)实质审查。江平 (2007)[11]、李显东(2007)[12]等认为,《物权法》实行了实质主义审查的模式,赋予了登记机构一定的调查权;柴振国、田邵华 (2007)则认为我国采取了类似于瑞士的折中主义的实质审查主义[13]。

(2)形式审查为主、实质审查为辅。王利明(2007)认为《物权法》“实际上采纳了以形式审查为主、以实质审查为辅的审查制度”,并认为这种“折中模式是最优的选择”[4];而刁其怀 (2007)认为该条的第一款规定体现了形式审查,第二款规定则体现了实质审查[14]。

(3)未作形式审查和实质审查的区分。该观点认为该条规定,“既没有试图界定什么是实质审查,什么是形式审查,更不去回答物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查。”并认为这样规定“目的是使登记机构在各自的职权范围内,充分履行职责,尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项,避免登记错误。”[15]

(4)实质审查与裁判审查相结合。孙宪忠等(2008)认为我国《物权法》的规定采纳的是实质审查与裁判审查相结合的方式,其中实质审查的“对象涉及不动产物权变动的原因,从而在根本上保证了登记结果的正当性”,而 “要真正进行实质审查,就必须赋予登记机构对有关事项进行调查的权力,判断交易行为的效力、不动产物权权属的真实性等,使其获得干涉当事人私人交易关系的合法性依据,这种方式是裁判审查,本法规定的登记机构询问当事人,实地查看突出地表达了这种审查方式。”[16]

从上文所列举的观点可以看出,人们就《物权法》的同一规定得出了不同的结论,但造成这种分歧的根本原因乃是大家对形式审查和实质审查的内涵界定不统一,这一现象充分反映出明晰基本概念对于理论分析的重要性。

二、形式审查与实质审查的区分及其局限性

1、形式审查和实质审查的区分标准

在提出形式审查和实质审查的区分标准前,首先应分析一下登记时在理论上可能需要加以审查的对象,其包括以下方面:第一,据以启动登记程序的法定原因的适格性,这些原因包括登记申请人的申请、法院等嘱托机关的嘱托、登记机构自行启动登记程序的情形等类型。第二,拟登记权利的适格性,包括权利来源的正当性、权利登记能力的适格性等。第三,登记原因关系的适格性,如当事人变动物权意思表示的适格性、嘱托行为的适格性等。第四,拟登记权利客体物理状况的真实性,如土地或房屋的坐标、面积、界址等。

上述四种对象,囊括了登记审查可能涉及的各个方面,但从前文对各种观点的分析和我国的相关规定均可以看出,表征第四项 “拟登记权利客体物理状况”的面积测绘报告、宗地图、建筑物竣工图和验收报告等材料,其内容不是不动产登记机构审查的对象,在形式审查和实质审查两种模式中均相同,因为这些材料均由专业机构的专业人员作出,登记机构无法也没有必要对这些材料的内容是否与事实吻合予以审定,仅对其形式上的合法性予以审查即可,所以形式审查与实质审查区分标准的依据在于对前三种对象的不同审查之上。②

在明确了登记审查可能涉及的对象的基础上,再对这些对象与材料之间的关系作一分析,不难发现,前述三种对象,即 “启动登记程序的法定原因” (登记机构依职权径为登记的场合有其特殊性)、“拟登记的权利”、“登记的原因关系”,均以材料为载体,即对象与材料二者乃是一种内容与载体的关系。具体而言:第一,“启动登记程序的法定原因”除登记机构依职权径为登记的场合外 (此时可能是他人主张权利或是登记人员自己发现登记错误等原因启动登记),启动原因包括登记申请人的书面登记申请、嘱托机关的书面嘱托。第二,“拟登记的权利”或体现为登记簿的记载和权利证书,或体现为建造主体完成建造的证明等材料。第三,“登记的原因关系”则体现为表征债权行为的买卖合同、赠与合同等合同,以及表征继承事实的遗嘱等材料。所以,对形式审查和实质审查进行定义时,立足点应为登记时所提供的材料,不同之处在于形式审查只关注材料的形式要件,而实质审查除此之外还需探及材料的实质内容。如果定义时将形式审查界定为对登记时提供的材料的审查 (而不明确表明仅限于材料形式要件的审查),而在定义实质审查时又不以登记时提供的材料为立足点,而将对材料所表征内容的某些方面 (或为启动登记的原因,或为登记原因关系,或为拟登记的权利等)的审查认定为实质审查的话,则会使所下定义因标准不一而内涵不明,甚至会重复、冲突。所以,笔者在明晰不动产登记审查对象及其与表征自身内容的材料之间关系的基础上,对形式审查和实质审查作如下界定:

(1)形式审查

形式审查,即不动产登记机构在确认启动登记程序的材料具备形式上的适法性和真实性之时即为登记的审查方式。其中,材料形式上的适法性和真实性审查包括三层含义:其一,形式完整性审查,即登记所需的法定材料已全部提供,且填写完整、规范。其二,形式一致性审查,即拟登记事项与提供的材料所载内容相互对应,具有同一性,这又包括登记主体的一致性,即登记主体名称、签章等与身份证明、权属证明、合同等相关文件的所载主体一致,以及登记内容的一致性,即拟登记的权利及权利所涉不动产与权属来源证明、合同、测绘报告等文件所载内容一致。其三,形式真实性审查,即登记所需的材料具备形式上的真实性,如公证书的格式、所加盖公章均符合通常标准,房地产权利证书的样式、印鉴均符合通常标准等。在该模式下,不动产登记机构仅承担形式审查的义务,即仅对启动登记程序的材料形式上的适法性和真实性负责,对材料所表征的内容不予考量。

(2)实质审查

实质审查,指不动产登记机构在确认启动登记程序的材料具备形式上的适法性、真实性后,还需确认材料内容的真实性方进行登记的审查方式。其中,材料形式上的适法性、真实性审查与前述形式审查相同,区别在于不动产登记机构除此之外,还需对材料内容的真实性进行审查。材料内容的真实性审查,有如下含义:第一,材料中所含的意思表示均为真实的意思表示,比如申请人申请登记的意思表示真实、权利变动的意思表示真实等。第二,材料所表征的权利归属与状态真实无误,如登记义务人为真实权利人,权利权属状态与拟进行的登记不相冲突等。在该模式下,不动产登记机构负实质审查的义务,不仅要对启动登记程序的材料的形式上的适法性和真实性负责,还需对材料内容的真实性负责。

从上述分析可以看出,形式审查与实质审查的区别主要在于针对启动登记程序的材料,审查所涉及的深度不同,前者仅关注材料本身的形式要件,而后者则在此基础上还需探及材料的实质内容。与此相应,不同标准下,不动产登记机构分别承担形式审查义务和实质审查义务。

2、形式审查和实质审查区分标准的局限性

尽管形式与实质的区分理论可以形象地揭示出不同内涵的审查义务,但这一模式存在如下局限性:其一,在理论上,形式审查与实质审查的概念界定困难,区分更是不易 (这从前文所论我国学界关于区分标准的争论中便可见一斑),形式与实质的界限并非泾渭分明,这种理论上的困惑定然影响到该种区分标准的价值及其对实践的指导意义。其二,就实际操作而言,“形式与实质”这一区分理论的存在意义亦有待重新考量。虽然不同制度下,登记的基础理论和物权变动模式各异,审查标准不同,登记所生效力亦有别,但理论上的鸿沟在登记的实务操作中得以弥合,因为不同审查制度均关注登记的准确性,并结合自身的法律习惯及社会传统,建立起了内容不同但目的同一的配套制度,在登记审查上,实质审查的国家发展出了一系列简化审查的规则,而实行形式审查的国家也建立起了自己的公示制度和配套制度,不同审查制度均有过滤风险的机制,③而没有在理论提炼的 “形式与实质”模式下截然对立,各自的审查制度均具有尊重历史和习惯、注重实用性和可操作性的特点,从某种意义上说,不同审查形式在登记实践上已有“殊途同归”之感,所歧异的仅在于因各国法律文化、社会传统等制度外因素的影响而导致配套运作体制有所差异而已。

所以,形式审查与实质审查的区分标准,在理论上和实践上均存在一定的局限性,尽管这一区分理论的提出可使不同制度的逻辑体系达至完善,如权利登记制下,德国的制度逻辑体系表现为 “权利登记制→登记要件主义→登记时需实质审查→登记具有公信力”,正是实质审查标准的提出使得其制度的逻辑体系得以自足。但我们在运用这一区分理论分析一国制度时,应对理论本身的局限给予足够的重视,除了对登记制度的理论基础及制度本身的规定予以关注外,还需考虑到登记制度的配套制度,以及该国的历史传统、社会习惯等制度外的因素,不能断章取义,简单地得出非此即彼的结论,这也是分析我国不动产登记制度所应采取的科学态度。

三、我国不动产登记机构的实质审查义务

我国的不动产登记制度,存在法律依据、登记机构、登记效力、登记程序、权属证书 “五不统一”的问题[17]。具体到法律依据,《物权法》为主要的登记实体法根据,而《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等部门规章则确立起了登记的程序规则。综合而言,我国法上的不动产登记审查制度具有如下内容:

1、《物权法》关于不动产登记审查的实体规定

我国《物权法》第二章第一节 “不动产登记”对我国的不动产登记制度作了规定,除第 12条详细规定了不动产登记机构的职责外,与不动产登记审查紧密相连的还有如下条款:其一,根据该法第 9条的规定,可知我国在因法律行为发生的不动产物权变动公示方式上,采取了登记要件主义原则,即登记具有决定不动产物权设立、移转、变更和消灭的效力。其二,《物权法》第 15条的规定区分了债权合同的效力和物权变动的效力,但没有规定德国法上的 “物权合意”④,结合第 9条分析,可知我国物权法在不动产物权变动模式上,采取了既不同于德国模式,又不同于法国模式,可以说类似于瑞士模式⑤,即以登记作为法律行为引发的物权变动的要件,但又抛弃了以物权合意作为要件的做法。其三,在登记所生效力方面,《物权法》第 16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,但又没有采取德国于民法典中明确规定登记簿推定效力和公信力的做法,这也为人们根据该条规定对登记所生效力作出不同解读提供了空间。笔者认为,按照登记要件主义的逻辑体系和法理考虑,宜认为该条规定赋予了不动产登记以推定力和公信力。

2、与不动产登记审查相关的程序性因素

其一,我国的不动产登记在登记机构上采取了多头负责的原则,如土地登记由国土资源行政主管部门负责,房屋登记则由房屋登记机构负责 (在深圳、广州、上海等少数城市实现了房地登记的合并),林权登记则由县级以上林业主管部门负责,等等。其二,在规范登记程序的规定上,除遵循《物权法》的规定外,各登记部门均有自己的登记程序规范,这些规范在效力层级上属于部门规章,不同规章对登记的程序、时间类型等作出了不尽一致的规定。如国土资源行政主管部门依《土地登记办法》进行土地登记,房屋登记机构依《房屋登记办法》进行房屋登记等。

3、我国不动产登记机构的实质审查义务

依据前文关于形式审查和实质审查区分标准的理论,结合我国关于不动产登记的相关规定加以分析,可知我国的不动产登记机构对不动产登记应负如下实质审查义务:

第一,审查及于原因关系证明材料。虽然我国物权法区分了债权合同效力和物权变动的效力,但因其没有规定物权合意,所以在我国物权法上并不存在德国法上的物权行为 “区分原则”⑥,也不存在德国法上的 “登记同意原则”⑦,进而对登记审查是否及于债权合同等原因行为,《物权法》的规定并不明确。尽管《物权法》第 11条与草案六审稿相比,在当事人申请登记时需提供的必要材料上删除了“合同”一词,但从登记部门最新修订的登记办法来看,在当事人申请登记时均要求其提交原因行为的证明文件。如《土地登记办法》第 39条规定,当事人转让建设用地使用权的,应当提交 “土地权利发生转移的相关证明材料”,这当然包括了转让合同;依《房屋登记办法》第33条规定,申请房屋所有权转移登记的,应提交 “证明房屋所有权发生转移的材料”,包括 “买卖合同、互换合同、赠与合同”等材料。所以,在我国的不动产登记实务操作中,因债权合同发生不动产物权变动的,当事人申请登记时是需要提交相应的原因行为证明材料的,至于登记机构对该种材料做何种标准的审查则有待进一步分析,这也反映出以登记审查是否及于原因关系来区分形式审查和实质审查是不尽合理的,因为关键之处不在于是否需要提供此类原因关系的证明材料,而在于对此类材料作何种标准的审查。

第二,《物权法》关于 “不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,确立了类似于德国法中“在先已登记原则”⑧,即登记机构可以根据登记簿的有效记载认定物权的权利主体和权属状态,以之代替对处分人实体权利的审查。这也得到了《物权法》配套规范的佐证,如《土地登记办法》第15、16条的规定,《房屋登记办法》第 5、20、26条等条款的规定。

第三,登记机构对登记申请材料的审查,原则上应负实质审查的义务,但对特定主体作出的材料仅负形式审查义务。虽然《物权法》未明确采纳实质审查的用语,但可从我国物权变动制度的逻辑体系与该法对登记机构审查职责的规定中,分析得出我国采用了实质审查标准的结论:一是我国《物权法》的规定,除去物权合意的规定外,在公示制度和登记效力上,更多地借鉴了德国民法典的规定,在因法律行为发生的物权变动上采取了登记要件主义原则,并赋予了登记以推定力和公信力,所以从比较法角度和制度逻辑上看,连接登记要件主义和登记推定力、公信力的审查应为实质审查。二是从《物权法》第12条所规定的登记机构审查职责来看,第 1款第 1项规定了登记机构 “查验”启动登记程序材料的职责,“查验”即 “查收验证”,这意味着登记机构不仅要查对申请人提交的登记申请材料是否齐全,还需对材料进行验证,以确保材料形式上的真实性、合法性;而第 1款第 2项所规定的 “就有关登记事项询问申请人”以及第 2款所规定的“必要时”“实地查看”职责,均是为了保证申请材料内容的真实性,其中 “询问”乃是为了确认申请人申请登记的意思表示以及权利变动的意思表示是否真实,而“实地查看”则是为了确保材料所表征的权利归属与状态是否真实。所以,这两款规定的目的即在于保证登记申请材料形式上的完整性、一致性、真实性和材料内容上的真实性,这正是实质审查的题中之义。与此相关的一个问题是,既然登记机构对登记采取实质审查的标准,是否登记机构应对所有登记申请材料进行实质审查呢?笔者的回答是否定的,除了前文所说的表征 “拟登记权利客体物理状况”的面积测绘报告、宗地图、建筑物竣工图和验收报告等材料不应成为实质审查的对象外,嘱托方的嘱托行为、公证机关等中介机构出具的生效文书同样不应成为实质审查的对象,登记机构在确认这些材料具备形式上的真实性后,即可依这些材料的内容作出登记。

综上所述,我国《物权法》虽然没有明确规定登记机构所采取的审查标准为实质审查,但通过对我国物权变动制度的逻辑体系、《物权法》关于登记机构审查职责的规定以及相关配套规定进行分析后,可知我国原则上采取了实质审查的立场,登记机构应承担实质审查义务。这也符合立法惯例,因为即使是德国民法典亦未于基本法中明文采纳 “实质”的用语。此外,一国的不动产登记制度还受到该国社会习惯、法律传统等因素的影响,在我国,不存在普遍的公证人习惯、成熟的地籍产业化等审查责任分流机制的情况下,为强化登记机构的责任意识,充分保证不动产登记的准确性和登记的公信力,在我国适用实质审查标准无疑是更优的选择。

(编辑:程甸;校对:朱恒)

【注 释】

①突出表现是对同一国家登记制度的分析,不同的人使用了截然相反的词汇。如对德国登记制度所采审查标准的分析,有人认为其采取的是实质审查主义 (参见:梁慧星、陈华彬 .物权法[M].法律出版社,2007.94;王洪亮 .不动产物权登记立法研究 .法律科学 [J].2000,(2):119.);有人认为其采取的是形式审查主义 (参见:孙宪忠 .中国物权法原理 [M].北京:法律出版社,2004.220;陈华彬 .外国物权法 [M].北京:法律出版社,2004.148.)

②这也为前文所论实质审查和形式审查标准的不同区分理论所应证,这些标准的区分根据即审查的对象是上述前三种对象中的一种或多种,如以“审查权限是否及于原因关系”作为区分根据的理论,乃是以“登记原因关系的适格性”一种对象作为区分的根据;而认为实质审查即“对于当事人申请的意思表示的真实性、当事人权利义务的真实性进行的审查”的观点,乃是以“启动登记程序的法定原因的适格性”的一个方面和 “拟登记权利的适格性”的一个方面两种对象作为区分的根据等。

③限于篇幅,笔者不对德、法等域外国家的登记审查制度做详细介绍,对此可查阅如下文献:[德 ]鲍尔·施蒂尔纳 (著),张双根 (译).德国物权法 (上册) [M].北京:法律出版社,2004.274-305;李凤章 .不动产登记审查的简化和分化 .比较法研究 [J].2007,(3):49-59;王茵 .不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究 [M].北京:商务印书馆,2004.100-160.

④“物权合意”是学者根据《德国民法典》第 873条的规定总结出来的概念,该条第 1款规定:“为转让土地所有权,为以某项权利对土地设定负担,以及为转让此种权利或对此种权利设定负担,权利人和相对人之间必须达成关于发生权利变更的合意,并且必须将权利的变更登记于土地登记簿,但法律另有规定的除外。”参见:陈卫佐 (译).德国民法典 [M].北京:法律出版社,2006.322.

⑤《瑞士民法典》第 656条第 1项规定:“为取得不动产所有权,须在土地登记簿加以登记。”参见:陈华彬 .外国物权法 [M].北京:法律出版社,2004.116.

⑥“区分原则”,或称 “分离原则”、“物权行为的独立性”,是物权行为理论的组成部分之一,指完成物权变动的物权合意之物权行为和产生转移标的物交付义务的债权行为即原因行为是两个法律行为,二者是分离的两个不同的法律事实。参见:孙宪忠 .物权变动的原因与结果的区分原则 .法学研究 [J].1999(5):30-31.

⑦“登记同意原则”指除土地所有权和地上权的取得外,在其他登记场合,申请人无须提交物权合意,以登记同意作为替代,此登记同意属于程序法上的、单方的、以土地登记局为受领人的意思表示,是物权合意的程序化、简约化。参见:李凤章 .不动产登记审查的简化和分化 .比较法研究 [J].2007,(3):51-52;[德 ]M·沃尔夫 (著),吴越,李大雪 (译).物权法 [M].北京:法律出版社,2004.198.

⑧“在先已登记原则”,指根据德国民法典赋予土地登记簿的法定推定力和公信力,经过第一次登记后,除非有证据证明登记错误,否则登记机构即应信赖已登记的内容。参见:李凤章 .不动产登记审查的简化和分化 .比较法研究 [J].2007, (3):55;[德 ]鲍尔·施蒂尔纳 (著),张双根 (译).德国物权法(上册)[M].北京:法律出版社,2004.305.

[1]朱 岩 .形式审查抑或实质审查——论不动产登记机构的审查义务 .法学杂志 [J].2006,(6):106-107.107-108.

[2]孙宪忠 .中国物权法总论 [M].北京:法律出版社,2009.336.

[3]杨宏云、孙春雷 .形式审查还是实质审查——《物权法》不动产物权登记审查的解析及完善 .学术界 [J].2008,(5):182.

[4]王利明 .物权法研究 (修订版)(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2007.333-334.337.

[5]陈华彬 .外国物权法 [M].北京:法律出版社,2004.152.

[6]孙宪忠 .中国物权法原理 [M].北京:法律出版社,2004.220.

[7]尹 田 .物权法理论评析与思考 [M].北京:中国人民大学出版社,2005.304.

[8]崔建远 (等).中国房地产法研究 [M].北京:中国法制出版社,1996.266.

[9]王利明 .物权法专题研究 [M].长春:吉林人民出版社,2002.349

[10]李明发 .论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为重心 [J].法律科学,2005,(6):70.

[11]江 平 .中国物权法精解 [M].北京:中国政法大学出版社,2007.29.

[12]李显东 .中国物权法要义与案例解释 .北京:法律出版社,2007.34-35.

[13]柴振国、田邵华 .论不动产登记机关错误登记的赔偿责任 .安徽大学法律评论 [J].2007(1):14-15.

[14]刁其怀 .不动产登记中的审查标准及赔偿责任——评《物权法》第十二条、第二十一条 .中国房地产 [J].2007,(7):16.

[15]全国人大常委会法制工作委员会民法室 .中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定 [M].北京:北京大学出版社,2007.20;胡康生 .中华人民共和国物权法释义 [M].北京:法律出版社,2007.47-48.

[16]孙宪忠 .中国物权法:原理释义和立法解读 [M].北京:经济管理出版社,2008.123-124.

[17]孙宪忠 .论物权法 [M].北京:法律出版社,2001.472-482.

On the Review Obligation of Our Country Registration Agency for the Real Estate Registration

GONG He-xiong
(Law School of Shenzhen University,Shenzhen Guangdong 518060)

In the analyzing of the real estate registration,the model of“formal review and substantive review”is built on the premise that the specific meaning of the two review standards"form and substance"shall be precisely defined,in the meantime,we should pay attention to the limitations of the model itself.Based on the real estate law system in our country,combined with relevant existing laws and regulations,the review of our country real estate registration should adhere to the substantive standard of review,and real estate registration agency should undertake substantive obligations of review,but these things are excluded:the materials reflect the physical condition of the registered object,exhortations authorities entrusted to act,the effective documents coming from notary public and other intermediary agencies.

registration of real estate;formal review;substantive review

D923.2

A

2095-1361(2011)01-0072-06

2010-12-12

龚合雄 (1982- ),男,湖南娄底人,深圳大学法学院经济法专业硕士研究生