浅议我国房地产企业开发成本的控制方法

2011-04-04张冬梅

对外经贸 2011年11期

张冬梅

(万邦集团大连爱邦正通房地产发展有限公司，辽宁大连 116023)

一、导论

伴随我国经济持续、快速发展，人民生活水平日益提高，我国的房地产行业发展前景非常良好。由于房地产企业传统的利润空间比较大，以致于不少房地产开发商忽视了项目开发的成本控制。随着我国经济的进一步发展，房地产市场将面临更加激烈的竞争，如果房地产开发企业继续忽视项目的成本控制问题，一部分实力较差的小企业将会被市场所淘汰，故有关方面应对此给予高度重视。

二、房地产开发成本控制的基本理论

(一)开发成本的内涵

房地产开发项目的建设过程投资大、周期长。并且由于开发者的相关经验与其知识构成是有局限的，再加上科技条件的制约，在开发项目的初始阶段很难合理地设计出一套科学完整的成本控制目标。项目开始阶段只能是暂时设置出一个大致目标，这就是项目投资估算。实际的成本控制目标只有随着项目建设的不断反复实践才能够逐渐清晰、准确。房地产开发项目的成本是指房地产企业在开发、经营房地产项目的整个过程中所发生的各项支出汇总。这些成本通常由管理费用、财务费用、销售费用、前期费用、土地费用、配套费用、建安成本、以及税款等支出构成。

(二)控制开发成本的必要性

成本控制是企业经营管理水平的重要标准，是企业发展的基础，良好的成本控制能力可以全面增强房地产开发企业竞争力，提升其风险抵御能力与获利能力。

企业可以凭借成本低的优势，在激烈的市场环境竞争中获得有利地位，不断扩大其市场占有份额和利润水平，实现企业不断提升盈利水平的目标。较好的成本控制水平可以促进整个行业由粗放型向集约型转变，从而提高整个房地产行业的生产效率。同时对降低目前过高的房价提供一定帮助。

三、房地产开发成本控制中存在的问题

(一)对成本控制缺乏应有的重视

在成本控制方面，对设计、决策、招标等阶段的成本控制缺乏应有的重视，更多地重视施工各个阶段的成本控制。很多房地产企业没有设计成本控制的概念，简单地认为压低设计费用就是降低成本，故意压低设计费用。或者在决策阶段根本不重视进行可行性研究和决策，没有重视投资的决策管理，很多重要的成本控制措施、方法都经常被留于形式。

(二)强调成本控制忽视工程质量

在成本控制过程中，不少企业盲目强调降低成本，从而严重影响工程的质量。部分企业采取了偷工减料、以次充好等非正常方式来降低造价成本。这些都体现了房地产开发企业在实际工作中不能恰当处理质量和成本的关系。建设质优价低的工程是一个具有难度的目标，也是大多数企业向往和追求的目标，但是质量与成本的关系很多时候都是一个反向的关系。

(三)强调成本控制，忽视工程进度

在项目开发过程中，如果不注重项目开发期限，延期交工将会大大增加成本。应该避免另外一个极端，就是为了过度追求成本控制，对项目的规划、设计、施工等阶段的方案反复讨论和修改，使项目开发进度出现反复拖后的情况，导致项目延迟而资金等各方面成本增加。1.目前，项目的土地都是有偿使用的，土地开发成本占整个开发成本的比例非常大，项目的延迟开发将会让土地的利息成本继续加大。2.项目的延迟还可能导致错失市场机会的机会成本产生。目前，房地产市场需求、供给和机遇瞬息万变，不按预定计划推向市场，会使项目面临很大的风险。

(四)招投标实施过程不规范

根据统计数据显示，在房地产行业，对项目真正实施招投标的还不到60%，而且招投标工作的推进和发展很不理想，其原因很多。从客观角度来讲，是我国的招投标规章制度有漏洞，在国际招标过程中，往往最具竞争的就是报价过程，然而在我国，各省市有统一的《建筑安装工程预算定额》，施工单位据此投标，并不遵照企业各自的“内部单价”。所以对于级别相等的投标单位，如果在报价制定计算上没有差错，那么就该报出基本一致的价格，显然，招标工作已失效。从主观角度分析，很多招标单位(尤其是国有公司)本身并不倾向于公开进行工程招投标，但是为了响应政府的政策，各个公司采取了自己的应对方法，最后工程项目承包最终还是会落到了“目标客户”的身上，始终是“上有政策，下有对策”，没有起到成本控制的作用。

(五)成本控制各环节脱节

房地产行业本身具有建设周期长、产业链复杂的特点，总体上可以划分为策划、建设和经营三个阶段。现阶段房地产公司的情况是各个部门分管自己的任务，很少插手其它阶段，例如项目经理的职责大多负责监管项目的施工阶段，故很少注意项目前期和后期，而往往对于控制成本效果最显著的决策和设计阶段，项目经理很少控制，从而造成项目成本控制的各阶段分割。项目管理成本控制按总体时间顺序可以分为事先预测、事中控制和事后反馈三类，其中最有效、最明显的是事先预测，项目经理不参与事先决策和设计，就无法了解事先预测的情况，无法从整体上了解总体的成本以及应该分摊各个阶段的成本，事先预测的效果不尽人意。

四、房地产开发过程成本控制的方法

(一)项目决策阶段的成本控制

为了实现合理的成本控制目标，就要事先保证项目决策的正确性。一是要事先做好市场调研。分析影响开发项目的整体因素和细微环境因素，并且对市场的供给需求进行调查，分析影响供求关系的各个因素，以便准确预测项目的市场前景，知己知彼才能百战不殆。二是要做好项目规划。考虑项目的容积率、建筑密度、可使用土地面积等各个因素，并逐个分析各个因素对项目成本的影响，然后按照计划进行分别规划。三是要精准进行项目定位。结合项目地域、项目将来的租售对象、租售价格和租售率等因素进行分析，准确做好房地产的市场定位，项目定位以及客户定位。

(二)项目设计阶段的成本控制

根据房地产开发项目测算数据统计结果显示，设计费在开发项目建设全过程的费用中一般只占建安成本的2%～3%，比占较少，而投资的大部分花销都在施工阶段，这误导了大部分的房地产开发商，他们认为只要加强此阶段的成本控制，就能大量节约成本。但事实恰恰相反，规划设计方案的作用是具有决定性的，因为后期的成本费用等都是按照规划案进行的，规划设计方案质量的高低，决定了项目施工成本、建设成本、项目建设周期、项目质量以及项目将来是否具有销售市场并获得较好的经济效益。因此，规划设计阶段的成本控制是必要且高效的，同时在此阶段控制造价成本也能起到事半功倍的效果。应着重考虑以下工作:1.做好设计前的投资估算控制。2.初步设计要重视方案的选择。3.纵向控制，就是随着不同设计阶段的深入，从可行性研究、初步市场调查、技术设计直到施工图设计、限额设计每一个阶段着手，层层递进。

(三)项目招投标阶段的成本控制

1.编制正规的招标文件。造价管理人员应负责广泛收集各类数据资料，然后利用技术手段对其进行筛选和分析，甄别出对影响工程造价的重要因素然后对其研究、预测以及评价，最后再着手编制合乎规范的招标文件。另外对招标文件中涉及费用和相关责任的条款要慎重列明、反复敲定，要保证没有纰漏，以利于日后的造价控制和责任归属确定。

2.严格审查标底价格。对于房产开发企业来说，标底审查工作中的投资和成本控制主要体现在招投标过程中，必须保证标底价格的准确、科学、合理，否则标底价格将无法控制。审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制情况，从而达到降低工程成本的效果。

3.选择适合具体情况的施工单位。顶级施工单位不一定是所有房地产开发企业的最优选择。如果一个工程项目三级施工企业就可以完成并保证施工质量，就没有必要高额的寻找特级企业，因为特级施工企业往往比三级施工企业的收费标准高很多，需要大量的人力和物力，无形中就会增加开发商的成本，不符合成本效益原则。

(四)项目实施阶段的成本控制

房地产开发项目实施是指依据前几个阶段设计好的规划方案和图纸，利用工程物资、人力、建筑设施来建造房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，周期最长的阶段，因此此阶段的成本控制是重要而复杂的。这个阶段要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面着手执行:1.认真执行企业内部财务管理和财经法规的各项规定。2.加强工程费用计划的控制。3.加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。4.加强合同管理，严格控制合同变更。5.正确应对工程索赔。

(五)项目销售阶段的成本控制

控制销售阶段成本的关键取决于如何进行销售策划。在深入理解项目内涵的基础上，可以结合项目规模、层次以及所在地的社会经济人文等因素寻找专业的广告设计公司设计，专业人员往往对广告费用投放的时间、内容、形式等使广告表现等方面更胜一筹，能更好地与项目定位衔接，有针对性地采取推广手段，这样才能够令广告灯推广费的效用最大化，避免事倍功半，影响销售费用的成本控制。