房地产泡沫的生成机理及危害

黄晓臣

(哈尔滨商业大学经济学院，黑龙江 哈尔滨 150028)

一、房地产泡沫的含义与生成机理

房地产价格泡沫是指土地和房屋价格昂贵，与其使用价值不符，是一种表面上的虚假繁荣。泡沫发生时，市场机制失灵，这时的投资者不再是理性人，当价格上涨时，供给增加，但由于投资者预期价格会继续上升，因此需求量增加，促使价格继续上涨。

按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。自20世纪80年代以来，由泡沫经济引发的经济危机、金融危机已成为人们的梦魇。

综观世界各国泡沫经济、金融危机的教训可以发现，股票和房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。房地产之所以能成为泡沫的载体，这主要是由它的资产物理特征、经济特征和市场环境决定，突出表现为以下几个方面:

(一)资源稀缺、供给弹性小

房地产业是从事不动产开发投资与经营的行业。所谓不动产主要指土地及地上的建筑物。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。因此，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。在经济发展中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格增长得越快。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。

(二)信息不对称

在健全的市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影响。但是，在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及预期收益时，许多投资者会借债从事房地产投资，然后再以房地产为抵押借更多的钱进一步扩大投资规模，财富的诱惑会吸引更多的投资者加盟。然而，与任何市场一样，房地产市场的变化是永恒的，各种动态因素的变化，包括自然因素、经济因素、社会因素、政策因素，都会引起房地产市场的变化。当市场发生变化时，投资者博弈的规则也将随之改变，但是在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场作出准确的判断。加之，房地产的建设周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。

(三)逆选择和道德风险

房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题，使那些敢冒险、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款，从而给银行带来信用风险。此外，银行体制不健全，如国有商业银行以政府或明或暗的担保为后盾，盲目推崇“树太大了不能倒”的理念，盲目地追求市场份额、信贷规模，忽略对借款企业或个人的资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，这种道德风险在房地产价格上扬，抵押物市值不断攀升时常常是不易被察觉的，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。一旦泡沫破灭，抵押物大幅度贬值，造成大量负贷款，银行拍卖抵押物所得收益不足偿付贷款额，由此带来银行大量的呆账坏账，不仅危及银行体系的安全，更危及整个经济的健康发展。

(四)政府干预失误

由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性，因此，政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外，还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是，同市场不是万能的一样，政府的干预也有正、负效应两种。因为，政府也是由人组成的，而人追求物质利益是经济社会无所不在的动力，利用手中的权力为自己的短期政治目标、经济目标服务，就不可避免地导致政府干预的失误，如在政绩的驱动下，一些地区无视市场需求大搞形象工程;或受奢靡之风的影响，大兴楼堂馆所，到处兴建办事处。这些都会导致房地产市场信息失真，供求关系失衡。更值得关注的是，房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也较大。在房地产高速发展时，它会带动冶金、化工、森工、机械、仪表、公共基础设施、金融保险、家电、家具、装饰装修、物业管理、运输、服务业等诸多产业的共同发展。但是，当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。因此，房地产业要警钟长鸣，积极防止过度炒作投机，才能保障房地产业的健康发展，并为国民经济增长作出较大贡献。

二、房地产泡沫的危害

(一)房地产泡沫引发的社会矛盾

1.催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾

由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。

2.房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显

首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求;另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。随着矛盾的不断激化和深入，势必造成两种恶果:其一，老百姓买不起房，住不起房，他们极有可能会把满腹怨恨转移到房地产商和购买高档商品房的富人身上，形成新一轮仇富热潮;其二，居民会产生购房恐慌或者对商品房失去信心，进而导致房市风险加大。

其次是政府权利危机。一些地方政府忽视经济适用房和廉租房建设，热衷于批建高档住宅，低价征地，转手高价出让，甚至有不法官员与开发商勾结哄抬地价，炒作房价，牟取私利。如此一来中央的政令权威何在?

第三，导致金融危机。如今，我国有2亿平方米的商品房空置在很大程度上套住了国家的金融资源。一旦楼市出现风险、空置率超过一定比例，受最大影响的除了国家就是银行，相比较而言，房地产商倒不会受到太大的损失，毕竟，他们的流动资金很多程度靠银行贷款。从这个角度讲，大肆将资金投给地产商的商业银行对房价居高不下起到了推波助澜的作用。

(二)房地产泡沫引发的经济问题

1.抑制社会其他需求，危及其他产业

房地产的暴利来源和转嫁对象一方面是广大消费者，一方面是其他行业。房地产泡沫最直接的后果是抑制社会其他需求，间接地会增加其他商业、用工成本，尤其是劳动密集型的生产加工产业，从而导致区域经济市场竞争力削弱。因此应当高度警惕其潜在的危害性。

2.房地产泡沫一旦破裂，将危及整个国家经济安全

判断一个行业是否存在经济泡沫，应看利润空间的合理性，社会消费承受力的合理性，产业长期发展的可维持性。以重庆为例，售价为7000元/平方米的住房，成本价格不超过2500元/平方米，如果一旦价格回归理性，大量银行贷款将无法收回，整个房地产也将陷入停滞状态而波及上游产业，进而危害国家经济安全和地区稳定。

三、房地产泡沫的防范措施

(一)抑制土地投机，终止房产暴利

在目前的市场机制下，我国政府应当利用积极的规划调控手段来引导房地产市场，调控开发商的决策选择，从而解决绝大多数居民的住房问题。政府应该进一步强化土地征收划拨和交易的管制，抵制以低价征地高价出让的行为，禁止低效益的重复建设。加快建设有利的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。建立土地信息系统防止因信息不对称而造成的利用土地牟取暴利的行为。此外，还应采用政策扶持、税收优惠等措施大力培养和鼓励非盈利性质的社会团体开发住房产品，采取政府债券、股票等多种融资形式引导民间资本进入住房生产和流通领域，打破单一房地产开发模式带来的垄断利润，形成商品房、经济适用房和廉租住房等多层次住房供应体系，使住房不再成为居民不可负担的商品。

(二)调整房地产信贷结构，加强对房地产市场的监管

房地产市场是一个综合性的市场，覆盖范围广。为了保证其健康发展，健全的管理机构和完善的房地产市场配套服务必不可少，监管体系的完善也必须被给予充分的重视，特别要对资本价格泡沫的产生和扩大保持严格的监控和管理。要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，住房开发贷款对象应为信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的规定比例。此外，应当在银行体系内加快做好低端的、基础性的工作，对贷款的风险、信用状况、违约概率等方面的最初信息要做得非常精确，国内监管部门也要更加注意这种信息监管的精确性。要强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款，对已经拥有两套以上住房的个人贷款者，应大幅度提高首付比例。

[1]郑怡.浅析中国房地产泡沫[J].产业研究，2008(2).

[2]傅建平.浅谈高房价的危害及应对措施[J].经济研究，2010(5).

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