基于PCA评价体系的海西城市房地产综合竞争力分析

罗剑宏



基于PCA评价体系的海西城市房地产综合竞争力分析

罗剑宏1,2

（1.华侨大学 工商管理学院，福建 泉州 362021；2.漳州职业技术学院 图书馆，福建 漳州 363000）

基于城市宜居环境、社会环境、政策环境、经济状况、房地产市场运行状况和房地产市场健康程度六个方面，予以衡量城市房地产综合竞争力水平，构建海西城市房地产综合竞争力指标体系。运用PCA对海西各地级市房地产综合竞争力做出实证分析，对海西城市房地产综合竞争力进行排名，以资参考。

海西城市；房地产；PCA；综合竞争力

自福建省提出海峡西岸（海西）经济区发展战略后，支持海西发展得到充分认可，最终上升为国家战略。海西经济区是中国区域经济的一个新兴规划区，区域经济变化日益明显。福建省作为海西主体，经济综合实力不断攀升，城市建设进一步发展；房地产业对城市建设抑或地方经济发展都起着举足轻重的作用。研究海西城市（仅指福建省地级市）房地产综合竞争力具有现实意义。

本研究运用主成分分析法（Principal Component Analysis，简称PCA），以海西城市房地产业为研究对象，构建海西城市房地产综合竞争力评价指标体系，得到海西城市房地产综合竞争力排名。

1 构建海西城市房地产综合竞争力指标体系

1.1 城市房地产综合竞争力指标的选择

一般而言，城市房地产研究主要有三个重要组成部分：城市环境（包括自然、社会、政策环境）、城市经济状况、城市房地产市场运行状况。国内对于城市房地产综合竞争力的研究，大体上都包含两个层面：城市层面和房地产行业层面，与上面所述的城市房地产研究重要组成部分一致。本文从城市宜居环境、城市社会环境、城市政策环境、城市经济状况、城市房地产市场运行状况、城市房地产市场健康程度六个方面建立城市房地产综合评价体系，能有效地衡量不同城市房地产综合竞争力水平。然而影响房地产竞争力的具体因素很多，为准确、客观地评价各城市房地产综合竞争力，尽可能地将影响因素都考虑进来，本文采用定性与定量相结合的方法，从不同的角度设置不同的指标进行评价，对一个城市房地产业的竞争力状况做出全面、综合的判断。

（1）城市宜居环境

自然环境优越与否直接影响一个城市的宜居程度，这是现阶段人们比较关注的城市核心价值之一。一个城市是否具有良好的宜居环境，气候、自然条件是否优越，是许多人迁徙移居的一大注重点；宜居环境也是当前城市建设的重要考量点，是体现城市价值的根本[1]。因此，选取城市绿化率、气候、旅游资源作为该部分的评价指标。

（2）城市社会环境

社会环境方面，包括城市的经济区位环境、基础设施环境、人文环境等。通过城市所处经济区位、基础设施投资额、交通运输情况、人口总量、人口学历层次五个指标来反映一个城市的社会环境。

（3）城市政策环境

房地产业相关政策，与城市房地产业的发展休戚相关。因此，相关政策环境在城市房地产综合竞争力指标体系构建中显得格外重要。因此，设定政策环境类指标如下：城市规划、房地产业发展政策、土地供应政策、城市税收制度和城市金融政策等。

（4）城市经济状况

城市经济状况这一大类指标层包括城市经济实力、消费能力、投资能力等，因此将城市GDP、社会消费品零售额、固定资产投资额、城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄存款余额五项代表性指标表示城市经济状况[2]。

（5）城市房地产市场运行状况

城市房地产市场运行状况是城市房地产竞争力评价的内核指标层，内部的指标均可量化，最能反映房地产业竞争力水平的10项指标如下：企业个数、年末从业人员、待开发土地面积、年度购置土地面积、房地产开发年度完成投资额、竣工房屋面积、房屋销售面积、商品房销售额、房地产开发实收资本、房地产开发经营总收入[3]。

（6）城市房地产市场健康程度

要构建能反映城市房地产市场发展与国民经济发展协调性、体现可持续发展能力的指标体系，需加入城市房地产市场健康程度具体指标，本文以开发商投资杠杆率、空置率和房价收入比这三个较能衡量市场风险和房地产泡沫的指标反映城市房地产市场健康程度。

1.2 海西城市房地产综合竞争力指标体系的确定

原定的城市房地产综合竞争力六大指标准则之一城市政策环境，专家学者普遍认为海西各地市皆在福建省内，虽在海西战略职能上有所不同，但房地产业政策环境基本类似，且该准则层指标不易量化，故本部分指标不计入海西城市房地产综合竞争力评价指标体系。最终依据科学性、客观性、系统性原则，对其它五大类准则层选取出23项指标，结合层次分析(AHP)法构建海西城市房地产综合竞争力评价递阶层次模型，见下表1。

表1 海西城市房地产综合竞争力评价体系递阶层次表

2 基于PCA构建海西城市房地产综合竞争力评价模型

2.1 PCA基本原理

随着数学方法的引入和数据分析方法的应用，越来越多专家学者采用结合模糊数学、层次分析、主成分分析和因子分析等评价方法对房地产行业的发展进行分析和实证研究。

PCA是多元统计中的一种重要分析方法，就是利用降维的思想将原来多变量或指标重新组合成一组新的、互不相关的少数几个综合变量或指标（即主成分），根据实际需要从中选取尽可能少的综合变量或指标尽可能多地反映原变量或指标的信息，同时确定其变量中新建指标的权重并建立新的评价模型。其主要过程是把主成分X1，X2，⋯，Xm进行线性组合，线性组合中各主成分的权重取相应主成分的方差贡献率，得出如下综合评价函数：

为保留数据的真实性，本文运用SPSS统计软件，采用PCA方法对原始统计数据指标和量化后的主观性指标进行分析。

2.2 海西城市房地产综合竞争力的PCA分析

2.2.1 海西城市数据来源

通过查阅福建第二次经济普查年鉴（2008）及福建省各地级市2009统计年鉴，获得2008年年末的客观性评价指标数据及根据客观实际反映出的量化后的主观性指标数据。需要说明的是，城市在海西经济区所处区位和气候条件属于主观性指标，本文依据客观情况将其量化成五个不同的等级：“差”、“较差”、“一般”、“较好”和“好”，并赋予相应的分值，分别用0、0.25、0.5、0.75 和1 表示。各指标数据详见表2。

表2 海西城市房地产综合竞争力指标数据表

2.2.2 指标数据标准化

⑴指标数据处理

①适度指标的正向化处理

处理公式为：

表2中，开发商投资杠杆率(X51)和房价收入比(X52)为适度指标数据。房地产业是资金密集型行业，因而就房市未炒作过度的状况而言，一般房企的资产负债比例大致在60～70%比较合理，也就是说开发商投资杠杆率较为合理的区间为[2.5,3.3]，取中间适度值2.9；国内流行的房价收入比4至6倍的说法，据考证是世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，取中间适度值5。

②逆指标的正向化处理

逆指标的正向化处理方法一般有两种：将逆向指标数据加负号或取倒数。本文采用倒数变换法进行正向化处理。房屋的空置率与城市房地产竞争力负相关。空置率越低的城市，竞争力越强；竞争力比较弱的城市，其空置率一般也比较高。

结合以上两点描述，表2中的适度指标X51和X52、逆指标X53进行正向化处理，结果详见表3。

表3 指标正向处理后结果表

⑵去量纲处理

各指标正向化后，为去除各指标之间的不同量纲、不同数量级，使数据在统一条件下进行分析，可直接进行指标数据标准化。使用Z-score标准化公式来消除数据的量纲，公式如下：

2.2.3 运用SPSS软件对标准化数据PCA分析

运用SPSS软件对标准化后的各指标数据进行PCA分析, 得出相关系数矩阵的特征根及方差贡献率见表4，由于前3个主成分贡献率≥85%、且表5“主成分分析矩阵”满足原指标变量不丢失，所以提取的主成分个数m=3。

表4 主成分的特征值及其方差贡献率

表5 主成分分析矩阵

3 海西城市房地产综合竞争力排名

得到各城市的三个主成分值后，根据公式（4），得出各城市的综合主成分值；并对综合主成分分值排序，即可得各海西城市房地产业的综合竞争力排名，如表6。

表6 海西城市房地产综合竞争力排名

从得到的主成分分值来看，海西各城市房地产总体发展良好，发展潜力巨大,评价结果呈现层级分布：福建省西北部内陆地区（三明、龙岩、南平、宁德）房地产竞争力弱于沿海地区；厦门、福州作为海西经济区的龙头，其房地产发展明显优于其他地级市，处于福建领先地位；泉州、漳州的房地产综合竞争力也明显优于西北部内陆地级市，其余地级市房地产综合竞争力强弱对比较不明显。海西城市房地产综合竞争力水平呈现不均衡的态势。福建正通过构建大都市区辐射内陆竞争力较弱的地级市，以点带面推动海西全面发展。

[1] 张文忠.宜居城市的内涵和评价指标体系探讨[J].城市规划学刊,2007(3):30-34.

[2] 盛颖敏,岳媛媛.基于因子分析的东部房地产市场发展研究[J].山东财政学院学报,2009(2):59-62.

[3] 马智利,刘勇.中国西部房地产业综合竞争力评价[J].重庆工商大学学报(西部论坛),2004(3):74-75.

[4] 徐琍.安徽省房地产业竞争力评价[J].宿州学院学报,2010(10):26-31.

The Analysis of Real Estate Synthetical Competition Ability for City of Hercynian Economic Zone Based on PCA

LUO Jian－hong1,2

（1.Huaqiao University,Quanzhou,362021；2.Zhangzhou Institute of Technology,Zhangzhou,363000,China）

The real estate synthetical competition ability in different cities was measured under urban livability，industrial policy，economic condition, real estate market condition and real estate market health level. In addition, an index system of synthetical competition ability for City of Hercynian Economic Zone was constructed in this paper. The ranking list of urban real estate synthetical competition ability was achieved by positivism analysis, according to Principal Component Analysis. The conclusion provides a reference for management and development of real estate.

the cites of Hercynian Economic Zone; real estate; PCA; synthetical competition ability

F293.30

A

1673-1417（2011）04-0019-06

2011－09－22

罗剑宏（1983－），女，福建长汀人，助教，在职研究生，从事房地产管理与营销研究。

（责任编辑：季平）