建立健全体育用地价格评估体系研究

2011-03-05刘红梅周庆礼王克强

中国体育科技 2011年2期

关键词：高尔夫球场实例修正

刘红梅,周庆礼,王克强

L IU Hong-mei1,ZHOU Qing-li2,WANG Ke-qiang2

体育用地价格评估是体现体育用地价值的重要方法,其关系到体育用地资源的合理配置和利用效率的实现。在体育用地交易尚未健全的市场上,体育用地价格评估是实现这一市场良好运行的前提。确定合理的体育用地价格能够为市场参与的各个主体提供重要的参考。

1 体育用地价格的特点

1.1 体育用地价格是一种权益价格

体育用地价格基础不是土地实体本身,而是该土地的权利和利益的购买价格。土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据,只是一种“虚幻价格”,反映的是作为土地资源和资产的价值,产生的直接原因是由于土地为人类生活不可缺少和它的稀缺性。

1.2 体育用地价格受多因素的影响

按影响因素的性质划分,影响体育用地价格的因素包括自然因素、经济因素、社会因素、行政因素和其他因素[5]。

影响体育用地价格的自然因素有地形、地势、地质、位置、面积等。体育用地相对地形是有要求的,如一般场(馆）型用地就需要平坦的地块,而对于诸如高尔夫球场这样的体育用地,就需要地形的多样化。在体育用地中,地势倾斜、低洼等会加大利用难度,因而价格偏低；地质条件不好不利于建造大型场(馆）,如鸟巢,由于自身的重量很大,需要良好的地质条件作为基础。体育用地是否处于市中心、住宅区,其临街道的系统、结构等,都是影响其价格的至关重要的因素。地块的面积大小究竟多大合适,不同的体育用途对面积要求是不一样的。

影响体育用地价格的社会经济因素包括人口状态、周围的公共设施建设、交通体系、经济发展、课税等。就人口而言,人口密度越大,体育用地需求就越大,地价水平就越高。人口素质好,对于体育用地的面积就会增大,地价就会越高。体育用地周围公共设施如道路、停车场、医院、市场等等是否完善,直接影响体育场(馆）及设施的利用情况。如果公共设施完备,就能提高利用效果,可以给居民生活带来方便,会引致地价上升,反之土地价格降低[8]。交通发达,体育场(馆）的可达性强,体育用地价格上涨。课税增加会提高体育设施使用的价格,从而影响整个体育用地的利用情况,进而影响体育用地的价格[10]。

影响体育用地价格的行政因素主要是指国家对体育用地价格的干预。这种干预,对土地价格的影响至关重大。土地利用计划主要影响土地的供给,进而影响地价。同一宗土地,规划为商业用途,其地价水平一般高于体育用途；目前没有规划为体育用地的地块,不能发展为体育用途。国家宏观经济政策向某地区倾斜,会诱发该地区土地价格上涨,如国家因奥运会需要增加了北京市大型场(馆）的建设,导致了体育用地价格出现上升。我国的土地制度决定了体育用地价格的特殊性,体育用地大部分仍属于国家所有,体现的仅是有限年期的土地使用权的价格。

除了上述因素之外,还有其他一些因素也会影响体育用地的价格。这些因素主要有心理因素、国际局势、环境因素和社会福利因素等等[9]。

1.3 体育用地价格具有明显的区域性和差异性

由于土地位置的固定性、分散性和差异性,在地区性市场间难以形成统一的市场价格而呈现出明显的地区性特征。不同类型的体育用地,在城区和郊区,城区中的市中心区和非中心区的土地价格差别很大。在同一地区内,土地位置差别决定了土地难以标准化,其个别性明显,因而在不同等级地区或同一等级不同地区,价格差异悬殊。

2 三种体育用地价格评估方法中应注意的问题

2.1 市场比较法评估中应注意的问题

市场比较法利用的前提是存在可比的交易实例,评估中的重要工作就是各种因素的修正。这两部分工作的好坏决定了市场比较法评估结果的准确程度,是实际操作中最重要的问题,下面以游泳馆用地为例说明利用市场比较法评估时应注意的方面。

2.1.1 可比实例的选取应注意的问题

体育用地评估可比实例选取存在困难。在已经成熟的住宅、商业用地评估市场上,可比实例的选取应该遵循可以修正、可比性强、时间相近等原则,以及尽可能多的搜寻可比实例,最终选择3个以上(包括3个）10个以下的可比实例,以保证结果的客观性和准确性。但是,游泳馆并不像住宅那样普遍,在大城市存在的数量不多,在中小城市往往只有1到2个,因此,加大了在较近区域选取可比实例的难度。那么,怎样在满足一般性的要求下,完成可比实例的选择?这就要求我们扩大搜寻的范围,不要仅仅局限在市区内,而要向全省范围甚至在全国范围内寻找,确保可比实例的数量。

在获得了大量游泳馆用地评估的前提下,就要对交易实例进行选择,选取可比性强的交易实例进行比较。在条件允许的情况下,选择相似条件最多的可比实例,这样就能尽可能减少修正的幅度,从而减少了主观因素带来的评估结果的偏离。另外,游泳馆属于经营性的体育设施,选取收益水平相近的游泳馆也可以减小评估结果的偏离水平。

2.1.2 因素修正应注意的问题

市场比较法的修正是该方法中最核心的部分,它结合了评估师的经验和评估的实际,是决定评估准确程度的重要环节。在修正中包括了交易情况修正、估价日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年限修正这五个部分。

交易情况修正,一般是将可比实例的实际评估修正成客观的评估,然后,再修正成待估游泳馆用地的情况。要求评估师能够识别可比实例需要修正的各种情况,尤其是不正常交易导致的交易价格的扭曲。在一般的评估中,评估师要根据经验来决定修正系数应该为多少,在游泳馆用地评估中,评估师同其他评估师一同确定,最终确定合理的修正系数。

估价日期的修正,并不是非常的困难。因为游泳馆的价格不向商品房那样处于时刻的变动中,但是,由于受利率的变化、通货膨胀的影响等,交易日期的修正也是必需的。对于利率和通货膨胀的影响,需要寻找一个反映货币价值量的指标,游泳馆一般采用售票制,可以根据游泳馆的票价变化来进行估价日期的修正。根据经验来判断,游泳场(馆）的票价是处于上升趋势的,一般而言,游泳场(馆）评估价值也会处于上升的趋势。况且这样进行的修正可以减小主观因素带来的影响。

区域因素的修正系数,反映了游泳馆所在区域内各种因素的影响程度,是较为难确定的系数。区域因素中影响因素太多,评估过程中往往会遗漏,不能全面地涵盖各种因素。区域影响因素主要有区域经济发展水平、商业服务程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城市规划等方面,对于具体的衡量指标,我们选择了如表1所示的各个因素。不同区位的游泳馆的区域因素差别很大,而诸如交通水平、城市规划的可衡量性不高,最终是由评估师的主观判断来确定。为了减小主观干扰,这里尽可能地对区域因素进行量化处理。评估师根据经验和调查的水平确定各个因素的权重,然后,以待估游泳馆用地的区域因素各因子取值100,给可比实例的各个因素取值,最后综合权重的影响,确定区域因素修正系数的值。

个别因素也存在很多需要衡量的指标。因为个别因素中的差异更大,不管是从场(馆）的建设上,还是从经营情况上,都不存在共同点,所以,个别因素的修正也是游泳馆评估中的一个难题。个别影响因素有宗地位置、游泳场(馆）的具体情况、场(馆）内基础设施水平、建筑物的个别因素等,对于这些指标的衡量因素见表1。采用区域因素相同的处理方法,对个别因素量化,进而确定个别因素修正系数。

表1 区域因素、个别因素的评价指标一览表

使用年限的修正也是必不可少的一个方面。游泳场(馆）因为建造年份不同,或者使用年限不同,需要进行使用年期修正。在住宅、商业的土地价格评估中,都采用年期修正系数来确定,这里的体育用地评估,我们依然采用这种形式。

至此,游泳馆的比准价格就可以得出,但是,我们的最终目的是对体育用地的价格进行评估,需要先计算场(馆）的现值,用重置价格减去折旧情况,再用比准价格减去场(馆）的现值,即可得到游泳场(馆）用地的价格。

2.2 收益还原法评估中应注意的问题

收益还原法在商业用地的评估中应用的最为广泛,因为商业用地的收益很容易衡量,而且,应用此方法衡量的用地的价格能够很好的体现商业的价值。在体育用地资产化管理改革的过程中,体育用地大部分都从公共性质走向了经营性质,随着人们健康意识的增强,体育相关的收益正在不断增长,收益还原法越来越成为体育用地评估的重要方法。但是,在应用收益还原法进行评估时,还应该注意很多的问题。这里我们以综合体育馆的评估为例,介绍应用收益还原法时,应该注意的问题。

2.2.1 收益的确定

综合体育馆的收益正在变得多样化,给衡量带来一定的困难。大型赛事、群众健身、娱乐晚会、展览等大型项目服务,都已经成为综合体育场(馆）的收入来源。综合体育馆多数成为城市的地标,成为吸引游客的重要景点,采取门票制也会给体育馆带来很大的收入。附属商铺的出租,也给体育馆带来了很多的收益。确定综合体育馆收入最重要的,是将所有的收入都包括在内,收益的确定变得较为复杂[1]。收入的多样性,也给成本的计算带来了困难。体育馆的成本不再仅仅是为了维持体育馆的费用,更大部分已经变成了组织筹办各种重要活动的费用。准确的计算成本,会对纯收益的确定产生很大的影响。

收益还原法是利用年度的收益和还原利率来确定体育馆的价值,所以,需要对收入和费用进行年度化。不仅要衡量出历年度的数据,还要根据这些历史资料,提出特殊情况的影响,来估计未来收益的情况。这里就要求我们对体育馆收益的总体发展趋势有一个宏观的把握,以减小未来估计的误差。

年度总费用,是指为实现年度收益所投入的必要的成本费用,对于大型场(馆）来说,年度性的投入包括门票销售的成本、经营管理费、税金、财务费用、经营利润等,这些数据都可以根据财务报表来进行计算。这部分成本相对来说比较容易衡量,但是,对于土地取得费、土地开发费以及场(馆）建设费等在场(馆）建设之初的各项费用的年度均摊,则需要确定其合适的贴现率。

年度的纯收益可以根据以上的数据求得。这里应该注意的一点是,纯收益是体育馆综合价值的纯收益,包括了场(馆）和土地产生的收益总和,所以,在最终计算用地的价值时,需要减去场(馆）的现值[6]。

2.2.2 还原利率的确定

还原利率的确定是收益还原法的一个重点,其相差很小就可以给评估结果带来很大的差别。对于场(馆）我们利用综合年度收益和综合还原利率,因为土地和场(馆）的收益难以区分。尽管目前还原利率的计算有很多不同的方法,但是,就体育场(馆）来看,其还原利率的确定并不容易,市场求取法要求能够知道可比实例的还原利率,调整法的主观因素比较强,排序插入法则要求将场(馆）的收益与其他收益进行排序,从而再根据估价师的经验确定。在确定该还原利率时,还要注意土地使用年期、建筑物耐用年限等条件的限制。因此,还原利率的确定成为采用收益还原法需要重要考虑的因素之一,它决定了整个评估的质量。

还原利率的确定是评估工作的重点,可以广泛搜寻体育设施的评估实例,对不同的收益情况的评估对象进行排序等,采用多种方法求取最合适的还原利率。综合上述方法,求解还原利率,将受益相当的房地产作为参考依据,并收集体育场(馆）设施评估的案例,确定待估场(馆）的还原利率。

收益还原法应用于体育场(馆）的评估,问题就在于还原利率的确定很困难,这也是收益还原法的重点,只有在能够确定还原利率的条件下,才可以最终选择该方法进行评估。要注意在最后确定了场(馆）和土地的综合价值以后,加上体育场(馆）建设之初的土地、建造等各项费用,再减去体育场(馆）的现值,最终才可以确定体育场(馆）用地的价格。

2.3 成本逼近法评估中应注意的问题

体育用地价格评估可以考虑成本逼近法,其适用范围一般为新开发土地、工业用地、公建公益用地、成片开发区土地等。我们在评估高尔夫球场用地时,考虑应用成本逼近法对其进行评估。高尔夫球场用地是一类特殊的用地,相互之间各不相同,可比性很低,市场比较法在其评估中很少应用。如果采用收益还原法,依然是存在还原利率难确定的问题。这里我们选取成本逼近法对高尔夫球场进行评估,并考虑其应该注意的问题。

2.3.1 土地开发费的计算

高尔夫球场对地形有着特殊的要求。在土地开发费中,应该计算的是基础设施的配套费用、公共事业建设费用、特殊景观建造费用、设计师佣金等。设计师是决定土地开发成本高低的很重要的因素,因为高尔夫球场对景观的可享受性要求较强,而设计理念和实际地势地形可能相差很大,这样就会耗费大量的开发费用来建造高尔夫球场,如果设计理念和土地原来的面貌很契合,那么,开发成本将会骤降,给高尔夫球场节省大量的成本。这部分费用也直接决定了高尔夫球场用地评估价格。

2.3.2 土地增值收益的确定

高尔夫球场的开发给土地带来了一定的土地增值收益,这部分应该体现在评估的价值中。此处的土地增值收益包括两部分,一部分是用途转变带来的土地增值收益,另一部分是声誉和档次提升带来的增值收益。用途转变带来的土地增值收益,是因为土地从其他用途转变为高尔夫球场,从而给土地带来了一定的增值。这部分的计算需要确定一个土地增值收益率,这个参数的确定也是难以确定的,目前可以根据其他类型的体育用地的增值收益情况来估计,这也要求评估师根据经验来确定。另一部分,诸如商誉、档次等无形资产的评估是很必要的,因为它能够给球场带来更多的收益[4],如观澜湖高尔夫球场以内国际赛事的举办提升了其声誉和档次,从而增加了无形资产。但是,目前无形资产的评估还存在困难,因此,可以根据高尔夫专业人士的评价、对比,在此基础上确定无形资产的价值量[7]。

利用成本逼近法评估高尔夫球场价格时存在一个弱点。高尔夫球场的价值并不一定和土地开发费成正比,有些高尔夫球场经过简单开发即可,显然其评估的价格会比大幅度开发的高尔夫球场低,这样的评估是不够合理的。需要评估师在评估时,考虑到此因素对于高尔夫球场的重要影响,在价值确定中给予适当的修正。

3 目前体育用地价格评估中存在的问题

3.1 缺乏相应的法律规定

一般性的土地价格评估,虽尚未建立完善的法律法规,但由于土地评估基本方法的实用性,能够较好地满足实际评估的需要。对于体育用地的价格评估而言,缺乏经验和相关资料造成难以满足评估的需要,没有统一的法律法规也是评估不能很好执行的重要原因。

虽然,目前有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律在宏观层面上做了相关的规定,但是,并没有直接的法律法规来对体育用地的评估进行引导和约束,也没有相应的技术规程和标准来规范用地评估的行为,造成体育用地违法违规现象严重。

3.2 尚未形成成熟的体育用地市场

基本方法对土地评估的价格,都是对市场条件下的价格的反映。住宅用地、商业用地、工业用地在评估中,几种基本方法能够很好地利用,并形成了成熟的理论和经验,这得益于这些土地的运作已经形成了成熟的市场化模式。从这些土地的出让到转让,都是市场决定的价格,因此,评估的价格能够反映实际的市场供需情况。

体育用地尚未实行招拍挂的出让模式,因为体育用地就我国的实际情况来看,属于公益性质的用地,不应该实施完全的市场化。但是,体育用地价值要得到体现,就必须实现体育用地的市场化,其获得、转让等都应该反映市场的情况。如今体育设施的使用都已经按市场化的模式进行运作,对使用者收取相应的费用[3],并且大部分的场(馆）都实现了获利。

在基本估价方法的应用中,很多相关的数据都是来自于市场,如在收益还原法中,需要确定还原利率的值,必须根据体育用地的获利来计算,但是,目前的体育用地并没有形成市场,该还原利率的获得就很困难。

3.3 缺少体育用地评估的实例资料

工业用地、住宅用地的评估,在利用几种基本方法进行评估时,相关资料易于获得,并且数量丰富。体育用地的价格评估属于新兴的事物,虽然,仍然采用传统的评估方法,但是,缺乏历史资料,使估价进行起来存在较大的困难。缺乏实际的资料,会对估价方法,尤其是市场比较法的利用带来很大的误差,因此,需要广泛地开展体育用地的评估工作,使基本方法在体育用地中的应用更加成熟。

3.4 缺乏相应的体育用地评估所依据的基准地价和标定地价体系

基准地价体系和标定地价体系是土地价格评估中所需要的重要数据,它可以为评估提供参考价格,验证实际评估的效果。在路线价法和基准地价系数修正法中,就需要依靠基准地价和标定宗地地价体系,因为,这两种方法是建立在这两个体系之上的,只有建立了这些体系才能够应用这些方法。

3.5 缺少体育用地估价的经验

对于住宅、商业、工业用地的评估,都已经形成了成熟的市场,并且评估的主体大部分是以公司的形式存在,其专业性较强,对价格的评估较准确。体育用地价格评估在实践中很少有开展,一方面,是因为体育用地的交易很少,因此,缺乏评估的实例；另一方面,是因为估价机构及人员缺少相关的经验,虽然基本的估价方法仍然没变,可是将其用于体育用地的评估,就需要更为专业的知识和技能。因为体育用地不同于其他用地,其价格的评估受到的影响因素更加复杂,况且政策也会影响其价格的高低[2]。因此,增加估价机构的专业性,广泛开展相关的评估工作,是实现体育用地评估规范、科学的必要手段。

4 完善体育用地价格评估的建议

4.1 健全体育用地价格评估的法规体系

首先,应该建立完善的体育用地价格评估法律体系,对现有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》进行修订,增加体育用地价格评估的相关条款,从根本上确保体育用地价格评估有法可依。然后,再有针对性地制定相应法规,如《体育用地价格评估规范》等相关文件,对不同方法的评估制定参考的标准。

4.2 建立体育用地价格评估数据库

该数据库包括两个部分,一是,基础性地价数据库,另一个是,体育用地评估实际案例数据库。基础性地价数据库是指基准地价和标定地价体系,为体育用地价格评估的实施提供基础数据。体育用地评估实际案例不多,应该建立体育用地评估实际案例数据库,对全国范围的体育用地价格评估报告汇总,为新近发生的其他体育用地评估提供参考。

4.3 建立体育用地价格评估的操作体系

为了更好地实现体育用地价格的评估,需要由经验丰富的估价人员来进行操作。对现有土地市场的估价人员进行专业培训,学习体育用地评估实际案例,提升其体育用地评估的专业水平和技能。

4.4 多选择几种估价方法作为参考

体育用地处于不同的地段,属于不同的经营性质,受不同因素的影响,因此,在选择评估方法时不仅应该机动灵活,还要尽量避免单一方法带来较大误差,尽可能多地选择可行方法操作。另外,体育用地价格评估不局限于本研究中所示的3种方法,对于在土地价格评估中可行的方法都应该进行积极的尝试,减小评估带来的误差。

[1]黎国庆.我国大型体育场(馆）改制的选择模式[J].商场现代化, 2008,(5）：277-278.

[2]刘可夫.建立和完善广东体育市场的政策建议[J].广东经济, 2009,(3）：32-37.

[3]上海市体育局.改革开放30年的上海体育产业[J].体育科研, 2009,30(1）：18-22.

[4]唐琳,沈彦京.评估高尔夫球场的几种方法[J].中外房地产导报,2002,(7）：39-41.

[5]王克强.土地经济学[M].上海：上海财经大学出版社,2006： 196-198.

[6]曾庆贺,马书军,陈元欣,等.大型体育场(馆）市场化供给的可行性分析[J].北京体育大学学报,2009,32(4）：17-20.

[7]张家骕.高尔夫球场可持续发展研究[D].广州：暨南大学博士学位论文,2008：110-130.

[8]郑皓怀,钱锋.国外社区体育设施的发展建设初探[J].建筑学报,2008,(1）：45-49.