城市居民租购住房偏好差异及其影响因素——以杭州市为例的实证研究

陈多长，余巧奇，虞晓芬

(浙江工业大学经贸管理学院，浙江杭州310023)

居住是最基本的民生需求。在现代社会中，对大多数城市居民而言，住房消费是日常生活消费中最大的支出项目，而解决居住的主要途径是购买住房和租赁住房。经济学假定消费者为理性人，在既定的预算约束下通过居住选择来达到最大效用［1］。住房的这两种消费互为替代品，但与国外成熟的住房市场相比，我国当前的租购市场是不均衡的。经验观察表明，大多数国内居民选择购房为其消费方式，这也是推动我国近几年房价持续上涨的重要原因之一。发达国家或地区的住房自有化率多在65%左右，德国、法国等国家的租房比例甚至超过了50%［2］。与此形成鲜明对比的是，2005年中国住房自有化率就已经达到了80%以上，住房租赁率却不到20%。2009年浙江省城市住房自有化率已高达90.69%，杭州市2006年六城区市民自有住房率已经达到了83.8%，目前大约在90%左右①数据系浙江工业大学房地产研究所《浙江住房问题》(浙江省政协委托)课题组调研取得。。中国的住房自有化率比很多发展中国家及发达国家都高。但即使在如此之高的住房自有率下，中国居民购房热情依然不减。据显示偏好理论，当居民租房或购房都有能力时，其所选择的消费方式即其偏好的方式。毫无疑问，我国城市居民更偏好于购住。对这种偏好的决定因素，不仅具有学术上的研究价值，而且对政府调控住房租购市场也具有重要的决策参考意义。

本文在充分的文献调研基础上，以杭州市为例分析居民对住房的租购偏好差异，探讨我国城市居民偏好购买住房的主要原因。

一、研究背景

总体来看，国内外关于居民租购住房偏好差异的文献不多。代表性文献有以下几个:Andreja Cirman以斯洛文尼亚为例，研究了社会房产私有化时期居民租购偏好问题。其研究表明，斯洛文尼亚的居民对购房具有强烈的偏好，即使政府对购房者的补助相当少，住房私有化率仍然保持在一个缺乏依据的较高水平［3］。Jφrgen Drud Hansen和MortenSkak 则基于消费者效用最大化的目标函数，通过模型分析消费者租购偏好与选择。研究表明，只有对产权具有强烈偏好的消费者才会选择购房［4］。可见，居民偏好租赁还是购买住房并无确定性结论。

比较而言，学术界对居民租购住房偏好差异影响因素的研究较多，但主要集中于经济因素和政策因素方面。Laurent Gobillon和David le Blanc分析了法国的政策补助计划PTZ对住房权属的影响，他们借助于计量模型发现PTZ有助于居民离开租房区，从而提高了人们拥有住房的速度［5］。Ross S.Gues通过建立住房租购选择模型，模拟了首次置业者的购房时间、购房数量、非住房消费的计划。研究结果表明，澳大利亚的住房补助、住房合作和借贷优惠政策显著地提高了首次置业者的承担能力，进而扩大了居民的购房需求［6］。

还有较多的文献关注了影响居民住房租购承受能力的相关因素(如家庭收入、租购成本等)。基于成本费用分析的住房租购选择理论认为，决定居民最终选择的主要因素是租赁成本和购买成本的大小。Shelton通过对美国住房市场迁移费用、空置费用和管理费用这三项费用的调查和对比分析，发现对同一住房，居民总是按照成本最小化作出最终选择。这表现在居住时间短时，家庭将会选择租赁居住方式，因其购房自住的年均迁移费用将超过租赁该住房的年均空置费用和管理费用;反之，如果居住年限长，则选择购买该住房自住，此时购房自住的年均迁移费用将小于租赁住房的年均空置费用和管理费用［7］。Luis Diaz-Serrano实证调查了德国和西班牙居民收入波动对住房租购偏好的影响，研究发现户主收入波动较大时，倾向于租赁住房;而收入稳定性较高的人群则偏好于购房［8］。

除传统的经济因素和政策因素外，越来越多的学者开始将心理因素作为居民住房租购选择的重要影响因素。如Ben-Shahar通过对以色列315个大学新生的调查，发现心理和经济因素在居民住房租购选择中是高度相关的，但心理因素比经济因素的影响更显著，也更能解释现实的住房租购选择行为［9］。

与国外相比，国内学者无论是对住房租购偏好差异还是对影响因素的研究都不多，实证研究更少。林家兴、陈彦仲利用1999-2000年台湾华人家庭动态数据库，建立了以居民性别、年龄、家庭恒常收入、婚姻状态、家庭人口、租购相对成本、贷款限制为主要变量的Logit模型，研究表明户主年龄较大、家庭人口较少、已婚、无贷款限制、租购相对成本较低的家庭更可能选择购房，而户主性别、家庭恒常收入对租购选择无显著影响［10］。虞晓芬以杭州市为例建立了包含住房、人口、经济、心理特征四个维度17个变量的住房租购选择模型，实证结果表明，家庭特征、住房特性、心理因素对住房租购选择产生重要影响，而户主年龄、户主的学历对家庭租购选择的影响并不显著［11］。

综上可见，学术界对租购偏好差异的研究不太多，针对中国情况的实证研究更少，仅有的文献也大多偏重于理论和宏观研究，对其中的微观机理——居民住房消费偏好和选择的这方面的研究较少。更多的文献侧重于租购选择影响因素的研究，研究面相对较窄。本文以杭州市为例，分析中国居民住房租购的偏好及影响偏好的因素。

二、城市居民租购住房偏好差异

本文以杭州市为例，依托浙江工业大学房地产研究所的问卷调查数据分析我国城市居民的租购偏好及其主要影响因素。数据主要来源:一是2006年“杭州居民租购选择影响因素”调研所得的504份购房家庭、380份租赁家庭有效问卷数据;二是2007年“杭州市居民自有住房和租赁住房品质调研”所得的285份购房家庭、300份租赁家庭有效问卷数据。

在住房品质调研中，有76.4%的被调查者认同“居住者应拥有自己产权的住房”，而只有23.6%的被调查者不同意此观点。分析不同意的理由，其中39%的被调查者是因为租金费用低，比购房合算;30%是由于居住地址和环境选择变换容易;8%的被调查者是因为经济收入低无法购房或已经拥有属于自己的住房;14%为其他因素。剔除租金低以及经济收入过低原因，亦即忽略经济因素时，只有占总样本的12%受访者偏好于租房。

这一数据与近几年杭州住房市场火爆，租赁市场平静的现状吻合。由图1可以看出，近10年，住房销售价格比租金上涨幅度快，2007年杭州中心城区的租售比已高达1:270-1:400左右。而租房成交量的上涨速度比销售成交量上涨速度温和，以杭州市2006年销售成交量为基点，销售成交量上涨幅度2007至2009年为54%、-8%、100%，总体成交量上涨速度较快;租房成交量的上涨幅度2007年、2008年分别为10.9%、27%②租赁数据来源于“我爱我家”，销售成交量数据来源于历年《杭州统计年鉴》，数据经过笔者整理。，相对较为温和。这几类数据对比显示，杭州居民住房租购偏好为购房，即使房价比租金上涨速度快，人们购房热情却没有大影响，人们首当其冲选择的住房消费方式为购房。

图1 杭州住房销售价格指数和租赁价格指数走势图①根据历年《杭州统计年鉴》数据整理绘制，此处价格指数以1999年为100。

三、城市居民偏好购买住房的成因

分析“品质调研”中76.4%受访者认同“居住者应拥有自己产权的住房”的理由，其中房价上涨、子女教育、搬家风险为首要考虑因素，所占总样本比例分别为38.2%、33.8%、31.1%(参见表1)。根据显示性偏好理论进行分析，剔除其中的经济因素，即住房所享受的公积金、住房贷款等政策优惠因素，结果表明，杭州居民偏好于购房的主要因素是持有住房所有权所带来的正面效益，以及租赁市场不完善所带来的负面效益，并不过多地考虑政策性因素。将表1的理由按影响因素分类，可以看出，影响住房租购偏好的主要因素依次为心理因素、权利因素和租赁市场完善程度因素。

(一)心理因素

心理因素为影响杭州居民住房消费选择的最重要因素，在表1中体现为居民对房价上涨的预期、身份地位的象征以及结婚需要，在重要性排名中分别为第1、第4和第5。

表1 同意居住者应拥有自己产权住房的理由③根据浙江工业大学房地产研究所调研获得的数据绘制。

首先，房价上涨心理预期对居民偏好购房具有正向影响。居住选择不仅仅是消费决策，还是在竞争的住房市场上的投资决策［12］。在影响因素调研的884份总有效样本中，18.55%受调查者认为未来房价将上涨，57.13%受调查者认为保持稳定，10.52%认为将下跌，13.80%认为难以判断。《青年时报》2010年1月份对杭州普通市民的调查显示，81%的受访者认为房价还将继续上涨。由此可见，认为未来住房价格将保持稳定的居民已经占受调查者人数的绝大部分。当预期住房价格将上涨时，人们的投资需求旺盛，更趋向于购买住房，反之则选择租赁住房。近几年，杭州房价几乎一直处于上涨阶段，使得大多数人抱着“买房要趁早”和“租房子住不如投资小户型当存钱”的观念，即使租赁成本更低，也更为偏好于购房。

其次，心理上的归属感、安全感、稳定感和身份地位感对偏好购房也有正向影响。不同民族的文化会潜移默化地影响个人住房消费观念。安土重迁、“有恒产才有恒心”，中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点，将租赁住房的消费方式等同于“没有房”。在影响因素调研中，82.35%受访者同意或非常同意“拥有住房比租赁住房心理上更有家的归宿感”，仅4.07%不同意或非常不同意，13.58%无所谓。“品质调研”的自有样本中分别有86.9%和86.6%认为住房带来“稳定与安全感”和“家的归属感”;即使在租赁样本中，也有59.4%认为住房带来“稳定与安全感”，50.5%认为带来“家的归属感”。这种观念增强了大多数居民的购房意愿。身份象征也对居民偏好购房产生正向影响。由于目前高房价动辄上百万，购房在很大程度上直接表现了个人经济实力，在一部分人群里房成了身份地位的象征。

此外，虽然购买住房与婚姻没有必然联系，但我国的传统观念普遍认为婚姻是拥有家的必要条件，而拥有自己的住房则是成家立业的重要标志，在影响因素调研中仅有14.92%的受访者表示不同意或非常不同意“年轻人应该购买住房结婚”，40.70%明确表示同意或非常同意。由世纪佳缘网站联合新浪网和MSN共同发起，涉及30余个省市，近8万人(23-35岁的群体占到近七成)的关于2009年中国男女婚恋观的调查中有96%的网友拒绝租房结婚。这两个调研结果一致，大多数人持有购房是结婚必需的观念。目前中国“结婚不与父母同住”观念盛行，据《南国都市报》调查，针对“成家后，您是否愿意和父母住在一起”的问题，在年龄在23-50岁的受访者中，有72%明确表示“不愿意”和“至少在成家后的短期内不会考虑”，近七成的老人也表示不愿同住或可接受偶尔同住。《今晚报》2010年大型新婚消费调查问卷显示，天津市2010年只有1.7%的新人选择租房结婚，而购买新建商品房、二手房和保障性住房的比例分别为35%、26.7%和26.7%，其余的10%为用父母住房。房是结婚必需品这种社会认同和婚后不愿与父母同住的观念显著影响着居民住房租购偏好。

可见，心理因素对居民住房租购偏好影响非常显著，由我国住房消费文化上的社会认同引起的租赁和购买住宅所带来的心理满足感的认同差异，使得我国居民偏好购房。

(二)权利因素

购买住房除享受所有者权利内容之外，亦能享受比租房者更多的权利:户籍权利、社保福利权利、子女受教育权利等等。国外相关研究中，很少有把权利作为影响因素的文献，但在中国，由于制度、政策等的不同，权利因素也是影响居民住房租购偏好的极其重要的因素。

首先，户籍(购房入户政策)对居民偏好购房具有正向影响。户籍问题对中国影响深远，关系十几亿中国人的生活、工作、社会福利、受教育权利、享受公共设施等诸多方面。户籍权利也和居民心理因素结合在一起影响着居民的选择，户口使得居民在城市里具有归属感。广州搜房网2009年对5343名网民(其中4200多人非广州户籍，占80%)的调查显示，近70.8%的网民支持购房入户政策，并有4成外地籍网民表示会因这项政策而购房。杭州自数年前实施“购房入户”政策以来，已有相当多的外地居民为落户而选择购房。2008年，杭州市政府出台了24条，其中就包括了“购房入户”政策。合创地产机构在浙江第16届最佳人居展期间对住房需求调查的结果显示，外地人有意向在杭置业的比例从2008年的3.2%上升到2009年的13.6%①资料来源于合创地产机构:《住宅市场需求白皮书》(调研报告)，2009年10月。。

其次，子女受教育权利对居民偏好购房的正向影响，表现在表1中重要性排名第2。在品质调研中，78.9%的受访者认为拥有住房比租房更有利于子女教育。我国城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变 ，学区制使得希望子女上好学的父母考虑购房。学区房的热销体现了中国居民对子女教育的重视，2008年杭州几大名校的学区房价格普遍与周边非学区房保持500-2000元/平方米的价格优势，如学军中学等名校价格差距甚至高达三四千，但仍然供不应求。2009年杭州某品牌中介公司曾对登记的意向客户做过一次不完全调查，结果显示:约46%的买房者在挑选二手房时，把“学区”列入买房的决定因素;而超过80%的买房者则在咨询经纪公司时，提出“自己意向购买的小区属于哪个学区”的问题①数据来源http://hz.fangqq.com/htmls/news/23/22562.html.。

此外，购房者享有的社会福利、工作待遇权利以及享受公共设施的权利对居民购房偏好也有着正向影响。总体而言，由于购房者享有着比租房者更多的权利，购房的同时也事实上购买了附加在所有权上的一系列社会权利，这使得居民在住房租购决策中更为偏好购房。

(三)市场成熟度及政府支持因素

从表1可以看出有31.1%的居民由于租房会面临随时搬家的风险而不愿租房，16.6%的居民认为租赁者会被认为暂住人口处理而选择购房，这些考虑因素都反映了租赁市场的不完善以及政府在租赁市场管理上的失职，对租户权利保护不够。住房市场发育的完善程度，也是居民租购偏好的重要影响因素。相比国外租赁市场，我国租赁市场的发展较为落后，城市居民住房租赁的比例较低。以杭州为例，租购两市场发展非均衡:购房需求旺盛，自有住房比率较高;租赁需求相对不足，租赁市场发育缓慢;住房市场呈现以存量市场交易量较少、以增量市场供给为主导的格局［11］。

租赁市场不完善对居民租房偏好具负效应影响。我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是《城市房地产管理法》中对房产租赁的有关规定，地方政府层面也缺少实施细则的配合。如杭州市关于租赁的政策只有1993年10月的《杭州市房屋租赁管理实施办法》、2007年1月的《杭州市房屋租赁管理规定》和2007年6月的《杭州市人民政府办公厅关于贯彻杭州市房屋租赁管理规定的实施意见》，总体力度强度都不够。租赁市场不规范、现行法律对租赁者权利保护的缺失，使得租赁市场上供给方占据着主导地位。租赁者面临着随时搬迁的风险，同时在电费、水费、网费等方面易受房东的剥削，租赁房源、小区环境、安全性较之自有者都相对较差等。由表2显示，杭州租赁者的住房满意度明显低于自有者。租赁者总体住房服务品质比购房者差，使得租房者在经济条件的允许下就转租为购，并愿意为自住住房支付高于市场租金的自住成本。

表2 租赁者和自有者住房满意度②数据来源:根据浙江工业大学房地产研究所调研数据绘制。

通过本文的研究，得到以下结论:第一，在租赁和购买这两种住房消费方式中，杭州市居民普遍偏好于购房。第二，居民偏好于购房的主要原因依次为“购房者比租房者拥有更多的附属于住房所有权上面的各项权利”、“中国居民长期积淀下来的传统住房消费文化观念使得人们对租房有强烈的不认同感”以及“政府在租赁市场培育和管理上的缺位使得租赁市场成熟度很低”。这些因素迫使居民抑制其他消费，放弃租赁消费而转向高价的购房市场，这不仅进一步地推高了本已高位运行的房价、威胁房地产市场的均衡、健康发展，而且对居民正常的非住房消费产生显著的挤出效应。为解决广大中低收人者的基本住房消费问题，也为了促进住房租购市场均衡发展，政府应当在以下两个方面有所作为:一是出台优惠政策，大力培育和发展住房租赁市场，保护租赁者权利，改善租赁市场上供求方的不平等地位，通过提供合适、高质的租赁选择来刺激居民的租赁需求。一个健全的住房市场应该由成熟的住房买卖市场和发达的住房租赁市场共同组成，而住房租赁和购房市场的完善程度直接影响着居民的选择，从而影响着国计民生。二是通过舆论等引导改变目前中国住房消费文化上存在的不正确观念和社会认同，培养居民合理而稳定的住房自有、租赁消费结构。虽然消费文化观念和社会认同的改变较难立竿见影，但对引导居民根据自己能力选择合理的住房消费模式却是必行的。

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