也谈商品房成本构成与房价调控对策

　　摘　要：房价是涨是跌，成本是商品房协格的基础，商品房价格随成本的涨跌，市场需求变化而变化。调控房价，应从商品房成本构成要素去研究，有效运用土地、税收、金融调节杠杆，实行市场机制为主体，政府机制为保障，规范和完善商品房市场，建立和培育保障性住房市场，配置适度份额的廉租房，实现“两个市场机制”运行互补，是当前有效解决住房社会供需矛盾，解决“居者有其所”的必然出路。
　　关键词：房价涨跌成本构成市场机制双轨运行
　　中图分类号：F293.30　文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914(2010)09-222-03
　　
　　近年来，房价过快上涨已成为社会关注的热点。2006年房价一路飚升；2008年的世界金融海啸和汶川地震后，房市一度低迷，中央和地方旋即出台救市政策，房市迅速复苏，到了2009年，部分城市却出现房价过快上涨。今年“两会”结束后，国务院于4月又出台了调控政策，目前已经显现房价稳而不升，买方市场与卖方市场胶着博弈，部分城市稳中有降，二、三线城市再度出现低迷。房价是否会反弹，仍然倍受关注。
　　房价是涨是跌，是否合理，我们应从房地产开发项目的成本构成要素入手，根据商品房本身的成本构成去探究房价是否违背市场价值规律，方能找出房价调节的治本方略。
　　
　　一、从房产成本构成要素剖析房价上涨的内在因素
　　
　　在市场价值规律的条件下，房产的成本、价格、价值是相互作用，相互制约。成本是价格的基础，价格是价值的反映，价格是否违背价值规律，我们首先要从房产成本构成要素进行探究，房产成本由哪些要素构成?笔者从涉及面广人多的三线城市着手，对颇具代表性的中小高层建筑进行了调查。调查区间为2005年、2007年、2009年、2010年，调查对象为房产成本构成要素在调查区间中的变化情况，包括三大类16个成本要素，即：政府税费成本、_工程造价成本、经营管理成本。
　　调查显示(1)：税费、造价成本、经营管理成本年均增长率分别为41.37％、18.34％、32.56％。综合成本年均增长28.52％，房价年均增长22.23％，成本增长高于房价增长，可见成本增长成为推动房价增长的重要因素之一。，
　　调查显示(2)：政府税费成本在各调查年度房产成本中所占比重分别为30.45％、38.49％、37>47％、40.53％；造价成本在各年度房产成本中所占的比重分别为53.24％、45.58％、45.21％、41.58％；经营管理成本在各年度房产成本中所占比重分别为16.31％、15.93％、17.32％、17>90％。可见，三大类成本中，政府税费成本略低于造价成本。所占比重较大。
　　调查显示(3)：土地成本上涨过快，2007年比2005年上涨139.07％；2009年比2007阜上涨25.1％；2010年比2009年上涨32.19％；年均增长率为58.12％。
　　调查显示(4)：企业利润率在2005年、2007年、2009年、2010年分别为16.51％、21.72％、2.81％、0.23％，从2005年后已呈下降趋势，今年调控政策致使楼市低迷，部份城市部分楼盘已出现价格与成本倒挂现象。可见，房价上涨并非开发商的高利润所致。
　　为了进一步弄清房产成本构成上涨原因。我们查询了2005年、2007年、2009年、2010年的建筑造价信息和造价定额。
　　调查显示，各调查年度建材与2005年相比增长率分别为119.17％、129.45％、135.34％，年均增长率为27.99％；人工费增长分别为194.70％、223.50％、232.70％，年均增长率116.97％。与2000年相比定额人工费增长2.5倍。除建筑材料和人工费上涨外，建筑强制性规范提高，建筑防震等级提高，建筑品质提高。新材料、新能源、新工艺的运用等因素共同作用导致商品房的造价成本必然逐年增加。
　　房产成本构成要素显示，管理成本年均增长为32.56％，造价成本年均增长18.34％，政府税费(土地)成本年均增长41.37％，在三大成本构成中政府税费成本增长最快。商品房各成本构成因素逐年增加，商品房价格必然增长。而商品房随着价格的增加，利润率2005年、2007年、2009年、2010年分别显示为16.51％、21.72％、2.81％、0.23％，呈下降趋势。房产成本是商品房价格的基础，商品房价格随成本的涨跌，市场需求变化而变化。
　　
　　二、从房价上涨的外部动因研究房地产市场存在的问题
　　
　　房产成本逐年上涨是房价上涨的内在因素。房价上涨的外在动因在哪里?我们还得认真去探究，方能找到问题的本质。
　　1.土地价格诱惑的动因。首先是地方政府利益的驱动。调查反映，土地价格在2005年、2007年、2009年、2010年均有上涨，四年平均上涨5812％，其收益占了地方财政50％。作为地方政府，为促进其区域性城市经济的发展，以及城市规模的扩大，城市化进程加快的需要，不得不在城市经营上下功夫，加强城市基础设施建设，发布城市拓展规划方案，实施交通基础设施规划，透露城市经济政治中心转移信息，想尽办法大力拉动土地价格，增加地方财政收入，再将土地收益投入基础设施建设，进行城市资源再配置，以彰显地方政府政绩。故此，地方政府不得不竭尽全力拉动土地价格。其次是企业看涨土地圜地。任何企业都有追求利润最大化的动机，把宝押在城市资源有限性的土地上，表现在一是囤积土地，价涨开发；二是以投资工业、商业、旅游为名，进行廉价圈地，厂不冒烟，游不见客，等待时机，土地变性，改变用途进行开发；三是在土地拍卖市场中买标围标低价中标“竞买”土地也再所难免。在相同区域同期开发项目房价相差不大但土地差价却较大，低地价扭曲的房价严重影响房地产市场的健康发展。
　　2.土地供需动因。土地是房产的载体，房地产企业对土地的依载性较强，土地市场的供需矛盾较为突出。一是近几年房产价格走好。价格逐年上涨，不少行业和个人纷纷投入房地产行业，初生牛犊不怕虎，在土地拍卖市场中，不加思考不计房价成本奋勇举牌。二是个别大企业为其业绩不惧地价高低，在土地竟拍中一路争先，抱着土地损失在股民中捞回，墙内损失墙外补的消极心理，致使楼王地价频频出现。竞争加剧土地价格飚升，已经出现“面粉高于面包”的价格怪象。
　　3.财税依赖动因。据调查，在2005年、2007年、2009年、2010年的房产税费年增长率达到了45.23％。房产税费占据了地方税收的60％，如果房价下跌，也会影响地方财政收入。
　　4.企业追求利润的动因。近年来，房产市场基本是卖方市场。卖期房较为普遍，2008年世界金融风暴危及到的房地产业出现“市场低迷”，在2009年中央和地方纷纷出台救市政策后，房地产市场迅速复苏更为活跃。部分开发企业在商品房销售价格上利润空间留置较大，这也是房价上涨的市场动因。
　　今年已出现全国性楼市低迷，销售迟缓。相应增加的财务成本、管理成本必然转嫁消费者，可能出现房价反弹。
　　
　　三、从完善市场机制着眼研究房产调控对策
　　
　　1.有效运用土地调节杠杆。土地是房产的载体，商品房市场供应是否满足市场需求，直接关系到商品房的价格泡沫大小。根本的问题在于决策者要善于调查研究，不能闭门造车，要在调查研究的基础上弄清商品房市场的需求量，弄清具备保障性住房条件的需求量而有的放矢，有计划地时市场释放土地，促进商品房市场供需平衡；有计划安排用地建设保障性住房，解决贫困家庭的住房问题。政府不仅要对房产市场适度释放土地，更重要的是对释放市场的土地必须严格监管限期开发，以保障市场屠源，调节供需矛盾，稳定市场房价。
　　2.完善土地市场“招、拍、挂”方式。一是土地“招”和“挂”弊端重重，应于取消。对于招挂的工业用地、旅游服务业用地变更土地用途都必须进入市场拍卖，拍卖土地价格减变性前招挂价格为政府收益，禁止以评估价暗箱操作，还土地市场的平等主体地位。二是土地“拍卖”方式应于完善。单纯以土地价格拍卖已成为了地方政府非理性抬高地价的主要手段。在c9210bd4af94bbd6f97f3d144eb93317103771a9667a24b1559eb09a11e4500b短期经济利益的驱动下，不断刷新的“地王”，必然带动一个城市或一个地区的房价上涨。完善土地拍卖方式，改变单纯的以土地面积竞价，实行以建筑楼地面价格和房产销售价格的多元竞价方式。在土地拍卖中设定最高房价，地价与房价同时纳入竞价，房价超额土地拍卖限价部分用税收杠杆调节。三是要统一卖地标准，设置土地拍卖刚性条件，以具备开发条件土地供给市场，避免以土地拆迁、市政设施不具备造成土地闲置和滋生土地市场腐败。
　　3.地方政府要从土地财政解脱出来。GDP增长关系到地方政府的政绩，更关系到地方行政官员的升迁。所以各地政府官员，除了地方稳定之外，就不惜一切代价抓GDP的增长。怎样以最快的速度提高GDP，什么项目才能快速提高GDP?从各方面来分析，那就是房地产业。房地产业除了税费归地方政府，土地出让金也归地方政府使用。政府从农民或居民手中几千几万元一亩征来土地，几十万，一百多万，几百万一亩的价格卖出去。近年来，地方财政已经形成了土地财政。土地收益占地方财政收入五成左右。依赖土地发展的房地产业也成了地方财政依赖的财源，为此而成了政府追求高地价的动力。据相关统计，近几年来，房地产实现的税收占地方财政收入的近六成，由此可见，地方政府对房地产业税费收益的依赖程度之大。政府如何从土地财政中解脱出来，笔者认为，土地的有限性必然另辟财源，适时适度合理征收房产税也应该是一个长远的方略。
　　4.规范行政行为，禁止以企代政收费。行政收费或搭车收费近年频频增加，从而加重房产开发成本也是房价上涨的因素。在房地产市场中，行政机关、事业单位利用(借用)行政权力或垄断地位向企业提供服务的收费的现象依然存在。根据国家发改委近日出台的《关于治理规范经营服务性收费的通知》精神，违反法律法规规定，强制企业到指定机构接受检测、代理、咨询等服务和借用行政权力和垄断地位强制收费的各种“乱收费”行为，应坚决取缔。
　　5.有效发挥经济杠杆调节作用。经济杠杆是宏观调控的重要手段。正确运用经济杠杆，对优化资源配置，调节收入分配，促进经济发展，维护社会稳定具有十分重要的作用。面对新形势下的房地产市场，中央和地方各级政府必须从宏观经济着眼，遵循市场规律有效运用金融、税收经济杠杆。调节房产价格。
　　(1)税收杠杆。税收是房产开发成本的组成部分，房价也必然随税收成本高低而变化。一说房价过快增长，就一味加大税收比例。如不分土地购进价格高低进行一刀切确定和增加土地增值税。对增加的税收成本，房地产开发企业必将其转嫁于消费者，必然造成房价上涨。土地增值税的核定本身是一个简单的问题，以一个城区房价基本相同的条件下，就土地购置价差部分核定比例征收应较为合理，也较为简便易行。营业税及附加目前是按房屋销售价征收，其房价所包含的造价及造价构成的材料已进行多环节征税。笔者认为，应扣除房产造价成本征税较为合理，也是调控房价的有效办法。在我国的税制上，一个产业存在税种太多，房地产业迭25种，有些税种征收比例极不合理，如房产租赁税率和附加达到了20.15％，严重影响了第三产业发展和城市经济及就业。由于多税种的税制，企业花去很大精力研究税务，接待检查。运行成本增加。这也是增加开发成本，造成房价上涨的一个因素。税收是经济调节的杠杆，就是要发挥它的积极作用，从影响房价过快上涨因素中去研究分析并相应调节税收政策，方能收到事半功倍的效果。目前涉及房地产税种太多，如何公平税负，合理设计税制，适时调整税收需要相关部门在深入调查的基础上尽快完善。
　　(2)金融杠杆。在我国房地产市场运行中，居然也有开发商以低价圈地，土地抵押贷款建设，“借鸡下蛋”扰乱市场。笔者认为，紧缩开发贷款关闭土地抵押贷款是目前房产市场应该实施的调节手段，但对购房者限制：套房贷，提高首付、提高利率，笔者认为有失偏颇。刚参加工作买小房，工龄长了换大房；刚进城打工买小房，挣了钱买大房这是一个比较客观的现实需求，这种换房实质是需求购房，不应该在首付和利率上提高门槛。故应依据我国不同城市房地产业的不同类型，因地制宜区别对待，实行有差异的金融调控措施。
　　6.建立商品房市场和政府保障性住房市场的双轨运行机制。我国房地产市场存在的主要问题是住房保障体系还不完善。建立和健全住房保障体系是进一步稳定房价、对房地产市场进行有效调控的首要问题，应深入研究。房地产市场发展需要市场机制与政府机制配套，两个“市场”并驾齐驱。完善两个市场。一是发展商品房市场，二是培育保障性住房市场，笔者在2007年发表文章提出“走新加坡模式”，这是解决我国住房问题的根本出路。政府应将从商品房市场获得的收益部分投资于保障性住房市场，实行限房价、限居住面积、限准购条件进行。市场交易，新加坡这种保障性住房就是修建政府组屋，以低于商品房公寓楼几倍的限价进入市场销售，降低首付标准，而不是分配。对于经济收入无法满足最低收入标准的，采用廉租房解决。如若我们把保障性住房不分地区，不分城市一味地强调作为政绩，盲目建设，不论条件进行变相分配，这就与计划经济年代福利分房没有什么两样，必然滋生惰性、依赖和腐败，也可能萌发新的社会矛盾。为此实行市场机制为主体，政府机制为保障，规范和完善商品房市场，建立保障性住房市场，配置适度份额廉租房，实现“两个市场机制运行”互补，是当前有效解决住房社会供需矛盾，解决居者有其所的必然出路。
　　(责编：吕