房地产调控重拳扑面而来

■ /蔡 亮

（作者：万和源传媒公司策划总监）

中国政府近期针对国内房地产市场接连祭出重拳，调控决心和力度之大，堪称空前。

一、差别化信贷政策续力

国家统计局4月14日公布的数据显示，今年3月，内地70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅创历史新高。同一天，温家宝总理召开国务院常务会议时指出，要坚决遏制住房价格过快上涨，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月15日下午，此次会议内容正式对外公布，其中，“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等政策引起各方关注。

4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文），对此次会议内容进行了细化和补充。其中，“在商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等政策令人为之侧目。

我们知道，在国务院办公厅年初下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）中，实行差别化信贷政策主要指的是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。但在实际操作过程中，截止今年4月初，购买第二套住房甚至多套房的贷款首付款比例从未超出40%的“下限”，且二套房购买者普遍还能享受到平均8.5折的贷款利率优惠。结合目前5年期以上贷款基准利率（5.94%）估算，差别化信贷政策的续力意味着今后购买第二套住房的贷款利率至少增加148个基点。

提高第二套住房的贷款首付款比例及其利率、建议某些地区“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”、从严审批“非本地居民”购房，国务院此次在住房信贷领域挥出的重拳，直面当前房地产市场投机需求过旺的现状，有望迅速提升国内住房市场的观望气氛，打击不合理的住房需求。

当然，为了遏制房价过快上涨，差别化信贷政策的续力不可避免地要“误伤”一部分合理的住房需求。举例而言，提高“建筑面积在90平方米以上”的“首套自住房”的贷款首付款比例和第二套住房的贷款首付款比例及其利率，势必削弱一部分自住性、改善性住房需求；从严审批“非本地居民”购房，也很可能“株连”这些居民切实存在的一部分自住性住房需求。

二、土地供应新政存亮点

坚决抑制不合理住房需求的同时，中央政府为增加住房的有效供给，在土地供应领域挥出了重拳。例如，国发〔2010〕10号文明确提出，“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索‘综合评标’、‘一次竞价’、‘双向竞价’等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨”。

土地供应新政的亮点，还表现在住房供地规模、供应结构发生的明显变化。4月15日上午，国土资源部公布了2010年度住房用地计划，拟供应量为18万公顷，与去年实际供地7.6461万公顷和前五年平均供地5.465万公顷相比，有显著增加。分类别来看，18万公顷拟供应量中，保障性住房（廉租房和经济适用房）、棚户区改造和中小套型商品房用地占到了76.7%，达13.68万公顷。尤其是，仅中小套型商品房的计划供地量就达8.0431万公顷，超出去年实际供地总量0.397万公顷。

保障性住房供地规模的大幅增长同样值得重点关注。根据2010年度住房用地计划，保障性住房用地逾2.4万公顷，相比去年实际供地增加了一倍有余。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，相比去年实际供地增加了79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，相比去年实际供地增加了472%。

按1公顷等于10000平方米、住房面积60平方米、平均容积率1.5计算，建设1套保障性住房约需0.004公顷土地，要完成2010年中央政府下达的300万套保障性住房建设任务约需1.2万公顷的土地。显然，保障性住房用地逾2.4万公顷的供地计划完全能够满足这一需求。

值得注意的是，根据2010年度住房用地计划，棚户区改造用地划入保障性住房用途的另有2.0462万公顷。因此，理论上讲，2010年保障性住房用地有望超出4.4万公顷，占住房用地总量逾24%。

保障性住房供地规模大幅增长，在很大程度上反映了中央政府对住房准公共产品属性的清醒认识。很长一段时间以来，中国城市保障性住房建设严重滞后，中低收入人群不得不紧跟高收入人群挤入商品房市场，这种类似于“人流和车流都挤到一条道上”的格局所催旺的商品房需求，正是中国城市房价狂飙突进的重要推手。就这一点而言，我们有理由期待土地供应新政对房价的“棒喝”作用。

三、地方政府执行力是关键

中央政府对房地产市场挥出的多记重拳要想产生中长期影响，不仅取决于住房市场供需力量的再平衡，还取决于地方政府对调控政策的执行力度。

按照以往的房地产调控经验，受“土地财政”格局深刻影响以及GDP政绩观的强烈驱动，地方政府面对中央政府挥出的重拳时往往会进行“软抵抗”，而一旦中央政府对房地产市场予以松绑，地方政府又敢于“超额”执行相关措施。难怪2005—2006年，中央政府为遏制房价的快速上涨势头，接连出台的“国八条”、“新国八条”、“90/70政策”等房地产紧缩措施最终都无功而返；2008年10月至2009年11月底，中央政府松绑房地产市场却起到了立竿见影甚至远超预期的“救市”作用。

鉴于地方政府在房地产调控过程中所扮演的关键角色，国发〔2010〕10号文提出了带有很强针对性的“考核问责机制”，“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。

有必要补充说明的是，本轮房地产调控必将触及地方政府的“土地财政”，一旦地方政府再度普遍进行“软抵抗”，那么，为了“弥补”地方政府的损失，决策层或将绕开人大漫长的立法进程，择机出台具有中国特色的房产税来代替物业税，届时，课征对象将以豪宅、商业地产以及炒房获得的暴利为主。■