“房东经济 ”现象浅探——以江苏昆山为例

【经济与社会】

“房东经济 ”现象浅探
——以江苏昆山为例

何善川
(淮阴师范学院历史文化旅游学院,江苏淮安 223300)

“房东经济”是伴随着经济开发而逐渐兴起的一种农民致富的新型经济形态。它在特定的时间、特定的地域,满足了部分农民增加收入的要求,具有一定的积极作用,但也仅仅是农民生活的一种经济补充,不可视之为农民增收的唯一来源,更不可作为地方各级政府发展农村经济的“亮点”工程,其自身有着无法克服的发展瓶颈。科学规划、综合整治、稳步发展无疑是保证“房东经济”良性发展的唯一选择。

“房东经济”;昆山;农民增收;长效机制

近年来伴随着经济开发而逐渐兴起的一种农民增加收入的新型载体——“房东经济”成为时下各级政府乃至老百姓的热门话题。此种经济形态的生命力如何?它在解决“三农”问题中的地位怎样?对其在构建社会主义新农村中的作用如何看待?等等,一系列问题,皆须方家、学者们冷静分析,客观思考。本文仅以江苏昆山为例,拟就“房东经济”问题作一简单探析,聊作芹曝之献。

一

昆山地处上海与苏州之间,作为江苏的东大门,隶属于长三角经济圈,其区位优势为昆山的经济开发提供了绝好的平台。改革开放以来,伴随着经济的急遽发展,城市空间不断拓展,外来商家及务工人员大量涌入,人口压力极大地催生了昆山的“房东经济”。

所谓“房东经济”,简而言之,就是经营房屋开发与租赁、获取租金的一种经济形态,主要是指在沿江沿海、毗邻市镇和交通干线、经济开发区 (含工业园区)企业较为集中的地方,农民将改造后的原居住房或副业用房,或在自己的宅基地上搭建的房屋,以及村集体包括集资入股所建厂房、公寓、写字楼、商铺、酒店等出租给商家、外来务工人员使用,赚取房屋租金收入的经营方式。

昆山自 2004年开始实施以“人人有技能、个个有工作、家家有物业”为主要内容的“三有工程”,三年来,此项工程不仅为昆山连续两年成为全国百强县(市)第一名,而且为江苏率先实现全面建设小康社会目标作出了重要贡献,同时也为构建农民增收的长效机制做了有益的尝试与探索。2006年,昆山成为全国第一个经过量化考核,宣布进入“全面小康”的地区,其中“房东经济”的效用,功不可没。据统计,2004年全市新增家庭物业户11 626户,全年农民私房出租收入达 1.8亿元[1]。

据资料显示,陆家镇神童泾村计 567户,2 333人,其中劳动力1 366人,该村凭借近镇、工厂企业密集、外来打工人员多的优势,着力拓宽自主房舍空间,放手发展“房东经济”,2003年,全村已有 299户农民涉足“房东经济”,占总户数的 65.4℅;出租房屋面积20 787平方米,年房租收入 210.8万元,户均房租金收入7 051元,在农户年均家庭收入中所占比例仅次于外出务工,远远超出种植、养殖及集体补偿等其他门类的收入[2];周市镇 17个行政村,454个村民小组,8 827户人家,33 354人,房屋出租户达4 700余户,占总户数的 53.3℅,出租面积达 18.5万平方米,吸纳外来人口25 073人,年收入近1 755万元,平均每出租户收入达3 734元[3]。据相关部门统计,昆山私房出租的农户近27 000户,占全市农户总数的 22℅,年租金1.4亿元,户均收入达5 000多元,可为全市农民人均增收 480多元,占人均纯收入的 7.7℅。总的来看,昆山农民房屋出租面积呈逐年递增的趋势 (见表 1):

表 1 昆山市 2004—2007房屋出租面积统计

可见,“房东经济”的确给农民带来了可观的经济效益,它不仅为农村居民提供了稳定的收入来源,还为失土村民解决了就业出路问题,促进了村级集体经济的发展,俨然成为农民的“聚宝盆”。不唯如此,它还解决了外来务工人员安居乐业的问题,拉动了超市、餐饮、娱乐等服务业的跟进。如此利好的行情,不仅农民希望自己的土地被开发,“睡梦中都要笑出声来”,所谓“征地一片,开发一片,建成一片,带动一片,致富一片”,各级政府也把发展“房东经济”视为富民强村的一项重要举措乃至“政绩工程”。

二

“房东经济”可说是经济快速发展和城市化进程不断推进下一种客观存在的经济现象,它在特定的时间、地域及范围内的确增加了农民和村集体的收入,通过优化资源配置,缓解了企业发展的压力,解决了外来务工人员的居住困难,实现了农民、村集体、企业及外来人员的共赢,可谓是一举多得。昆山市政府也是把“房东经济”作为其“三有工程”中“家家有物业”的重要指标来考量的,但是,在迅速发展的同时,“房东经济”的许多消极乃至负面的影响也渐渐凸现。

首先,缺乏科学规划、管理,服务、治安状况堪忧。一方面,村级集体土地使用权得不到落实,宏观调控使用地指标十分紧张,一些村庄的水电设施也跟不上“房东经济”发展的需要,菜市场、幼儿园、卫生所、公厕及其他公用服务设施不健全,以致“房东经济”不能充分生长,环境污染日益严重;另一方面,村民趋利就便,乱搭建现象较为普遍,甚至挤占道路,严重影响了投资与居住环境。而且,外来人口流动性大,他们的大量涌入,不仅增加了管理难度,也使当地的社会治安问题更为严峻。打架偷盗、制假造劣、开黑网吧、非法行医等一系列不法行为,严重干扰了市场的秩序、社会的稳定,威胁着人们的生命财产安全。

其次,“房东经济”缺乏内在张力,局限于特定区域、人群。“房东经济”主要靠租金维持,内部缺少造血功能,受制于外界诸多因素的制约。2008年开始的全球金融风暴,便使得大大小小的房东们感受到了切肤之痛,农民的房租收入大大缩水;即便房租可能随着行市转好逐年攀升,但毕竟是有限度的,且不断攀升的房租也是一把双刃剑,亦会造成入住率的回落,最终导致市场的凋零与“房东经济”的衰竭。此外,“房东经济”主要发展于经济开发区 (含工业园区)及交通便利之所,相较广大的农村而言,仅仅局限于特定的区域。村与村甚至户与户之间的贫富差距,隐含着农村诸多社会矛盾,同样也影响社会主义新农村的和谐架构,这也充分表明“农业和农村经济增长方式还没有根本转变,尚未走出一条新型农业和农村工业化发展道路”[4]。

最后,“房东经济”容易导致“惰性经济”。城市化的推进、市场的发展以及旧村的改造,“孵化”出一批“房东”阶层,形成了新时期特有的“房东经济”。也正是由于“房东经济”局限于特定区域、人群,至少在其初期的发展过程中,有着较大的抬升空间,所谓“省力高收入”。媒体报道,浙江义乌“房东经济”所产生的财富滚雪球效应,造就了众多的“百万”“千万”甚至“亿万”富翁,他们甘做“甩手掌柜”,成为食利一族,据义乌市统计局普查,2005年仅房租收入就有 50亿元。另从 2007年 12月底义乌金融机构年末存款达 855.6亿元,其中储蓄存款余额达 428亿中亦可窥见一斑。一些“房东”年房租收入就有好几万,他们上班嫌累,投资又怕担风险,不愿就业、创业,中国农民吃苦耐劳、勤于稼穑的传统美德束之高阁,安于现状、小富即安的劣根性凸显无遗,整日坐吃租息,天天搓麻不断,成为名副其实的“啃房族”,甚而吃喝嫖赌,道德沦丧。此种“惰性经济”,不仅无补于社会经济的发展,更距社会主义新农村建设、新农民素质养成的目标,遥遥不可及也。

三

“三农”问题的核心问题就是增加农民的收入问题,它不仅需要寻求和拓展农民增收的途径,更需以科学发展观为引领,构建农民增收的长效机制。昆山市委、市政府在着力发展“房东经济”、统筹安排、科学规划、合理整治方面做了许多有益的探索,“房东经济”的消极乃至负面效应有所减轻。如何进一步解放思想,坚持科学发展观,确保“房东经济”的良性循环,这不仅涉及稳定农民增收的实际问题,而且对构建社会主义和谐新农村亦至关重要,必须下大力气进行实地调研、科学研究,以求探索出一条真正富民强村的新路径。

第一,科学规划,综合整治,规范“房东经济”市场。

“房东经济”既是一种客观存在的经济现象,各级政府就应该予以正确的疏导与引领,把它纳入正常的发展轨道,在科学规范的框架内,使其更多地发挥正面效应,规避其消极、负面的影响。2008年 5月,《苏州市居住房屋出租管理办法》正式实施,较为详细地规定了房东和租客的多项权利和义务,这对规范租赁市场、正确引导“房东经济”的有序发展,起到了积极的作用。昆山市的相关举措也值得借鉴。诸如成立由村书记任组长的外来人口管理领导小组及联防队,加大对外来人口的管理力度;建立各项管理外来人员的规章制度包括外来人员管理制度、暂住人口协管员职责、出租须知、婚育须知、卫生须知等;各租户统一实行编号登记的“卡片式管理”,为各类“房客”建档造册,责任到户,群防群治,规范管理;有的乡村还专门成立一支保洁队伍,监督租户环境卫生,清理垃圾,极大地改变了村容村貌;同时,在旧村改造过程中,综合整治,合理建构,营建了一批菜场、幼儿园、超市、公厕等公共服务设施,极大地改善了居住环境。

此外,允许非耕地的农村集体土地在规划审批的前提下由村集体或农民入股建造标准化厂房,从而搭建招商引资的新平台;允许将农村公共用地包括废弃的学校、会堂等由村集体或农民入股的形式改建为外来务工人员公寓,等等,这些举措既增加了集体与农民的收入,又保证了居住环境的安宁、整洁,使“房东经济”步入了规范发展的轨道。

第二,急思进取,勤勉自为,抬升“房东经济”平台。

随着经济开发、城乡一体化的急遽发展,“房东经济”蔚然成风。“房东经济”的养成,对那些失地又失业的村民而言,无疑是一剂镇静剂甚而成为“聚宝盆”,给农村居民带来了可观的经济收入,解决了诸多实际的问题与困难,这对保障农民生计、开源增收乃至社会主义新农村建设、构建和谐社会,一定程度上起了极好的推动和示范作用。但是,“房东经济”从理论与实际上观照,只能视之为农村居民生活的一种补充经济。如果单纯地将之作为村民增收的主体经济甚或唯一经济形态,则不仅制约了“房东经济”的发展,而且易于扼杀农民的创业精神,孳生众多的“啃房一族”,坐收房租,安于现状,慵懒无为,不思进取。相反,若以“房东经济”作为一个生长平台,急思进取,勇于创业,开拓更多的增收渠道,这不仅于城乡的经济发展起了较好的驱动作用,而且在更为广阔的平台上,放大了“房东经济”的效应,实现了“房东经济”的良性循环。

第三,解放思想,拓展空间,突破“房东经济”瓶颈。

“房东经济”是城乡一体化的产物,是以牺牲部分耕地为代价的。我国向以农立国,作为一个拥有 13亿人口的大国,耕地资源非常紧缺。据国土资源部公布的 2006年度全国土地利用调查报告显示,截至 2006年 10月 31日,全国耕地面积为 18.27亿亩,全国人均耕地面积 1.39亩。根据“十一五”规划纲要,到 2010年末全国耕地面积必须确保不低于 18亿亩,这就意味着“十一五”期间我国年均净减少耕地面积不可超过 650万亩。而江苏历来人多地少,人地矛盾长期制约着江苏的经济发展,政府对耕地的开发与利用更是慎之又慎,严格把关,对于违规圈占农村耕地的行为,加大了处罚力度,这就从根本上否定了“房东经济”的规模效应,不可能把“房东经济”作为农民增收的一个亮点,在全省范围内推广,这就从政策决策层面遏制了“房东经济”的无限拓展,科学调控在特定的区域范围内。

而且,随着城乡一体化的飞速发展,苏南一些经济发达地区已经开始步入产业结构的调整阶段。昆山市委、市政府明确指出:昆山正处于建设高水平小康社会向基本实现现代化迈进的发展阶段,正处于优化发展的关键时期,必须加快产业转型升级,着力向两端即研发与物流、服务外包业等方面发展。这就意味着原以制造业等为主的第二产业,将逐步淡出经济的主流形态,由此导致大批素质较低、服务于二产的外来务工人员,不得不转移他处,另谋生计。人口的流失自然弱化了“房东经济”,可以预见,不久的将来,“房东经济”必将呈现出下滑的趋势,这同样也是经济发展所使然。因此,“房东经济”要想突破自身发展的瓶颈,就不能故步自封,困守一隅,必须要解放思想,强化内驱力,拓展外部生长空间。在健全、规范、稳定“房东经济”的基础上,充分发挥闲散租金的作用,实施再就业、再创业工程,以期建构农民自身增收的长效机制。

总之,“房东经济”是经济开发、城乡一体化过程中出现的一种新潮流,如何科学地发展、调控、定位,俨然是摆在各级政府、各类专家面前的一个新课题。解决好这样一个新课题,对于实践党的十七大主题——“高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持改革开放,推动科学发展,促进社会和谐,为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗”,无疑大有裨益。

[1] “三有工程”铺筑“和谐之基”[N].昆山日报,2005-03-18.

[2] 庞建明.鼓励发展 完善管理——昆山市陆家镇神童泾村“房东经济”情况调查 [M]//朱洪才.昆山“三有工程”:构建农民增收长效机制的实践与探索.苏州:古吴轩出版社,2007:100.

[3] 侯小苟.“房东经济”应在发展中规范 在规范中发展[M]//朱洪才.昆山“三有工程”:构建农民增收长效机制的实践与探索.苏州:古吴轩出版社,2007:120-121.

[4] 中共江苏省委宣传部.幸福江苏 [M].南京:江苏人民出版社,2008:69.

F127

A

1007-8444(2010)06-0818-04

2010-08-30

何善川 (1965-),男,江苏盐城人,副教授,华东师范大学历史系博士研究生,主要从事中国近现代史及区域经济教学与研究工作。

责任编辑:仇海燕