产权归属与民国建筑保护

黄 瑛 张 伟

有学者认为，“从某种意义上来说，我们生活的南京，不是六朝留给我们的，也不是明朝留下的，而是民国时期留下的”。虽然大家已普遍认识到对南京民国建筑保护的重要历史价值，然而受建筑年限的限制，南京的民国建筑中除少数具有革命历史意义的如梅园纪念馆，中山陵等被列为文物，其余均不够文物标准，因此，文物法的保护方法与手段无法适用于对其妥善的保护和利用，其中，以居住功能为主的建筑更是不适合采用文物法规定的完全原样不动的保护方式。

南京现存遗留的民国建筑中，很大一部分是居住建筑，其中，颐和路地区保留了南京最大也是最集中的民国居住建筑别墅群，这里曾居住过民国要员，坐落着著名的汪公馆，更多散落着的则是说不清来历的宅院。按照新的规划，这里将被打造成500强企业总部，希望由此重塑昔日的显赫与华贵，古老的外壳能逐渐填充最新的内容。

然而，对于南京民国居住建筑保护不力的深层次原因的探索与分析除了保护意识薄弱外，更深层次的原因是什么呢?笔者认为还应正视产权归属与保护之间的密切联系，并借鉴国外相关的保护经验，可以实施产权归属与保护维护相对分离的措施切实保护南京的民国建筑。

颐和路地区民国居住建筑的现状

颐和路地区仍保留着的200多栋民国时期的使馆和别墅，现阶段主要承担居住功能，其浓郁的文化底蕴形成了城市中独特的历史与现状彼此交融的居住文化。然而令人惋惜的是，目前这些民国居住建筑的保护和维护现状却并不尽如人意。

大多建筑年久失修，无人问津。按照《南京市重要近现代建筑和近现代建筑风貌区保护条例》中对民国建筑保护提出的评价标准，笔者在对地区的49栋民国居住建筑调查后发现，超过一半的民国居住建筑年久失修，保护状况不尽如人意。其中不乏近30年来无人问津从未经过维修的建筑，一些已届“古稀”的老房子未能得到及时整修，个别建筑墙体开裂，楼梯松动，管线老化，甚至已成为危房。

由于长时间缺乏应有的关注，该地区历史遗留下来的违建，重建建筑比比皆是，甚至部分地段还出现了临街破墙开店的现象。2006年9月起，有关部门曾拆除了该地区内插建、违建建筑1万2千多平米，关停数十问门面房。然而由于违建，重建数量庞大，情况复杂，在相关的调查中，我们发现仍有近一半的民国建筑本身或周边存在违建、重建或新建建筑。

目前颐和路公馆区内率先启动开发的是编号第12地块，改造的原则是“拆除为主、建设为辅”。有关部门希望能在此引进一些500强企业的总部，打造所谓的“总部经济”，以此重塑地段昔日的显赫与华贵。然而对旧有建筑的大手笔改造、重建，以及在部分空地“镶建”的多幢所谓“与风貌区协调的建筑”，引起了众多学者专家，甚至普通居民的失望和扼腕叹息。更多的公众希望能保留当地的居住功能，维持原有的历史生动性和生活本真性，继续沉淀它在城市居民心中的历史感与神秘感。

产权归属多样模糊

根据实地调查，颐和路民国居住建筑产权归属情况复杂，公有、私有，公私合有、产权不明的情况均存在。其中，在调查的49栋居住建筑中，私人拥有产权的有2栋，建筑中部分房屋产权私有、部分不明的有5栋，产权归属不明暂由相关部门管理的有42栋。其中，既有军区代管，又有地方政府或相关部门代管，还有部分属于相关企业单位代管。产权归属具有多样性，使得地区建筑的系统保护，整体环境的有效保存都困难重重。

由于绝大部分建筑的产权由集体代管，集体再通过单位分配、市场租赁等方式将使用权交至住户，所以许多住户甚至连房屋真正的产权所有人是谁都不清楚。在我们调查的100户居民中，能明确指出自己居住房屋的产权归属的居民有3户。占38％，另有62％的住户则对房屋的产权归属了解不是很清楚。大多数居民认为此处仅是暂时的栖身之处，没必要关注维护问题，或是持谁收取租金获益就应由谁主动进行维修观点的住户比比皆是。

几十年前的战火中，该地区许多建筑的主人纷纷逃往海外，将一栋栋粉墙灰瓦的房屋遗弃。虽然他们主动放弃了这些历史的见证，但是出于对历史的尊重，对他们回归的欢迎，有关规定指出：现状有关部门只是对这些建筑暂时代为管理，在可靠材料证明下，屋主仍可以通过法律的途径从政府相关部门手中合法获得房屋的所有权。

产权单一才能有效保护?

有学者认为单一的历史建筑产权归属有利于对历史建筑的保护和再利甩私有化的产权能将保护、利用与市场化运作结合，发挥最大经济效益。然而这一观点的科学性与合理性受到了普遍质疑，从效率与社会公平角度出发，私有产权不能且不应该成为历史建筑保护的“良药”。“多样化”的产权归属是有利于历史建筑的保护和改造再利用的。但是，如何将多样化的产权归属与合理有效的保护方式相结合，在复杂的历史建筑保护中得以切实落实，还是一项艰巨的任务。

个人意愿主导下的积极维护私人拥有民国建筑产权的业主往往对自己拥有房屋的维护和整修持较高的热情并愿意主动地投入资金与人力、物力。然而维护的过程中，往往以个人意愿为主导，从内部结构的改变到外观的重新粉饰，既不需要向任何部门登记备案，也没有相关部门和人员对维护工程给予专业的指导与帮助。从表面看，建筑的外观更新，框架更牢固，但同时许多值得保留的具有历史价值的设计与内容也遭受了严重的破坏。

对于只拥有某栋民国建筑的部分产权的居民，则往往在维护与不维护，改造与不改造之间左右摇摆。最后导致的直接后果是；一种是业主仅对自己拥有产权的建筑部分进行维修，其余仍保持原样，呈现“一栋建筑两张脸”的奇怪现象；另一种是业主举棋不定，无从下手，放弃了对建筑的维护。

从现状看，颐和路地区大多民国居住建筑产权归属不明，暂由相关部门管理，而其中很大部分缺乏必要的维护，处于濒危状态。集体代管的形式并没能对历史建筑的保护起到应有的作用，反而更多呈现的是保护不力的一面。对于居住在此的一般居民，由于没有建筑的产权，因而也不可能自发地投入到有效维护的行列中来。产权的缺失，意味着他们并没有真正意义上拥有该建筑，因此，也无意于花费资本与人力进行必要的保护。

甚至有部分居民认为这等于私人资本无端地替政府做了“形象工程”，因而“自下而上”民间保护的动力严重缺失，也对地区民国居住建筑的保护造成了不利影响。历史的原因导致了颐和路地区现有多栋居住建筑的产权仍具有变动性，集体部门只是在真正的产权人还没有出面时暂时代理其对房屋进行管理和使用，因而在保护过程中存在行为上的困惑。一方面他们无法真正代替产权人决定房屋的维护和整修，另一方面他们也没有主动介入的意愿。

2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，对物权的设立、变更，所有权。用益物权等内容进行了规范，为明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权提供了法律依据。然而由于颐和路地区民国建筑的历史特殊性，许多物

主在几十年前已移居海外，至今仍未对其物的所有权等进行必要的相关登记。在尊重历史的基础上，有关部门表示，只要相关人员能出具可靠的材料证明对建筑的所有权国家仍承认其对该建筑的所有权等权属利益。而对于这部分仍“无主“的民国居住建筑，不动产登记机构的登记簿上暂时仍没有相关记录，物主的不明直接导致了现状保护主体的缺失，从而也使得保护过程中权利和职责的承担主体不清晰，保护措施的实施自然难以满足要求。

一些学者在相关研究后曾指出：“产权类型的本身并不存在问题，问题在于除了归属关系以外还缺少了一个标准，能够让这种产权类型更好地实施”。

国内其他城市的保护情况

随着全国各城市对优秀历史建筑保护的日益关注，北京，上海、广州等城市陆续开始对这些城市的宝贵财产进行挂牌保护。

2003年1月，上海开始实施《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，对优秀历史建筑的规划，保护，管理等进行了明确规定。2007年5月，《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例(草案)》出台，明确了历史建筑的定义，并对保护原则、职责分工等进行了规定。2007年底，北京市规划委员会和北京市文物局联合发布了《北京优秀近现代建筑保护名录(第一批)》，规定列入保护名录的优秀近现代建筑，原则上不得拆除，建设工程在选址时应避开。

从这些城市对优秀历史建筑保护的相关规定与实践经验看部分城市，如上海，天津等在保护历史建筑上率先采用了租用，购买的方式，解决了保护急需的资金来源问题，并在这些年的实践中取得一定的效益。2007年制定征求地区人大审批的《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例(草案)》中甚至直接指出“鼓励国内外组织和个人购买或租用历史建筑”。

保护机制当因地制宜

南京现存许多民国建筑，特别是绝大部分是属于居住性质的建筑，受建筑历史年限和历史价值内涵所限难以挤入受保护的近现代优秀建筑行列，处于“断层地带”：既不能运用近代优秀历史建筑的相关保护政策、规范依据，又不能应用一般建筑的维护方式和手段。部分其他城市采取的以“购买，租用”对历史建筑进行保护的方式，虽然能在短期内解决维修资金短缺，减轻政府负担等问题，但从长远以及体现社会公平和综合效益获得看，这并不是一个很好的方法。政府在保护过程中的重要作用并不能简单用“谁所有谁保护”、“谁获益谁保护”的方式，或是“裁判员”“运动员”的身份以蔽之。

因而，针对南京市颐和路地区的这部分民国建筑，特别是现状仍承担居住功能的历史建筑而言，构建适应地区实际情况、兼具较强可操作性，既与产权归属直接挂钩又适当分离的新保护机制迫在眉睫。

就颐和路地区现状看，私人拥有房屋产权的住户往往能积极主动对建筑进行维护，然而维护的过程中更多体现出任意性与自发性，既不利于周边整体环境的保护，也不利于单栋建筑历史内涵的延续。集体代管的建筑，居民们对房子的保护意识普遍不强，大多存在着过度使用的情况。因而，不管房屋的产权归属私人所有、集体代管，抑或是私人所有与相关部门暂时代管共存，其维护都必须在统一的规划指导下，科学合理地整体进行，而不应是各行其道，各取所需。

颐和路地区民国建筑产权归属的多样性、变动性使得保护工作的深入开展困难重重。特别是私人权属的房屋，虽然针对历史建筑的保护，一些城市先后出台了相关条例、规定，禁止所有权人的破坏、拆除和不当使用，但法律可以强加给所有者的义务与责任也仅此而已，保护、修缮等责任则是不应强加的。集体代管的建筑，所有权与使用权相对分离，保护时既要考虑集体的承受能力，也考验使用者的保护自觉性，因而维护和利用过程中彼此推诿，都强调自身的权利而忽略应承担的义务。现状所有权不明，仍可能出现变动的建筑，其维护是块烫手山芋，政府，住户、社会谁也不愿意主动承担。因而，对不同权属的民国历史建筑，必须实行分类管理，并针对各自情况在条件允许时，合理利用。

针对那些户主尚未出现，暂由单位代管的民国居住建筑，首先必须分清政府、代管单位、住户各自的职责，然后在市场的引导下，引进专业公司进行管理与维护。

针对未来可能出现的户主重新获得房屋产权的民国居住建筑，考虑到业主使用频率不多的实际情况与维护的必要性，仍可以通过市场引进专业公司进行管理与维护。

实事求是，多渠道筹集维护资金

对历史建筑进行保护，获益的是我们全体城市居民，因而单一依靠政府承担维护职责是不现实的。学者仲向平曾说过：“光靠政府来进行历史建筑的保护是远远不够的”，“政府财力，精力有限，只有动员全民参与，才能在尽可能短的时间内，集合尽可能多的力量来保护城市的珍贵财产。”另一方面，通过对历史建筑进行“购买、租用”，完全由所有者承担保护、修缮责任，“费用由所有者承担，则是所有者不可承受之重”。因而，从民国历史建筑的不同权属出发，有针对性地采取相应的维护资金筹集方式，则是解决维护不力问题的根本途径。

私人所有的历史建筑，由所有人承担主要维护、修缮费用，政府作为间接的社会经济效益受益者，也应承担部分的维护费用。对确有困难无法承担的所有人，政府则应主动扩大支持比例，或通过其他途径帮助解决资金问题。

集体产权的民国建筑，若以公共服务为目的，如学校、社会公益部门等，由政府和集体按比例共同解决维护资金。若以居住职能为主，由政府适当资助，集体和住户按相关约定主要承担维修所需资金。

由政府相关部门暂时代管产权的民国建筑，若用作公共服务目的，由政府和相关利益团体共同筹集资金；若用作商业或其他盈利目的，由受益单位为主，政府支持为辅筹集维护资金：若仍以保留居住性质为主，则由政府和住户按比例共同筹集维护资金，并可通过其他方式，如改变部分沿街建筑的使用性质，获取相应收益用作补贴。对现状居住其中，确实没有能力承担相应维护资金的居民，长远可考虑以逐步置换的方式，将城市中部分具有较高承受能力的居民引入，而将困难住户迁离。

南京民国历史建筑，承载着南京城市的历史与记忆，是城市整体风貌建设不可或缺的内容。居住建筑，作为其中重要的组成部分，对于保存城市的集体记忆，延续城市的历史内涵，具有不可或缺的作用。面对现状保护遇到的诸多问题，我们可以理解有关部门提出的所谓“古老外壳填充最新内容”的做法，然而，我们更希望看到的是“古老外壳保留传统内容”的保护方式。对于一些具有特殊历史意义的、特别重要的建筑，我们可以在相关规定允许的前提下改变其原有的性质与功能，但对于大多数的民国居住建筑，我们仍希望保留其旧有的居住功能，保留其历史的原真性和生活性。