房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理

三门县城市基础设施建设投资有限公司 叶贤龙

房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理

三门县城市基础设施建设投资有限公司 叶贤龙

随着我国市场经济的发展，房地产的规模也在逐步的扩大，成立了许多专营房屋改造拆迁的工程公司，因此在房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理也就显得非常重要，本文旨是对房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理进行探讨。

改造拆迁 税务关系 会计处理

随着我国市场经济的发展，我国的城市规模也处于不断的高速扩张的进程中，从而建立了许多房屋改造拆迁公司。房屋改造拆迁公司是属于“建筑业”税目中的“其它工程作业”子目下的一项细项目，它主要是一种以提供房屋拆迁劳务为主的公司。在税法中，房屋改造拆迁公司是营业税的纳税人，所以应对房屋改造拆迁公司的营业收入按照3%的税率进行适当的征税。

现代已经成立了许多的房屋改造拆迁公司，各公司的区域不同，导致许多交易的方式也不同，因此造成了房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理上的一些差异。那么，这些房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理的各种交易方式一般有以下几种。

一、拆迁补偿形式

拆迁补偿形式是指由于房屋改造拆除，所造成被拆除房屋所有人的财产损失，为保证被拆除房屋所有人的合法权益，给予适当的补偿的一种形式。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式：①产权调换。产权调换是一种实物补偿形式，是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。②作价补偿。作价补偿是一种货币补偿形式，是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。③产权调换与作价补偿相结合。产权调换与作价补偿相结合是指拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。

二、购买不动产的方式

购买不动产的方式是指拆迁公司向房屋业主方支付款项购买旧楼房。

正是因为这种方式，所以双方的税务关系也就跟着发生了变化，那么两者的税务关系则是：房屋业主应缴纳营业税，因为其行为是属于销售不动产的。拆迁公司则是可以免去缴纳增值税，因为拆迁公司是属于买来旧房后将其拆除后的销售废旧物资的性质。

所谓的销售旧物资是指在社会生产和消费过程中所产生的各类废弃物品，这类物品也包括经过整理，甚至包括简单加工后的各种废弃的物品。在税法中，对这类形式有着相关的优惠政策，政策的内容是：对废旧的物资回收的经营单位销售和物资回收单位所收购的废旧物资，都可以免去缴纳增值税。

三、提供劳务的方式

提供劳务的方式是一种被拆迁房屋的业主和房屋改造拆迁公司签订的劳务合同。提供劳务的方式是指被拆迁房屋的业主向房屋改造拆迁公司支付房屋拆迁的劳务费用，并将这笔劳务费用作为固定资产的清理费，以此来计算不动产的净收益或者损失，房屋改造拆迁公司则是以这笔劳务费作为计算缴纳营业税的依据。

劳务派遣的业务流程是：用人单位提出用人标准，协助用人单位招聘、考核，确定派遣人员；与派遣人员签定聘用合同并办理相关手续。派遣人员与用人单位签定劳务合同，到用人单位就职，履行岗位职责，接受用人单位的管理，为派遣人员提供全面的人事代理服务，根据用人单位的考核结果，核发薪酬，派遣期满与用人单位协商确定续签合同或者终止合同。

四、捐赠方式

关于捐赠方式，下面我们举个例子来说明捐赠方式中的会计处理和税收关系，例：某企业需拆除旧厂房和办公大楼，折旧后卖出，但房屋改造拆迁公司不向被拆迁房屋的业主支付购置旧房屋的款项，并且双方没有签订任何的赠予协议。在这种交易的方式下，双方的税务关系和会计处理的关系又是怎样的呢？

从被拆迁房屋的业主的角度来说：由于双方都没有签订相关的赠予协议，那么按照“实质重于形式”的核算原则，那么这种行为已经是属于一种捐赠的行为，同样也是《税法》中所记录的“视同销售”的行为[4]。所以双方应按照捐赠的业务进行会计处理，也就是说这种捐赠的行为是属于直接捐赠，被拆迁房屋的业主应该按照旧房屋的组成计税的价格计算其应该缴纳的营业税，然后按照旧房屋的净值加上应缴纳的营业税，来结转固定资产清理的净损失。最后，应将这项“净损失”计入在应缴纳税的所有额里，计算应缴纳的企业所得税。

从房屋改造拆迁公司的角度来说：上面我们说了双方这样的行为是属于捐赠的行为，而房屋改造拆迁公司是属于接受捐赠的一方。那么房屋改造拆迁公司的会计处理应是将旧房屋的净值，记录在“待转资产价值”账户的贷方，并且将净值确认为收入，计入在当期应缴纳税的所得额里，依法计算所得税。但是，如果接受捐赠的资产数额已经占了应纳税的所得额的50%以上，那么这种行为就要先经过税务部门的批准才可以实行。从这两方来说，在这种的交易方式下，显然双方的税负都加重了许多。

五、收取拆迁补偿费的会计处理和税务关系

财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企 [2005]123号）做出了相关的规定，该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

事实上，不管是哪种补偿方式，都是有相同的地方。房屋改造拆迁一般都是由政府来指导的，也就是说收取拆迁补偿费的方式是指被拆迁人并不是主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁，，由政府下达统一的拆迁安置通知，并不是自愿的行为，因此对被拆迁人作出相应的补偿。

政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理又是怎么样的呢？企业收到的政府拨给的搬迁补偿款，是作为“专项应付款”来核算，搬迁的补偿款的存款利息，也是一并转增“专项应付款”。而因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，是作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，是直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，也是直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，如果“专项应付款”还有余额，那么将其作为调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享。但是如果“专项应付款”使用有不足，那么就应计入在当期的损益。

总之，由于会计制度与税法规定的差异，房屋搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，不仅表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异，还表现在结余补偿费处理上的差异。国税函[2003]115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后年度固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务。

总所周知，城市的建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，税务关系和会计处理是使土地使用效益最大化起到了相当大的作用。被拆迁人照章纳税，这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展。

[1]陈加宽,土地使用权的会计与税务处理,2008，2.

[2]焦薇，房屋拆迁（除）业务中的税务关系和会计处理，2005，06.

[3]周华,浅析新税法下“正常损失”与“非正常损失”事项的税务会计处理,2010，(10).

[4]符桂珍,税务会计若干问题探讨,2007，(6).

[5]许招萍，我国城市房屋拆迁补偿法律问题研究，2008

（责任编辑：何秀秀）