对房地产企业财务管理相关问题的探讨

厦门泛华集团有限公司 潘春华

对房地产企业财务管理相关问题的探讨

厦门泛华集团有限公司 潘春华

房地产业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。因此，降低并合理使用企业资金，做好企业财务管理是提高企业核心竞争力，迎取市场份额的有效手段。

房地产企业 财务管理 资金

房地产行业具有很大的特殊性，其建筑产品不能移动，土地资源不能再生，资金需要量大，建设周期长，受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大；其销售价格和投资收益不可避免地受地域、政治、经济和社会环境等因素变化的影响；其建筑开发成本不可避免地受通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费等因素变化的影响。由此可见，房地产业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。

一、房地产企业财务管理概述

企业财务管理的内容包括运作资金的取得、资金过程的使用、过程的耗费、利润的收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此，房地产企业财务管理主要包含：房地产企业自身的资金筹集管理；房地产企业投资运用的管理；企业对房地产项目开发成本及费用的管理；还包括企业税务筹划及企业利润分配的管理。弄清房地产企业财务管理所包含的内容是对房地产企业财务管理的基础。

二、房地产企业财务管理目前存在的问题

（一）资金管理存在间歇及风险

由于房地产企业在发展过程中资金源渠道狭窄，制约了房地产企业投资规模的扩大，比如说：一般规模房地产企业都不可能同时进行多项目、跨地域投资。由于企业规模不大，自身资金的存有量有限，其投资过程往往是前一个项目竣工或销售资金回笼后，再利用回笼资金去投资另外一个项目，这种规模的房地产企业所需资金比较大而且回收期长，所以该规模的企业在实际投资过程中所承担的风险较大。同时，由于房地产企业的经营目标更倾向于追逐高额的投资回报，往往将投资集中于居民收入水平较高的中心城市。而随着行业内竞争日益激烈，自身投资风险就会更加大。间歇性的资金使用与同行业的竞争激烈使得房地产企业对财务管理的加强显得更加重要。

（二）项目施工建设中实际成本过高根据房地产投资回收期长，投入量大，这一特征，决定了资金占用对成本的影响

投资项目的建设周期，实际上是资金占用的过程，直观的是利息支出，在开发过程中，由于资金占用量大，单纯依靠企业的自有资金是无法满足资金供给需要的，大量资金要依靠银行贷款，这就必须导致利息支出占成本的一定比例，建设周期越长、利息支出越大。另一方面是资金的时效性，资金占用时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，尤其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损失量。换言之它增加了实际成本。

（三）销售费用、管理费用控制的不足

有些企业在制定销售费用及管理费用指标时，没有对可控因素和不可控因素进行有效的归纳，造成指标的完成结果不能真实地反映责任人的控制责任。

三、房地产企业财务管理全面实施

（一）加强内部牵制制度

内部牵制就是对具体业务进行分工时，不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程，而必须由其他部门或人员参与，并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。它由适当授权、不相容工作的责任分工、凭证和记录、接近控制、独立检查等环节组成。这种制约包括上、下级之间的互相制约、相关部门之间的相互制约。

（二）加强在项目建设中的成本控制

房地产企业的施工建设成本是房地产项目成本控制的重点。在对其进行财务管理的有效控制是必要的，具体实施笔者认为：首先对招投标的过程进行把关。而实行招投标制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。其次在施工队伍的选择方面。房地产企业最大的额外资金的支付是对后期工程质量的买单，所以控制成本首先要控制质量成本，只有选择一个相对信誉好的的施工企业才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本的增加。在次就是在合同签订中严格审查。必须事先确定好结算依据和取费标准。最后还应该注意工程签证，特别是隐蔽工程的签证。

（三）完善财务人员管理体系的建设

笔者认为建立财务人员垂直管理体系，在对财务人员上管理方面，保障了公司对下属各项目公司的财务控制。实行财务人员的聘任、考评、晋级、奖惩等都直接归上级公司管理，从而削弱下属项目开发公司对财务管理的干扰，以达到保证财务控制体系的有效运行。其次，对于有规模的房地产集团公司财务人员也应该参与当地公司的经营成果奖金分配，由于财务人员的个人经济利益与当地公司还存在着利益联系，因此无法保证财务人员的日常工作目标与集团要求的工作目标完全一致。如能彻底切断财务人员与项目公司的经济联系，必将强化财务人员垂直管理的效力。

（四）实行资金封闭式管理

由于房地产企业在投资过程中，存在资金间歇性，我认为房地产企业可以实行资金相对封闭式管理及特殊情况下的集团统一调配资金的管理方式，减少了集团整体资金运作风险，同时通过特殊情况下的统一调配资金，提高了资金的使用效率。目前，很多大型房地产企业的的融资渠道过于单一，主要依赖银行贷款这一融资方式。银行贷款过多，会增加企业的负债率，也加大的企业再贷款的难度。因此，如何扩大企业的融资渠道，是现行大型房地产企业提高资金管理水平的一项重要课题。

四、结语

总之，企业要想在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，要解决这个难题，重要的途径之一，就是要强化房地产开发企业财务管理，充分发挥其在企业经营管理中的作用，以带动房地产企业的全面科学管理。笔者认为通过实行资金全面控制、加强项目施工建设中的资金控制、完善财务人员管理体系的建设、实行资金封闭式管理等措施使得房地产企业建立了较为完善的财务管理体系，降低了企业运营中的风险，提高了财务控制能力的同时使得企业在同行业中更加具有竞争力。

[1]周兴梅.浅析房地产企业财务管理[J].现代商业，2009;11

[2]张晶.浅议行业低迷下房地产企业财务管理的几个方向 [J].现代商业，2009;08

[3]赵莹.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务，2009; 04

（责任编辑：阳卓江）

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