房价为什么一直涨？

文/陈炼

房价为什么一直涨？

文/陈炼

面对如今数倍上涨的房价，我们不得不承认当初所认为的“超前”买房，恰恰是无比正确的“合时”，而当初拒绝通过借贷“超前消费”的想法恰恰是观念的落后

房价为什么涨？除了货币超发，大体上还可以归结为三类，一类是“获利说”，一类是“消费说”，还有一类是“成本说”。“获利说”把原因归结为政府、开发商、中介机构、投资投机者（政府的垄断与获利，开发商的贪婪与暴利，中介机构的欺诈和哄抬，投资投机者的炒作和推动），“消费说”把原因归结为消费者（结婚消费、超前消费、预期消费、跟风消费、借贷消费、改善型消费、城市化消费、投资性消费、炫耀性消费等），“成本说”把原因归结为原材料、劳动力、税费、环境、交通、利息等。总起来看，政府往往提“消费说”，消费者多主张“获利说”，而开发商则强调“成本说”，观点与所处立场密切相关。

一个城市的政府必须把城市建设好，这是它的神圣职责，也是上级政府和广大市民对其的必然要求。但政府在推进城市建设过程会遭遇两个现实问题。一是建设资金。就拿杭州来说，政府这些年在土地拍卖上获得了巨大收益，杭州这些年也因为政府的巨大投入而获得了有目共睹的飞速发展。虽然“土地财政”成为房价上涨的重要推手，但其作用不容否定，在没有更好的制度和方法替代之前，我们需要的不是简单否定，而是逐步改进。二是建设成就。在一般情况下，建设成就的积累过程一定程度上也就是房价的上升过程。在一个城市的边缘地区，如果经过建设，绿化搞好了、商业繁荣了、交通便利了、教育配套了，房价想不涨也难。过去的10多年，我们在看到房价节节攀升的同时，也看到城市在长大、长高、长美，应了“世博”的口号——城市让生活更美好。“更美好”有两层含义，一个是现在比以前“更美好”，一个是未来比现在“更美好”。现在比以前“更美好”会体现在目前的房价上，未来比现在“更美好”也会体现在目前的房价上。人们对京沪杭有这样一些城市的预期——一个是世界级的政治文化中心、一个是国际金融航运中心、一个是最美休闲居住之佳地。这样的预期对于房价的推动是极为强劲的，不仅是国人要来买，外国人也要来买。在这样的情况下，本地人收入的多少对于房价又会有多大的作用呢？就如海南房价在2009年末的飞涨，不就是基于对“国际旅游岛”的预期，与海南岛居民的收入状况基本无涉。

开发商、中介商、投资投机者，都属于使价值投资或以行为获利之人。他们与消费者一样是市场正常运转不可或缺的组成部分，对房产市场的发展做出了贡献，况且许多消费者与投资投机者很难区分。如果他们在市场中的行为符合法律规范，符合公认的市场规则，就不应该受到指责或打击。笔者不认可投机套利就要打击，也不认可售价定得高就是“黑心”。投机套利不应有原罪，获利比例也没有黑白。问题不在于投资投机的区分，也不在于获利多少的比例，而在于是否合法合规。至于法律规范和市场规则的漏洞和执行，过往问题的板子不应打在市场某一方的身上，未来问题的解决却依赖市场各方的配合与努力。

消费者对于房价的上涨，往往指责这个指责那个，而不愿正视消费者的消费行为也是房价上涨的重要推手的事实。人们在遇到问题时习惯于向外部寻找原因，但问题产生的原因往往来自事物内部。指出消费行为是引起房价上涨的重要原因并不意味着指责消费者，也不是对消费行为的价值评判，更不是居高临下地对消费者进行指导。集体的非理性常常来自于个体的理性。每一个消费者的具体消费行为都有其自身的利益与合理性，旁观者所谓的“非理性”、“超前”、“炫耀”、“疯狂”等说法往往只是他们的价值判断。就拿“超前”来说，面对如今数倍上涨的房价，我们不得不承认当初所认为的“超前”买房，恰恰是无比正确的“合时”，而当初拒绝通过借贷“超前消费”的想法恰恰是观念的落后。再比如住房消费的年轻化和高私有率。住房的高私有率给了无房者巨大的压力，这种压力是有房的人难以体会的，无房者周围甚至无房者自己都会把“无房”与“无能”挂钩。姑娘怎能嫁“无能”的男子？即使爱情受得了，丈母娘也受不了，整个家庭甚至家族都受不了。一边是对婚姻的渴望，一边是对房价的无望，其愁闷用“恰似一江春水向东流”来形容都可以了。住房的高私有率会推动更多的人买房，“买房成了买房的障碍”。笔者不同意有些人所讲的中国人具有“买房结婚”的传统观念。就笔者非常有限的阅读来讲，古代好像没有这样的说法，民国时期的城市青年好像也没有“买房结婚”的说法。当时上海的一套房子动辄上万大洋，北京也要数千，不要说底层百姓，就是名牌大学毕业月入几十大洋的机关职员，也不敢说这个话，因为当时上海北京这样的城市用度很大，且没有社会保障（参见李开周的《民国上海的蚁族生活》一文，《杭州日报》2010年9月20日版）。至于新中国成立之后的计划经济时代，更不用说。也不知道这个“传统”是从哪里来的。

其实，每一种说法都表明了一种原因，每一种说法都展现了一种角度。然而，房价如此长时间并大幅度的上涨，绝不会是某一种因素所造成的结果，而应当是所有因素相互影响、相互作用，综合起来推动的结果。在这样一个由系列因素合成的推力面前，某一项因素的变化很难对整体推力产生阻遏的作用，顶多是在某一时期有所减弱而已。因而房价的调控也应当是各个方面协调起来发挥作用。不能因为市场经济会自行调节就否定使用行政手段，也不能因为行政手段方便快捷就忽视市场规律发挥作用。

面对房价快速上涨所带来的资产泡沫和社会不稳，有必要采取一系列强有力的措施来遏制高涨的房价。在笔者看来，关键是要抓住如下四点：一是改变预期。预期的力量很强大，预期决定投资行为、资金流向和市场表现。要对未来发展有一个新的认识，经济环境、政策环境和社会保障将更有利于消费而不是储蓄、投资而不是投机；出口主导转为内需拉动将急剧改变货币过剩的局面；经济转型升级的结果和新兴产业的崛起必然减少经济对于房地产业的依赖；地方政府所担当的角色将更多地表现为规划制定者、建设推动者和城市管理者，而不是投资人和争利者，财政会通过增加持续稳定的税源来减少对于土地的依赖。随着住房投资投机价值的下降，房价收入比在价格变化中的地位和作用将日益显现，而关于大幅增加消费比重、改革分配机制和缩小收入差距的措施，将明显地拉低房价收入比。

二是疏导资金。货币多年的超量发行，使得市场中积累了巨量的流动性。房地产市场过去承担了过量流动性蓄水池的作用，如今要调控房价，就必须将流动性之水分流一部分到别的蓄水池。

三是搞好保障房建设。向无房者提供

保障性住房决不是表达慈善和救济，而是体现公平正义。从调控房价的角度来看，提供保障房不是问题的所在，如何大量增加保障房、发挥好保障房作用才是根本。大量增加保障房，从短期来看是建经济适用房合适，因为有利于迅速回笼资金滚动发展；从长期来看，是建廉租房合适，因为同一套房可以连续为许多家庭所享用。要把保障房建设、住房收入状况与政绩挂钩。

四是舍得花代价。我们不能一边讲城市化的好处，一边又不愿为城市化付出代价。要舍得化大代价建设保障房，包括给予承建保障房建设的开发商一定的利益。又如房产税的推出也需要付出代价，那就是税收成本。房产税的税收成本主要体现在课税标准上。以购房成本或面积或套数或市价作为标准来计税，其税收成本是不一样的，其所体现的社会公平不一样，其所引起的社会问题也会不一样。而为了公平和未来多付出一些代价也是值得的。

（作者为杭州铁路党校副教授）