青年科技人才住房问题亟待解决

杨红旭

青年科技人才住房问题亟待解决

杨红旭

近几年，随着我国部分城市房价持续快速上涨，很多人购房难度越来越大，不仅是城镇中低收入家庭，部分收入并不低的青年人亦面临着住房难题。在此严峻形势下，甚至部分大学生毕业生不再愿意在高房价的大城市求职，转而去房价较低的中小城市找工作。其中还有一些毕业后几年的中高端人才，也因房价问题，由一线城市转投二、三线城市。

高房价不仅是一个民生问题，同时也是一个城市问题，它降低了城市对人才的吸引力，进而将降低城市长期发展的竞争力。在谋求“土地财政”和房地产税收收益之余，有远见的城市领导人必须正视和应对这一问题。当前国家推行科学发展观，在转变经济发展方式的过程中，科技创新非常重要，青年科技人才更是重要的人力资源。现实情况是，在青年人才结构中，金融人才、管理人才等一般收入较高、住房条件较好，相较而言，青年科技人才数量庞大，分布范围广，收入水平参次不齐，住房相对困难。

近两年来，我国住房保障体系不断健全，廉租住房、经济适用住房、棚户区改造房等正在逐步解决具本地户籍的城镇中低收入家庭的住房困难。今年6月住建部等七部委又出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。七部委文件中提到新就业职工，但并未强调所有城市都落实，而且并未提及青年人才，遑论青年科技人才。

近期，上海市的一份抽样问卷调查表明，无产权房者其比例高达58%，未婚者中这一比例更是高达85%。未婚者中有34.85%为与人合租，已婚者中有27.25%为单独租赁。不管是租赁居住还是产权房居住，三分之二以上的青年科技工作者因租金负担重或还贷负担重而觉得生活压力很大或较大。面对住房压力，他们或者尽可能减少文化娱乐支出，或者尽可能节约饮食消费支出，或者通过跳槽、兼职和靠父母援助来增加收入缓解经济压力。

在这种形势下，高房价城市的政府部门，必须筹划和推出一些政策。对于科技工作者在住房方面的扶持，应坚持“政府引导，市场参与；全市统筹，以区以单位为主；租售并举，租赁优先”的原则，提出以下四大类政策建议。

大力发展公共租赁住房，有针对性地健全运行机制。

七部委今年出台了公共租赁住房的政策，实际上近两年来北京、厦门、深圳、常州、重庆、上海等地已制定了相关政策。比如，《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出：公共租赁住房要有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。因此，解决青年科技工作者的住房困难的主导和最佳方式，将是公共租赁住房。针对青年科技工作者的特殊情况，按投建和经营主体划分，主要有如下三种形式。

首先，以单位（各类经济和产业园区）为投建和经营的主体。通过单位力量为青年科技工作者提供公共租赁住房（单位租赁房），是最具操作性的路径。主要原因有二，一是青年科技工作者在某些单位的集中度高，二是上海城市建设用地非常紧张，而部分单位拥有一些使用权固化了的土地资源。单位租赁房的土地主要为单位自有，政策允许其调整用地性质和改建闲置的非居住建筑，特殊情况下由政府安排少量新增用地；建设资金由单位解决；建筑标准主要为宿舍，因引进人才等需要，可按经济适用住房套型标准（一室或两室）配置中小户型独用成套住房； 租金以市场租金为基础，可适当优惠，由单位确定；在建设、经营、公用事业收费等方面享受一定的政策扶持。

其次，以区县政府为投建或经营的主体。针对青年科技工作者的公共租赁住房，不同于一般外来务工人员，配合区县的人才战略，政府应更加关心和积极参与。政府主导投建或经营的公共租赁住房，主要针对于单位租赁房覆盖不到的青年科技工作者，尤其是针对层次较高者，可称之为优秀人才公寓。土地由政府划拨，资金由政府筹措，也可通过从市场中收购或改建物业筹集房源，运营由政府指定或委托机构负责。针对中级以上的青年科技工作者，进一步细分级别和层次，为其提供不同档次的公共租赁住房，并给予不同级别的租金优惠。投资和建设费用由财政一次性投入，政府持有产权，政府只要靠租金维持运营即可。

再次，以社会机构为投建或经营主体。广泛动员社会力量投建和经营公共租赁住房，用于解决单位租赁房和优秀人才公寓覆盖不到的普通青年科技工作者。市、区（县）政府应组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构应具有法人资格，按《公司法》有关规定组建，采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。土地以一定的优惠幅度进行出让，或者政府以土地入股；资金通过社会筹措；除了新建和配建方式外，鼓励机构通过收购、改建、长期租赁方式筹措房源；租金以微利为原则，略低于市场租金水平；政府在土地出让、融资、税收方面给予政策优惠。另外，在符合城乡规划和土地利用规划、建设用地总量不增加的前提下，鼓励镇、村集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设公共租赁住房。

有两个因素制约了他们购买商品房，一是房价较高，二是积蓄较少。在房价难以有效降低的现实条件下，有必要通过金融优惠政策降低购房门槛。

各区因地制宜地建设优秀人才公寓，以有限产权房留住高层次人才。

各区县应根据各自经济水平、产业定位、职工结构等情况，因地制宜地制定优秀人才住房保障政策，其中包括优秀青年科技工作者，为了真正留住这些优秀或高级科技人才，可尝试建设优秀人才公寓，以优惠价格和有限产权的形式，出售给他们。被纳入的单位中符合学历、职称、贡献大小的优秀高级人才，比如必须具有副高以上职称或硕士研究生以上学历，为区经济社会发展作出突出贡献，与单位签订一年以上工作合同的正式员工。户型平均面积控制在90平米左右， 按市场销售价格的60%-80%优惠销售。 取得房产权证后在本区工作期限未满5年确需转让的，由政府按照原价格并考虑银行利息等因素进行回购。取得房产权证后在本区工作期限满5年不满10年需转让的，转让所得中优惠面积的增值部分，60%归个人所有，40%上交政府。在本区工作期限满10年后，可取得该配售房完全产权，可自由转让。政策扶持优秀人才公寓开发，可以新建，也可以在商品住宅项目中配建，给予土地出让金的优惠，同时建议减免配套费、营业税等相关税费。

制定优惠的金融政策，降低青年人的购房门槛。

大部分青年科技工作者的工资水平并不算低，但有两个因素制约了他们购买商品房，一是房价较高，二是积蓄较少。在房价难以有效降低的现实条件下，有必要通过金融优惠政策降低购房门槛。一是适当降低个人房贷的首付比例，可以比常规标准降低10-20个百分点，比如首次购买90平米以下普通商品住宅者，当前一般是三成首付，对青年科技工作者可实行二成甚至一成首付，如果商业银行勉为其难，则可由单位为其提供贷款担保。二是适当降低个人房贷利率，必要时由单位和政府出面与商业银行协调，可优先考虑与本地银行和政策性银行合作。三是公积贷款政策向青年科技工作者倾斜，贷款首付和利率比常规适度降低，同时允许单位为青年科技工作者增加补充公积金金额。

制定优惠的财税政策，减少青年人的购房成本。

对特殊群体在购房方面进行补贴,是发达国家通行的做法，尤其是对于中低收入家庭。上海市可以考虑运用多种方式对科技工作者购房进行补贴。一是，由市政府制定统一政策，按照不同职级，为政府机关、事业单位的科技工作者发放不同数量的房贴；有条件的企业单位可以根据自身情况发放房贴。二是，各区县可根据经济社会发展的重点领域和人才工作的重点对象，对科技工作者实施购房贷款贴息政策，但要限定所购住房的套数（首套）、户型（比如90平米以下）和单价(不高于所在城市商品住宅均价)。三是，1998—2003年上海曾实行购房抵个人所得税的政策，对科技工作者同样可以实行此政策，但要限定所购住房的套数（首套）、户型（比如90平米以下）和单价(不高于所在城市商品住宅均价)。四是，降低房产交易税费，普通科技工作者首次购房，高级科技工作者二次改善性购房，可减免契税、印花税等；对于一定级别的科技工作者出售第一套房，购买第二套房者，可减少转售住房的营业税、个人所得税、土地增值税等。(本文作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)规划、安置补偿资金、安置定销商品房房源等前期工作的基础上，必须开展社会稳定风险评估。《通知》强调，未经过社会稳定风险评估的拆迁项目，将不得颁发拆迁许可证或进行集体土地房屋拆迁项目备案。

香港再出楼市降温措施 征收额外印花税

香港财政司长曾俊华宣布，香港在现有4.25%的物业印花税基础上，额外征收新的印花税，以抑制不断升温的香港楼市。

曾俊华表示，本次调整的额外印花税分为三级，如果在买入单位后六个月内转售，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6个月至12个月内转售，税率是10%；12个月至24个月内转售，税率就是5%。持有物业时间越短，税率越高，买卖双方均需付税。

澳门新楼宇明年起强制公布实用面积率

澳门土地工务运输局公布，将于明年1月1日起，强制规定所有新楼宇必须提供实用面积比率，资料要上载至互联网，让市民可以上网查阅。

由澳门特区政府跨部门组成的“促进房地产市场可持续发展工作小组”经过分析研究，提出将循六大方向制定措施，包括取消中间移转税、收紧楼宇按揭成数、制定规范中介活动及“楼花”销售制度的法律及信息透明化等，借此遏止房地产市场的过度投机活动，从而促进房地产市场健康可持续发展。

其中，澳门土地工务运输局为改善房地产市场信息不对称的情况，决定从明年1月1日起发出指引，强制要求发展商在提交新楼宇建筑计划时须提供更详细的资料。新措施要求，发展商必须在政府新修订的“技术资料表”中填上建筑项目每一用途的实用面积比率；而是否填写实用面积比率将成为政府核准申请的必要条件，并会影响政府此后对该计划之“工程准照”及“使用准照”（即工程及入伙许可证）的核发。不过，明年1月1日前递交的楼宇建筑计划则沿用旧制。