一线城市房价或将下跌二三成——访瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇

本刊记者 冯京津

一线城市房价或将下跌二三成
——访瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇

本刊记者 冯京津

今年上半年国十条的出台，使得房价不断上涨的势头得到控制，楼市成交量大幅萎缩，购房者大都采取持币观望态度。那么，下半年房地产市场走势如何？新政效力是否可以达到政府调控预期？近日，本刊记者带着这些问题采访了瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇。

记者：您预测今年下半年房地产市场走势情况如何？

王震宇：我们预测，今年下半年一线城市的房价会跌，二线城市房价会跌得少一点，三线城市要看不同的地区，可能价格会有上升的趋势。最主要的问题是中国房地产价格跌到什么时候，市场会有一个支持，进而政策会放松。

宏观调控政策要到位，是需要一段很长时间的，所以我们判断此轮调控不可能四五个月就放松。2007年的时候，政策是在10、11月之间出来的，如果不是要解救全球经济危机，宽松政策不可能在2008年10月就出来。本来政府的意愿可能要楼市价格再低一些才让市场比较合理地上涨。所以上一轮宏观调控是功亏一篑，因为是为了救全球。那次迫不得已，还要十一二个月才进行政策调整，这次会不会四五个月就逆转，我觉得不可能。因为现在楼价相对2007年更高了。

判断楼价能跌多少？技术性的判断，如果价格跌到2007年高位的话，也有百分之十几，我们预计今年年底左右会到这个位置。但是，这是最乐观的。稍微悲观一点的可能性，楼市可能回落到2008年低位宏观政策才可能放松，如果这样的话，可能要持续到明年第一季到第二季之间。2008年政策调整在一年左右，如果本轮调控也是一年，这个的可能性很大。未来一线城市楼价下跌的幅度可能在两到三成之间，这是比较技术性的分析。

从政策层面来说，影响房价最重要的政策里，真正出台最完整的就是信贷政策，其他的都是犹抱琵琶，很多没有出现。温总理在4月份讲话中第一个提到的是“税务与政策要完善”；第二个才说“信贷政策”。

税收政策，长远来说是需要做的是一个很重要的管制的工具，比较成熟的市场，如美国、英国、香港都有一个跟房地产相关的税项，而且是以市值为基础的，中国在这方面没有，所以很容易导致在没有成本的情况下持有很多物业。所以，房地产税的出台是未来大势所趋。有不少人说，未必会推出，其实是一厢情愿，即使在本轮调控中不出台，最迟明年、后年也要出的。税收政策对投资者的影响非常大。政府担心调控力度过大，可能推出的时间会晚一些。

其实政府也很明白，像英国、美国那样大炒特炒，造成泡沫性的经济，还是像德国那样，把房屋变成消费型的产品而不是投资性、投机性的产品，这在中国是更重要的问题，因为中国人口密集，这方面的需求非常大，怎么样把握这个平衡，是非常重要的。

第三个政策也非常重要，但是中国一直没有很好执行，需要紧急做的就是处置闲置土地。官方的数据，从2003年到现在，几乎有9亿多平方米的土地是卖出去还没有形成有效的房屋供应，这是很大的资源浪费，也有所谓囤地的现象。但是怎么能够解决呢？其实是很容易。现在卖地的标准是，卖出去之后，两年之内要动工，放一个推土机就算是动工了。但是像香港，卖出去之后，多少年之内要交房，这是最简单的控制市场土地供应的有效方法。所以，中国也应该尽快朝着这个方向走，不然的话，囤积土地的方法会使房地产发展的暴利现象持续下去。这方面做得好的话，对地方政府层面的财政也会有益，因为如果不动工的话，可以收回来或者罚款，间接替代了不少损失掉的土地收益，而且活化土地闲置。政府可以卖土地，如果大家都存了十年的土地储备的话，谁去买？低于市场价格的话，就没有人买地了，如果只有两年的土地，那边在卖楼，就算市场低的话，开发商也要被迫去开始买土地，导致地方政府的土地收益更加稳定和有持续性，这也是造就一个更平衡市场的非常有利的政策。

第四，我们觉得会对房地产未来一段时间导致比较大的影响就是加息。可以看到，银行在2004年的时候，利率渐负，就加息了。2007年负利率，也加息了，但是2007年加晚了，就造成了泡沫。如果现在真的加息，对房地产市场也会有较大负面的影响。

其实这样四个重要的政策里面，唯一真真正正市场已经完全期待甚至实现的就是信贷政策，也就是二套房政策。加息是半桶水，有人觉得会加有人觉得不会加。闲置土地方面，没有人觉得会有任何力度的，没有影响。

也有不少人在关心，如果房地产作为经济拉动的板块，这么大力度的打压下来，会不会造成比较负面的影响呢？其实现在瑞银的经济分析，预测今年经济增长是10%，所以要在今年动手术的话，不会对经济有太大的影响，问题是明年会不会有一些问题出现。其实这次房地产政策就是打击投机性的需求，但是另一方面想把经济适用房或者廉租房推上去，此消彼长可以做到继续有一个经济推动力。

对写字楼市场的判断是比较乐观的，2008年主要的原因是供应过剩，尽管政府有救市的措施，还是继续跌。未来6个月到一年之间，我们觉得商业房地产是更适合投资的一个板块。

记者：您刚才说到温总理在4月份首先提出的是完善房地产税收政策，您预测现在市场会不会出台更重要的调控政策？下一步房地产政策是从松还是从紧，房地产税会不会出来？

3.2.3 风机旋向确认：由于该风叶为后倾式叶型，一旦旋向错误，会使电流增大两倍额定值，不仅会影响风量，严重的是开机两三分钟，就会造成风机配用电机冒烟烧坏。最终在现场有关人员配合下，顶部四个电机每个电机点动起动检查确认旋转方向，并用电流表监测(虽可以根据旋向标记)，确保风机电机绝对安全。

王震宇：房地产税从任何角度都是应该出台、应该完善的，问题不是会不会出，而是什么时候出，什么力度出，在哪里先出的问题了。为了先试水温，可能在几个试点城市先出，那几个试点城市肯定是大城市，而这种税的力度一定是针对于投资性需求最大的城市，越多投资性需求就越不看好。

下一步政策会从松还是从紧？没怎么松或者紧，我刚才说四个政策里面应该出台的东西其实还很多。未来需要把市场规划，变成比较有效率的市场，很多东西要做，可能推迟了一些，但是最终还是要出来的。整体来说，对空置房或者以囤积楼房作为投资的那种需求是非常不利的。其实政府也很明白，像英国、美国那样大炒特炒，造成泡沫性的经济，还是像德国那样，把房屋变成消费型的产品而不是投资性、投机性的产品，这在中国是更重要的问题，因为中国人口密集，这方面的需求非常大，怎么样把握这个平衡，是非常重要的。

记者：您提到一线城市未来还有20%-30%的跌幅，这个幅度有没有考虑到房地产税收政策的影响？

王震宇：说实话没有考虑到，我们完全是从技术性的层面来分析。如果跌到2007年的高位，基本上不会导致太多买房人出现负资产的那种情况，所以这是最安全的第一道防线，但是跌到2008年低位的时候，就可能出现负资产。央行做过测试，觉得对金融体系不会有任何大的负面影响，所以我们觉得，这是一个可以接受的水平，而且对缓解贫富不均的现象是最重要的，我想现在中央最关心的是这个问题。

记者：从目前开发商持有的现金额来看都是非常不错的，而且现在的市场情况下，如果降价的幅度不是特别到位的话，会引发一系列不良的预期，您对这个问题怎么看？

王震宇：不少开发商在推盘方面可能会避重就轻，比如说不是推类似的产品，推比较新落成的，没有相比较的产品，可以避免业主输打赢要的反应。但是对他们的财政状况来说，实在是比2008年要好很多，所以可能也因为这样，持续僵持不减价的情况，在不少开发商那里可能更加拖得长。但是，有一些开发商，他们今年的卖房率相对他们的目标比2008年高很多，也就是说，他们今年面对政策改变是更加积极、正面地应对。现在经过2008年有不少破产、边缘、要卖盘的情况之后，很多人说现金流的管理跟利润率的管理一样重要。所以，如果真是学了一课的开发商，基本上在积极减价方面做得比较好一点。

记者：现在一线城市有一个比较明显的现象，销售的萎缩有需求萎缩的因素，还有一个因素是供给在萎缩，特别是现在这种土地出让制度下面，政府效率是比较低的，这种情况下，对于房价下降的推动，可能供给的萎缩对于降价会有一定的支撑，这个问题您怎么看？

王震宇：其实是量先降然后价才降，这是不二法则，量降到一定的水平，价就会跟上。大家都有很多的土地，或者不需要买地，正如我刚才讲的，为什么闲置土地方面是很重要的关卡，如果把好这个关卡，供应量自然就会理顺，而不是楼价高的时候卖得多，楼价低的时候就不卖，未来真的要在闲置土地或者落成的关卡上把握好，真的强行执行的话，可能有不少地会回归政府，然后马上拿出来卖，土地就激活了。

记者：关于保障性住房，住建部说，今年必须有580万套的保障性住房的建设，按照每套50平方米来算，差不多有3亿平方米的面积，相当于2009年成交量的三成多一些，如果这个量持续到明年的话，是不是对于整个的市场会形成压力？特别是二、三线城市，因为他们的房价虽然有上涨，但是那个涨幅跟北京、上海来说还是有很大的差距，那个时候保障性住房推出之后会不会压抑以后的成长预期？

王震宇：保障性住房一直是政策想拉动的板块，但是一直没有结果。我们也做过一些研究，过去几年基本上保障性住房占商品住房整体的供应量1%-2%左右，如果上面的目标真的能实现是可喜可贺，如果实现不了，对未来结构性的调整还是没有用处的。所以最终保障性住房重要的一点就是不是硬性规定只能赚多少百分比的利润，没有任何开发商有兴趣做的，应该是什么价位卖房子，让开发商自己去算能够赚多少钱，然后用市场的力量去买或者拍卖，或者招拍挂，让他自己定地价应该是多少钱卖出去，这样一下子就释放出来，供应量也会很快跟着上去。很多东西，现在房地产市场行政性规定卡死了很多活力，如果稍微微调一下，很多东西就由市场主导了，未来一段时间，政府应该考虑一些政策上的改动。

记者：从公布的上半年的房地产数据来看，上半年房地产的开发投资和增速都保持在相对比较高的水平上，有很多分析认为，之所以达到这个效果，很大的原因在于保障房的投资在拉动，其实商品房的投资一直存在退化的趋势，不知道您怎么看这个数据。如果这种情况属实的话，商品房对于开发商投资消费的话，在未来一段时间内会影响到下一段，会不会左右政府对下一步形势的判断和政策出台的力度？

王震宇：应该会有的，这是政策到底成不成功的最重要的指标。我认为，未来中国可能需要考虑一个重要的政策原则性问题，到底住宅是投机投资性的产品还是消费型的产品。但是我不清楚中央的思路是怎么样的，基本上可以知道未来的市场只能够平稳，跟着整体收入上升而上升，而不是受信贷或者利率的短期因素拨付而导致过度的亢奋或者低迷的情况出现。这是一个更好的结果。