关于构建我国租房市场体系的若干思考

2010-09-14秦基胜

中国房地产业 2010年8期

秦基胜

关于构建我国租房市场体系的若干思考

秦基胜

近年来，我国房地产市场快速发展，市场化程度不断提高，居民住房条件得到了极大的改善。然而，房价节节攀升，大部分中低收入群体无力购房，只有通过租房市场或者政府形式解决。从这个意义上讲，构建健全的租房市场体系对于完善我国房地产市场的发展具有极其重要的意义。

现阶段我国租房市场的发展状况

1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动了中国住房制度改革。从此，原先的福利分房制度彻底被废止，进入了住房市场化阶段。

由于住房体制的变化，也就意味着不同的生活方式。在住房市场化的过程中，不仅商品房市场和保障房市场快速发展，租房市场也在快速发展。可以说，租房市场是住房市场化的重要组成部分，是商品房市场的重要补充。正由于有了租房市场，才使得一些暂时买不起商品房的人有了立足之处。

然而，我国租房市场滞后于商品房市场的发展，现实中存在许多不足的地方。政府缺乏监管，缺乏行业规则；法律体系不健全，无法通过法律手段保护租房双方的利益；租房没有安全感，得不到应有的保障；租房不能入户，带来了一系列的制度问题；等等。正是由于多方面的原因，尽管闲置房屋较多，但租房市场一直不太活跃，造成了社会资源的浪费。

近些年来，国家全力关注商品房市场，很少关注租房市场。商品房市场带有一定的泡沫，但租房市场主要用于自住。从目前的情况来看，大城市由于流动人口较多，租房市场较为活跃。随着城市房价的节节攀高，买不起房子的人越来越多，供需矛盾越来越突出，需要租房的人越来越多。随着租房的日益活跃，政府需要及时补位，担当起应有的角色，维护租房双方的合法权益，促进租房市场的平稳发展，既保证人们安居乐业，又保证社会稳定。

构建我国租房市场体系的必要性和可行性

从目前的情况来看，构建我国租房市场体系既是必要的，也是可行的。从长远来看，租房市场是我国房地产市场体系的重要组成部分。

表1 世界其他发达国家和地区租房市场发展情况

（1）构建我国租房市场体系的必要性

新中国成立以来，我国建造了大量的公房。在住房体制改革之后，这些公房大部分实行了私有化。一方面，拥有公房的人大部分已经购买了商品房，可以将以前的公房拿出来出租；另一方面，以前的公房配置比较简陋，租金便宜，容易被租客接受。同时，随着近几年来我国房地产市场的快速发展，很多人拥有了二套、三套甚至多套房子，都可以拿出来出租，获得一定的租金收益。在城市化的推动下，大量的农村人口涌入城市，每年毕业几百万大学生，许多人员在全国各地奔波，这带来了旺盛的租房需求。

（2）构建我国租房市场体系的可行性

随着房价的节节攀升，买房变得越来越困难。特别是对于年轻人来说，工作时间不长，又要面临结婚生子的问题，压力越来越大。在这种情况下，可以选择租房结婚。同时，对于那些中低收入群体或者工作流动性较大的群体来说，租房比较符合实际。在欧美国家，也是以租房为主。中国房屋的寿命很短，只有25-30年，而且只有使用权，没有所有权。相反，如果选择租房，不仅一样拥有居所，而且生活压力也会小很多。

正因为如此，我国租房市场具有广阔的发展空间。只要正确地加以引导，构建供给与需求之间的联系平台，切实转变观念，规范市场秩序，出台配套措施，就一定能够促进租房市场的快速发展。

世界其他发达国家和地区租房市场体系的发展情况

房价高不只是中国特有的现象，在国外同样如此。许多国家和地区积极探索住房供应模式，解决中低收入者买不起房的问题。通过建立多层次的住房供应体系，让不同收入水平的人群通过不同的方式解决住房问题。

可见，世界其他发达国家和地区租房市场体系比较健全，基本能够满足国民的租房需求。与此同时，英国的房屋寿命是132年，美国的房屋寿命是74年，而中国的房屋寿命只有25-30年。由于国外房屋寿命很长，可以供一家人长期居住，而且租房有保障，因而租房市场已经相当成熟。

构建我国租房市场体系的对策与思考

从本质上讲，租房市场是保障性住房的一部分。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，甚至在很多二、三线城市，房价屡创新高，买房难度加大，同时住房租金回报率降低。从发展来看，应积极构建健全的租房市场体系，加速租房市场的发展，促进经济与社会的和谐发展。

（1）逐步建立促进租房市场健康稳定发展的政策措施

与商品房市场一样，租房市场的发展离不开政府的政策支持。一方面，应将租房市场纳入房地产市场体系，在房地产立法和政策中加入租房市场的内容。另一方面，制定有针对性的政策措施维护租房市场各方的合法权益。通过构建良好的制度环境，培育市场主体，繁荣租房市场。

（2）逐步建立以廉租房、公共租赁房为主的社会保障体系

在大力发展一般租房市场的同时，还要大力发展廉租房和公共租赁房。廉租房属于社会保障体系的一部分，主要解决中低收入人群的住房问题。公共租赁房覆盖范围更广，主要解决各类无房户的住房问题。逐步建立以廉租房、公共租赁房为主的社会保障体系，以租赁为主解决住房保障问题。

（3）积极培育社会房屋租赁市场的发展

除了政府提供的廉租房和公共租赁房，更多的还是社会提供的闲置房屋。近些年来，随着住房私有化的实施，很多人拥有了私有房产，可以拿出来出租，并获得一定的租赁收入。一部分先富裕起来的人群，大部分拥有多套房，多余的房屋也可以拿来出租。随着越来越多的民众买不起商品房，租房市场的培育和发展更加重要，可以满足不同收入水平人群的居住需求。

（4）积极构建灵活多样的房屋租赁方式

如今，在租房市场上，往往面临着诸多不诚信现象，房主或客户违约的现象时有发生。通常情况下，房主与客户私下签订租房协议，往往不具有法律效力。由于大城市房价租售比越来越高，导致许多房主不愿意将房子拿出来出租。针对这些情况，应积极构建灵活多样的房屋租赁方式，使房主与客户达到双赢，房主愿意出租，客户愿意受租，并减少违约现象。针对租房市场信息不够透明的情况，可以建立租房中介机构，并创新服务模式，搭建供需双方的平台。

（5）积极解决房屋租赁市场的配套问题

在大力发展租房市场的同时，还应积极解决房屋租赁市场的配套问题。特别是房子所附带的一些东西，如户籍、就业、社会保障等。租房要逐步能入户，租房要逐步能享受平等的就业权，租房要逐步能享受对等的社会保障体系，等等。只有把束缚在房子上的其他配套问题解决好，租房市场的发展才能没有后顾之忧，租房市场的未来才会更加光明。

可见，为了促进租房市场的健康发展，还需要解决许多问题。随着我国城市化进程的不断加快，大量的农村人口涌入城市，城市人口大规模移动，这都将带来旺盛的租房需求。只有构建良好的租房市场体系，加快租房市场的培育和发展，才能更好地满足各方面的租房需求，也才能促进社会长久稳定。

重庆公租房建设的尝试与探索

2008年7月，中共中央政治局委员、重庆市委书记提出建设“宜居重庆、畅通重庆、森林重庆、平安重庆、健康重庆”，即“五个重庆”建设。其中，“宜居重庆”是“五个重庆”的首要内容，就是要让广大老百姓住得起房子，而且住得满意。

在推出公租房计划之前，重庆市已有廉租房、经济适用房、限价房、安置房等保障性住房。然而，这些保障性住房大多针对本地人。重庆作为一个快速发展中的城市，而且拥有众多高校，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“社会夹心层”群众，被排除在现有的住房体制之外。这些人员既享受不到保障房，短时期内也买不起商品房，这部分人群大约占住房需求总人数的30%。

重庆把公租房定义为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由国有企业持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。重点解决城市“夹心层”人群的住房，力争实现城市保障性住房的“全覆盖”。公租房由政府出钱建设，低价租给中低收入者。只要年满18周岁，在重庆主城区具有稳定就业岗位和收入来源，本市无房户或住房面积低于城市住房保障标准的城乡居民，具有租金支付能力的都纳入申请范围，不设户籍限制，打破了城乡和内外差别。租金价格控制在市场租金价的60%以内，收取的租金主要用于兑付建房款利息，租赁期最长为5年。

2010年2月28日，位于重庆北部新区鸳鸯组团的公共租赁房聚居区——“民心佳苑”正式开工建设，这是重庆首个开工建设的公共租赁房聚居区。该小区为高层电梯房，有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地，配套设施较为齐全。小区距离即将通车的轻轨500米左右，交通相当方便。户型在80平方米以下，主力户型为50平方米至60平方米，将容纳住户1.2万户至1.5万户。

未来10年，重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房。按计划，今年开建500万平方米，3年时间内完成2000万平方米。为管理好公租房，重庆市将组建一个副局级单位——公租房管理局，作为重庆市国土资源和房屋管理局的二级局，专门负责主城九区公共租赁房的管理。

按照重庆市政府的目标，住房供应比例调控在1:6:3左右，即10%高收入人群购买高档商品住房；60%中等收入家庭，6.5年的家庭收入购买中小套型、中低价位的商品住房；30%低收入群体通过政府提供保障性住房予以解决。经过几年的努力，逐步形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的双轨运行的城市住房供给体系，真正做到“宜居重庆”。

我国租房市场未来发展展望

改革开放以来，我国房地产市场取得了长足的发展。租房市场作为我国房地产市场体系的重要组成部分，对于满足人们居住需求以及支持国家经济发展发挥了极其重要的作用。大力发展租房市场，改变居民居住观念，促进市场健康发展，是缓解当前我国住房供需矛盾的有效途径。

从长远来看，构建健全的租房市场体系具有重要的意义。当前，我国仍然处在城市化快速推进的阶段，既然城市化就必然需要住房，而首要的解决的方式就是租房，等条件好后再买房。而且，随着产业结构的调整和城市的扩张，许多人的工作地点可能在不停的转换，这也将带来旺盛的租房需求。另一方面，房屋供给在不断增加，“以房养房”的观念逐渐深入人心，房租已经成为某些人的重要收入来源之一。只要政府正确加以引导，社会各界共同努力，就一定能够做到 “高端有抑制，中端有市场，低端有保障”，走出一条具有中国自身特色的房地产可持续发展之路，促进我国房地产市场的长期繁荣！同财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会联合试行住房公积金督察员制度，目前将重点对试点城市住房公积金管理和试点项目建设开展督察。（记者凤鸣）

住房和城乡建设部下发通知要求加强大型公共建筑节能管理

本刊讯为贯彻落实《国务院关于进一步加大工作力度确保实现“十一五”节能减排目标的通知》要求，切实加强公共建筑节能管理，确保完成公共建筑“十一五”节能减排任务，住房城乡建设部日前下发《关于切实加强政府办公和大型公共建筑节能管理工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地住房城乡建设行政主管部门要严格按照相关要求，会同有关部门切实做好公共建筑的节能管理工作。根据《通知》要求，各地住房城乡建设行政主管部门必须将公共建筑节能管理工作和2010年公共机构能源消耗指标在去年基础上降低5%的目标，纳入本部门“十一五”节能减排工作目标。

《通知》指出，各地要结合本地区实际情况，深入推进国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测体系建设，抓紧建立健全政府办公建筑和公共建筑室温监控及空调系统节能运行管理体系，积极探索建立公共建筑节能运行管理激励制度。各地住房城乡建设主管部门应会同有关部门，加强对辖区内政府办公建筑和公共建筑空调温度控制执行情况的管理，督促建筑所有权人或使用人，严格执行空调温度控制规定，合理设置空调温度，建立相应的工作制度并切实实行。各地要选择重点建筑安装用能分项计量装置，推进能耗监测平台建设，为既有建筑节能改造，建立能耗定额和超定额加价制度奠定基础。北京、天津、深圳等第一批国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测平台建设试点城市，要进一步完善监测平台功能，在现有基础上，扩大监测范围，增加动态监测建筑数量。其中北京、天津、深圳今年分别新增动态监测315栋、165栋和250栋国家机关办公建筑和大型公共建筑。江苏、重庆、内蒙古等第二批国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测平台建设试点城市，2010年内应完成监测平台的建设，并通过验收。第三批试点城市要深化实施方案，尽快组织落实，启动平台建设。

《通知》强调，各地住房城乡建设主管部门要加强对新建公共建筑空调系统设计、施工、验收、审查等阶段的监督检查。在今年空调系统正常运行期间，市县一级住房城乡建设主管部门要采用随机抽查和重点督查相结合的方式，对辖区内的政府办公建筑和公共建筑执行空调温度控制情况至少进行一次专项检查，对不符合《公共建筑节能设计标准》和《公共建筑空调温度控制管理办法》规定的要责令其整改，并向社会公布检查结果。省住房城乡建设主管部门要加强对所辖市县执行情况的监督检查，并于今年10月底前，将本年度本省（自治区、直辖市）公共建筑空调温度控制情况进行总结报住房城乡建设部。在建筑节能专项检查工作中，要把国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗分项计量装置的安装、监测平台建设和功能定位作为重点内容，检查当地推进国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监管体系建设的目标、任务是否明确。

《通知》对加强制度建设和创新机制提出了新的要求。《通知》指出，第一批和第二批国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测平台建设试点省市，应综合分析能耗监测平台数据，提出公共建筑年度能耗分析报告。要根据关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的有关规定，积极探索合同能源管理等节能服务机制，并开展试点，推进公共建筑节能改造。第一批国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测平台建设试点城市，应研究提出推动合同能源管理的实施方案，明确合同能源管理在建筑节能领域的模式、内容。同时，在能耗动态监测的基础上，各地要结合本地实际，研究制定当地国家机关办公建筑和大型公共建筑的用能标准、能耗定额，逐步建立超定额加价制度。

《通知》要求，各地要定期开展节能运行管理技术培训，提高国家机关办公建筑和大型公共建筑的节能运行管理能力和技术水平；深入开展公共建筑节能运行宣传，树立节能意识，营造良好的社会氛围，促进全社会的节能行动健康有序发展。(记者凤鸣)