预期对我国房地产市场宏观调控政策的影响分析

尹朝华

(江西财经大学旅游与城市管理学院,江西南昌 330032)

预期对我国房地产市场宏观调控政策的影响分析

尹朝华

(江西财经大学旅游与城市管理学院,江西南昌 330032)

预期理论分析表明,供求双方对房地产市场的非理性过度乐观预期,影响了我国房地产宏观调控政策的有效性。导致非理性预期的根源既与市场自身有关,也与宏观调控政策的执行力度和一致性有关,需要通过明晰地方政府的定位、加强住宅信息市场的建设和合理运用调控政策等改变市场主体的非理性过度乐观预期。

预期;房地产市场;宏观调控

自 2003年以来,为了扭转房地产市场过热态势,政府陆续出台一系列调控措施,然而每次房价在经历短暂回调后,又呈现出报复性的增长态势,如图1所示。从图1可以看出,自 2000年以来全国房地产价格的变动态势,呈现出逐步升高和递增势头,而这种房地产价格的变动与房地产的投资规模、销售面积的变化相一致。中国房地产市场调控效果不佳的原因非常复杂,除了调控措施着力点存在偏差、调控手段存在不足以及地方政府对调控政策执行不力等原因外,[1]笔者拟从市场预期的角度来探讨其对我国房地产宏观调控政策的影响。

图1 中国商品房销售价格变化趋势图(2000-2009年)

一、预期与房地产价格波动的关系

1、预期理论在房地产市场中的适用性

一般商品市场是一种确定性市场(同时也是完全竞争市场和完全信息市场),对于单个需求者来说,价格是给定的,在预算约束下,可通过求解效用函数的最大解,确定该价格对商品的需求数量;对于单个供给者来说,价格也是给定的,可通过求解利润最大化函数,确定该价格下商品的供给数量。因此,市场通过需求和供给定律调节商品的供给和需求,供需决定了交易价格的波动,价格会自动回归到市场供求均衡点的价格水平,这就是瓦尔拉斯均衡理论。但是在耐用品、资本品市场中,由于存在信息的不对称和时间因素,交易品的收益是不确定的,需要参与者依赖目前拥有的私人信息及公开信息,对未定收益进行一种预期评估。格罗斯曼研究了传统瓦尔拉斯均衡理论在不确定经济环境,特别是信息分散经济中的不适宜性,于是很自然地引入了理性预期均衡框架。房地产市场具有鲜明的资本市场特性,是一个典型的不完全信息市场,也是一个不完全竞争市场和不确定性市场。因此,分析房地产市场就必须考虑到各行为主体的预期,房地产市场预期对购房者、投资者的投资方式和投资收益都有直接的影响。

2、预期具有正反馈效应

Case和 Shiller在实证研究的基础上总结道:基本面的利好不足以解释突然加速的房价,增长的突然性必须根据投资者对过去价格上涨的心理反应、以及心理反应的相互作用来理解,而不能归结为一些基本的经济因素的突然波动。[2]我国住宅价格的变化体现了一种明显的正反馈机制,即在预期机制下住宅价格的轮番上涨。当基本因素的变化引起住宅需求上升时,人们对住宅价格的预期值从原来的pe1上升到 pe2,需求曲线也就从 D1上升到 D2,出现价格上涨。在预期实现的背景下,人们会产生进一步的价格上升预期,价格预期值从 pe2上升到 pe3,需求曲线从 D2上升到D3,住宅价格又一次实现了上涨。如此反复,导致住宅价格越来越高。反之,当预期价格下降,市场价格可能会越来越低,从而形成负反馈过程。如图2所示。

图2 住宅价格的正反馈机制

3、预期对房地产价格波动的作用机制

在房地产市场上,购房者与开发商根据各种因素对未来房地产价格的走势进行判断,然后各自做出消费选择和投资策略,对房地产市场的需求和供给产生影响,进而引起房地产价格的变动。假如影响需求的某些因素发生改变,例如收入的大幅度增加、利率的下跌、就业率的增加等因素发生变化时,就会使得对房地产的需求比以前更加强烈。当需求的增加导致价格上升时,人们预期下一期的价格将会上升。于是,对于以消费为主的购房者而言,会选择购买,以避免未来支付更多的购房成本;而对于以投资或投机为主的购房者而言,他们期待价格上升后可以获得更多的超额利润,因此投资者或投机者的购买意愿也会上升。另一方面,房地产开发商在市场走势看好的情况下,也预期未来的价格会上升。于是,囤积手中的房地产,待价格更高时出售以赚取更大的利润,市场上供给减少。一旦购房者与开发商对未来价格的预期得到证实,将会导致房地产市场需求进一步增加和因惜售造成的供给进一步下降,从而下一期房地产价格继续上升。由此可见,预期通过作用于房地产市场需求和供给,呈现正反馈效应,即随着预期价格的上升,房地产价格也会上升;相反,预期价格下降,房地产价格也会下降。

二、房地产市场非理性预期的根源

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,楼市调控要取得较好的效果至少要改变过去形成的两个预期:一是房价只涨不跌,二是政策调控不会到位。因为正是基于这两个预期,以往房价才会越调越高。[3]

1、“房价只涨不跌”预期的形成根源

(1)基本面的长期利好

以往事实证明,经济增长、居民收入水平提升阶段也是房地产市场逐渐走向繁荣的阶段。自 1999年以来,中国经济进入新一轮持续强劲增长周期,GDP与人均可支配收入分别以年均 9.4和 9.6个百分点的速度增长,对经济形势的看好强化预期正向移动。根据国家统计局数据,2010年第一季度国内生产总值 80577亿元,同比增长11.9%,城乡居民收入继续增长,城镇居民人均可支配收入 5308元,同比增长 9.8%。国民经济继续回暖形势日益明朗,支撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展。经济的基本面不出现问题,房地产业也不会大起大落。

(2)潜在住宅消费需求很大

近几年来,我国居民的住房需求一直呈持续上升态势,这是导致房价直线上涨的直接原因。居民的住房需求可以概括为以下几个方面。一是刚性需求。随着国民经济的发展,我国城镇化进程快速推进,到 2006年底,我国城镇人口 5.77亿人,城镇化水平达 43.99%,每年有约1500万农村人口涌入城市和集镇,有约 600万高中生进入成人和就业阶段。因此,城镇化进程的加快表现为人口大量向城市聚集,扩大了城市的住房需求。二是潜在需求。改革开放以来,随着经济的发展,人民群众的收入也在相应增加,居民银行储蓄直接上升,特别是 2000年以后,银行中的居民存款大幅增加。2007年 2月居民存款突破 17万亿。居民银行存款的增加,极大地增强了居民的购房能力。三是投机需求。一方面,事实上在负利率的条件下,居民储蓄不仅不能保值,而且还要赔钱。为了规避风险和保值增值,居民开始向股市、楼市转移资金,这是股市、楼市火爆的重要原因。另一方面是国际热钱的涌入,据国家外汇管理局统计,仅 2007年上半年就有 1000亿美元的国际热钱进入我国。这些国际热钱以前进入我国是为了赌人民币升值,目前则转入我国的股市和楼市大赚其钱,这也是房价上涨的重要原因。另一方面,“土地的稀缺性”使人们相信土地及住宅的供给必然是有限的,土地价格必然呈现出一种自然上升的趋势。在这种强烈的供给小于需求的预期下,人们必然会产生住宅价格上升的预期。同时,人民币管制的日益放松和人民币升值的预期,会加重中国住宅区的保值增值性能,会在世界范围内对中国住宅的价值进行重估,从而进一步增加了住宅价格的上涨预期。

(3)政策与环境方面

房地产业在我国国民经济发展中的支柱性地位国家从2003年开始就已明确提出,而且各地的实践也一再证明,房地产业在我国改革开放后,尤其是近 10年来的发展中,已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业,也是我国城镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最为显著的表现,因此,国家对房地产业的平稳健康发展一直持支持的姿态。以本轮宏观调控为例,虽然政府一直强调要让房地产回归民生属性,要控制房价的过快上涨。然而,中国人民银行统计报告显示,2010年第一季度房地产开发贷款新增 3207亿元,季末余额同比增长 31.1%。事实证明,自国务院办公厅《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布之后,金融机构对房地产企业开发贷款支持的力度并没有减弱。

2、“政策调控不会到位”预期的形成机理

(1)政策执行主体执行力的不确定性

国家宏观调控政策的重要执行主体是地方政府和银行,然而,在房地产调控上,地方和中央利益不一致。中央政府决策的出发点是追求民生与社会和谐稳定,而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动,而预算外收入主要靠土地批租实现,因此地方政府来几乎没有打压房地产行业的动力,尤其是现在。2010年国家社科院蓝皮书指出,现在地方政府投融资的资金,很大程度上来源于土地的收入。为了尽可能使土地收入高,地方政府就推高土地价格,而土地价格推高,又会助推房地产价格上升。另外,从商业银行的态度来看,出于利润最大化的考虑,银行往往对执行中央政策积极性也不高。就对楼市杀伤力最大的二套房贷政策来说,去年在银监会三令五申强调严格执行“二套房贷”标准以后,很多银行实际操作中依然政策松紧不一,打“擦边球”、搞变通。因此,在个人住房贷款目前仍是银行优质贷款的前提下,银行有多大动力去执行,尚待观察。

(2)政策执行主体利益的不一致性

2004年诺贝尔奖获得者基德兰得和普雷斯科特在1977年提出的“政策不一致性”理论认为,市场参与者至少是与政策决策者一样聪明的,不可能总是受到政策的愚弄。但持续了 8年之久的以稳定房价为主要目标之一的房地产调控,其信誉已经大打折扣。自 2003年出台(121号文)中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以后,国家对房地产市场采取了一系列宏观调控措施,试图使过热的房地产市场退烧,但这些政策,基本的出发点都是要保持而非打压房地产市场的稳步发展,因而并未对逐渐泛起泡沫的房地产市场发挥多大的挤压作用,因此也就向人们传递了这样一个信号,即房地产市场有持续伸展的空间,可以预期房价将是不断上涨的。如果说 2007年 9月出台的银发 359号文,在一定程度上遏制了投资性购房行为,在国际金融危机等多重因素共同作用下,使房地产市场有所降温,个别城市房价甚至出现较大幅度的回调,但随后出台的一系列税收、利率等优惠政策,完全冲抵了 359号文的政策效果,这种政策上的改弦更张,更加强化了人们对房地产行业发展的预期,进一步诱导人们看涨房价。

三、房地产市场非理性预期的治理对策

我国房地产市场上普遍存在着非理性的过度乐观预期,并推动住宅价格持续快速上涨,表现出价格的正反馈机制(或外推式价格预期模式),影响了我国宏观调控政策的有效性,必须采取相应措施改变这种预期。

1、转变政府职能,明晰地方政府定位

尽快实现政府从房地产市场经营者到监管者的转变;深化财税体制改革,改变事权无限、财权上收的现实,将现在的“投资性政府”变为“服务性政府”,形成多元化的城市公共投资机制,让地方政府不再是城市投资的主导者,而只是公共服务的提供者。[4]

2、改进市场环境,加强房地产信息市场的建设

目前我国房地产市场存在着严重的信息不完全和不对称问题,这是导致消费者形成非理性预期的重要原因。因此,政府应在房地产信息市场的建设方面多下功夫,努力减少信息的不对称性,提高消费者对住宅的预期能力。一是政府部门要对房地产业发展周期进行持续深入的研究和跟踪,根据城市经济发展、城市总体规划、城市土地利用规划和市场需求状况,编制住房建设中长期规划和年度计划,并将建设计划和具体的建设项目及时向社会公布,让消费者对近期房地产开发项目做到心中有数;二是房地产管理部门或者房地产业协会要利用行业管理的优势,将分散于房地产开发、商品房销售、二手房交易、房屋租赁、抵押、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来,并积极与土地、金融等相关部门联系,融进土地、金融等相关信息,形成全面客观地反映房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场信息系统,提供各类房产供需信息及预测信息;三是建立房地产开发项目信息平台,可依托房地产市场信息平台,建立房地产开发管理业务系统,及时采集和更新开发项目的基本情况。四是政府部门应适时公布土地供应计划和城市规划的制定原则、具体内容和实现步骤,适时披露市场供求状况、土地价格、房价变动等信息,增强市场透明度,正确引导市场心理预期,引导住宅理性投资与消费,从而防止房价在短期内的大涨大落。同时,加强舆论宣传,推进住宅市场的信息公开,加强住宅市场的动态监测,建立住宅市场的预警预报信息系统。

3、合理运用调控政策,提高政策的前瞻性

房价的异常波动显示了行政、金融、土地等房地产宏观调控政策对人们的社会经济预期是有显著影响的。如何使这种预期维持,并最终影响房地产市场主体的行为,最终达到调控目标,在制定政策时应注意以下几点:一是充分估计市场可能产生的理性预期,避免因市场参与者的预期和博弈,使政策受到干扰甚至挑战,从而失效;二是政策出台同时必须制定详细的实施细则,并坚决予以贯彻落实;三是后续政策应该清晰明朗,并保持一定的连续性,给消费者一个正确的市场预期,维护正常消费行为,避免房价的恐慌性下跌;四是适当进行政策的组合运用。因为不同的政策作用的对象和程度都不同,通过政策的组合,可以多方面影响不同市场参与者的预期,以最好地贴近和实现宏观调控政策的目标。

(编辑:惠斌;校对:朱恒)

[1]姚玲珍,刘 旦.房价调控对策研究[J].上海房地,2007,(10):14-17.

[2]孔 煜.市场预期与房地产价格波动[J].中央财经大学学报,2009,(2):80-85.

[3]夏 阳.楼市绑架地方和银行,多方试探楼市政策底[N].东方早报,2010-7-23(4).

[4]周伟林.中国地方政府经济行为分析[M].上海:复旦大学出版社,1997.87-96.

F293.3

A

1009-4148(2010)04-0073-03

2010-05-25

尹朝华(1977-),女,湖北孝感市人,江西财经大学旅游与城市管理学院硕士研究生,助理会计师