6540万套“空置房”现象

一 我国为什么没有已售住房空置统计？

西方国家计算住房空置率指标的方法是，以一个城市（或全国）的全部住房为分母，以空置房为分子而得出。空置房的定义，由城市（或国家）政府做出规定，例如规定空置半年或一年以上为空置房等。

上世纪九十年代，我国决定设立空置房统计。当时我国仍在实行公房低租金制度，而且住房供应相当紧缺。当一个单位通过购买或自建而新增若干套“公”房时，为数众多的缺房、少房职工都会睁大眼睛“盯”着它，使得行政部门会尽快地通过“排队”和“三榜定案”等办法，把住房分给职工居住。虽然每个单位总要保留几套周转房，但从总体来说，不存在空房问题。这种情况，当时曾被有些社会人士“赞美”为我国是一个“零空房”国家。既然已出售住房是“零空房”，就没有必要采用西方国家的方法去统计它，而应该把注意力放在新建住房销不出去的空置问题上。因此当年对空置房下的定义是：本年内建成在12月31日尚未销出去的住房为空置房。通过几年的统计实践发现，年底尚未销出去的新建住房，绝大部分会在第二年销出，使得这一指标只能反映新建住房在本年内的销售情况，而不能反映真实的空置情况。针对这个问题，有关主管部门于2003年提出了以下补充修改意见，即：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1至3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压商品房。以上建议，统计部门除了第1项还能“勉力为之”外，其它两项则需要连续跟踪3年以上，工作量和难度都很大，因而并未明确表态采纳。我国决定改行住房商品化后，本应及时增加对已出售住房空置情况的统计，但因新建住房的空置统计一直没有解决好，加上没有觉察到已出售的住房空置日益严重，以致拖延至今而未决。

2006年我在一篇分析我国空置房指标与西方国家空房指标的区别文章中，曾建议由有条件的城市先行试点。请“各城市政府组织力量研究确定，是使用经过修改后的住房空置指标，或者直接使用西方国家应用的已售住房空置指标”。也可能是由于上述原因，没有一个城市采纳这一建议。

二 为什么我国已出售住房会出现严重的空置？

笔者在2008年的一篇文章中作过如下分析：从2003年至2007年的5年时间里，我国每年新建住房500多万套，其中120平方米以上套型的高价位商品房占住房总数的60%以上，计 300多万套。这一数据既证明了住房供应结构的极不合理，也显露了住房投资和投机的恶性膨胀。这是因为，买得起以上套型高价位住房的居民主要可分为三部分：其一，高收入者。我国城镇高收入者有3000多万户，如果每年有10%的高收入者进入市场各买一套大中型住房，就可以买掉300多万套120平方米以上套型住房的大部分，因而占据了购买这类住房的“主角”地位。其二，投机购房。在房价连年高涨的形势下，住房投机就会不断增加而占据相当的份额。其三，一部份中等收入者购房。有的是经过好几年努力攒了一笔钱来进行小量的住房投资；有的是为了改善居住条件而买房；有的是两个独生子女结婚时双方父母支持而成了“合三家人之力”来买房；有的是宁愿做“房奴”也要买大一点套型的住房，……。以上三种情况的叠加，就形成了前5年这类住房的供不应求和畅销，并成为前5年房价连年高涨和建设规模不断扩大的一条重要原因。由于高收入者早就拥有自己的住宅，他们为了居住需求而买房的已经很少，大多数买房是住房投资。目前，他们中的多数人都拥有三五套、七八套住房，拥有十几套以上住房的也大有人在。他们为投资而买的住房，既不上市销售，又不出租，而是为了保值增值而予以空置。由于他们占据“主角”地位，因而造成的空置房数量巨大，是对宝贵的土地资源和住房资源的极大浪费。

前年我提出了“空置房数量巨大”，本想起点“醒世”作用。但因没有提出具体的空置数字，并未引起人们重视。为此，几个月前我与几位同仁进行了讨论，并尝试性地做了如下推算：10年来，我国城镇每年新建住房平均在6亿平方米以上，其中120平方米以上套型住房3亿多至4亿多平方米，住房投资和投机者购买的住房2亿平方米左右，每年因住房投资而形成界的售后空置房少则6千至8千万平方米，多则1亿多平方米。十年总计，并适当扣除有些空置房会转为非空置房的变化，到目前我国城镇因之而产生的空置住房总量，低算为6至8亿平方米，高算则超过10亿平方米。笔者在2008年的文章中，还曾提出要区分合理空置和不合理空置的界线问题。在我国为数众多的中低收入者还处于“住房难”的情况下，出现这样巨大的新建住房空置，应属不合理空置。前些年，我们忽视了住房投资的“主角”地位及其对新建住房造成的严重空置，没有对其采取措施，是政府工作特别是宏观调控的一项缺失。

需要指出，尝试性的推算虽有一定参考价值，但总会有误差，因而亟需通过统计弄清楚住房空置的确切情况，以利于正确决策。

三 为什么智能网络的数字严重失实？

近10年来，我国城镇新建住房约为7000多万套，70多亿平方米。而按智能网络提供的数据推算出的我国城镇空置住房6540万套，60多亿平方米。也就是说，空置房相当于我国10年来新建住房总量的90%以上。从这一分析就可以看出，这一数字严重失实。

我们一贯主张在统计工作中应用现代先进技术，当然也可以应用网络技术。应用任何先进技术于统计，都是一个繁重的系统工程。对每项指标都要做出明确而周全的定义（空置房的定义就要精心“设计”），取得每项统计数据都要建立全方位、全过程严密的工作程序和质量保证体系，并经过试点检验和改进，证明其达到预期的准确度以后，才能用于统计工作。取得统计数据后，要经由法定部门严格审定后才予以公布。目前，我们使用网络智能为统计服务还很不成熟（实际上是尚未开始），要使之成熟达到可供统计使用条件，还得花大力气、下狠功夫。这次有的媒体“贸然”地公布了智能网络的数据并据以推算出空置房数，失实在所难免。但这次议论6540万套空置房也产生了一个“积极作用”，就是推动我国尽快地建立已售住房空置情况的统计。

既然6540万套空置房的数据失实，而前面我们尝试性的推算数字也有待校正。因而再次建议（笔者曾于2006年和2008年两次建议），开展一次住房普查，把居民拥有多套住房的情况和已售住房的空置情况纳入普查内容。在吸取普查经验的基础上，建立比较周全的已售住房空置情况的统计。

四 住房空置与房价的关系

这是议论空置房问题中稍带提出的问题。

如果一个国家的住房市场一直运行比较正常，如果突然出现了（其实是经过一定时间的积累而突然出现）过大的住房空置，就会冲击正常的新建房和二手房销售，并会使房价下降。这是一条人所共知的住房市场运行的常识。

而我国前些年的情况却很特殊。这就是：房价连年的过快上涨，推动了住房投资和投机的“恶性膨胀”，并不断扩大与住房投资有关的住房空置；而住房投资和投机的“恶性膨胀”，又反过来要求和推动房价的持续过快上涨。可见，前些年因住房投资而形成的巨量空置，不仅没有使房价下降，反而与房价上涨“挂钩”。由此可以推断，如果能够出现一个房价持续稳定和适度下降的态势，住房投资、投机以及相关的住房空置，都会相应紧缩。直观地看，这种“紧缩”是“好事”。但因“紧缩”会涉及多方面的利益，会牵出多种多样的问题，许多人会为之“陈词”。如何对待“紧缩”，就成了困扰我国宏观调控决策的一个突出问题。