次贷危机对我国房地产业的启示

□文/江 波

2007年4月美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融破产拉开了次贷危机的序幕。随着危机的深入，损失开始从次级贷款机构向整个金融界蔓延，并最终形成了席卷全球的金融海啸。得益于世界各国全力的经济振兴计划，2009年世界经济露出了复苏的苗头。但是，本次由次级贷款引发的危机仍然给了我们许多启示。

一、美国次贷危机的起因

美国的房地产抵押贷款分为三类：优质抵押贷款、次优抵押贷款和次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低、收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%～3%，其特点是“高风险、高收益”。因此，巨大的利润促使金融机构大量提高次贷的投放金额，其业务量曾一度占到美国房贷市场的20%。在楼市升温的时候，这些贷款的风险并不高，坏账率也始终保持在极低水平。问题在于美国金融机构把次贷打包成了债券，卖给了众多的国际投资者。但随着美国房价趋低、美联储连续l7次提息，使贷款利率不断升高，房子出手越难，使次贷的借款人越无法按期偿还借款，坏账率上升，次贷市场发生了异常，便不可避免地波及到了国际投资市场，市场上持有此类债券的银行、投资者、普通民众等受到巨大损失，危机最终席卷整个金融行业。

二、我国房地产业现状

我国房地产业是一个年轻的产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。这16年间，我国房地产也得到了长足的发展，人民的住房水平也得到了极大的提高。但是，严重的供需矛盾以及投机资本的进入也造成了我国房地产业的巨大泡沫。当前，我国房地产业存在着诸多问题：市场发育不良，泡沫化程度较高；土地的供应不规范，政府机会主义行为严重；供需结构失衡；房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险；房地产市场秩序混乱。

随着我国经济的发展和城市化率的提高，我国的房地产业仍将被看好，商品住房价格作为民众关注的焦点，未来仍有可能继续走高。

三、次贷危机对我国房地产业的启示

笔者认为，我国暂时还没有发生次贷危机的风险，但是发生在美国的次贷危机还是给了我们很多启示。

1、加强对我国房地产价格泡沫的监控。美国的次贷危机就是起源于美国房地产市场的降温，美国成熟的房地产市场都会引发次贷危机，何况我国的新兴市场。目前，我国房地产投机行为尤为严重，房地产中充满着巨大的泡沫。由于我国抗危机的经济实力还远远不如美国，因此一旦在我国发生次贷危机，将会给我国经济发展和社会稳定都造成巨大的危害。因此，建立房地产价格监控机制，时刻保持对房地产投机行为的警惕，是十分必要的。

2、商业银行需要建立信用评审机制，对住房贷款者的信用和还贷能力进行严格的审查。一个成熟的国家需要建立公民的信用评价系统，而我国的个人消费信用评价系统还处于初级阶段，个人信用数据的储备还不完善。在这种情况下，更需要信贷机构注重贷款者信用还贷能力的审查。商业银行需要尽量避免因为利益的驱使而放松对借贷者资格标准的审核。从长远来说，建立我国完整的个人信用评级制度，将可以比较好地解决此类问题。

3、房地产企业树立风险意识，积极建立本企业的风险评级制度。在经济景气时的良好效益显然不能放松对可能即将到来的风险的预测与对策。一个优秀的房地产企业应该未雨绸缪，及时建立自己的风险评级制度，对宏观经济和房地产景气指数都需要有预见性。在面临风险时，能及时调整自己的经营策略。比如，如果能及时预见房地产行业将进入下行区间，就应该加快销售回收资金，减少土地囤积，使企业拥有充足的资金度过行业的低迷期。只有这样，企业才能在变幻难测的市场环境中立于不败之地。

4、实现资产风险权重的可调管理，加强房地产信贷风险检测。目前，根据《资本充足性管理办法》，对个人住房抵押贷款的风险权重为50%，对企业和个人的其他债权的风险权重为100%，这种僵化和简单化的资产风险权重管理很难适应变幻莫测的宏观经济形式和市场风险的客观要求。因此，资产风险权重应比照商业银行经济资本风险系数一年一调的做法，根据市场变化实行一年一调，并提高对住房按揭贷款风险准备的监管要求。

5、加强住房贷款居民的风险意识。有些居民在房价上涨时，只看到了房价的上行，却忽视了任何价格都会有涨有跌，因此没有对自己今后的还贷能力进行有效的估计，以及应对房价下跌的心理准备，这就为以后房价下跌，无力偿还债务埋下了隐患。

6、谨慎对待住房按揭贷款证券化市场的发展。发展住房按揭证券化确实可以化解集中于银行体系的金融风险，分摊可能发生的金融风险。但是，考虑到我国目前的住房抵押贷款市场规模仍然很小，远未达到需要推动证券化的水平。再者因为住房抵押贷款相对其他贷款仍属于优质资产，风险权重相对较低，所以在住房抵押贷款占其资产比重影响到其流动性之前，商业银行出售住房抵押贷款的积极性和可能性都很低。

四、总结

综上所述，发生在美国的次贷危机不仅对全球金融业造成了巨大冲击，而且直接影响世界经济的发展。虽然我国银行购买的次级贷款数量不多，对我国的金融业造成的冲击不大，但我们应该充分认识到次贷危机的危害及未来可能在我国发生的危险。正所谓未雨绸缪，总结次贷危机带给我们的经验和启示，在将来可能发生危机风险的时候，就能够及早发现风险，把危机可能造成的损害降到最小。

[1]郑良芳.美国次贷危机的影响、成因剖析和十点警示[M].经济研究参考，2007.

[2]周军发.来自美国次贷危机的启示[J].经营管理，2007.

[3]刘洪玉，张红.房地产业与社会经济[M].清华大学出版社，2006.