浅谈如何控制房价过快过高增长

司云娜

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古 赤峰 024000）

浅谈如何控制房价过快过高增长

司云娜

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古 赤峰 024000）

房地产经济一直在我国国民经济中占有重要的地位.房地产业的有效发展，不仅可以刺激经济，拉动内需，而且还关乎民生和社会的稳定.保持房地产业的健康长效发展，合理控制房价过高过快的上涨，是各级政府一直面临和将要解决的问题.我国商品房的房价主要由房屋的开发成本加上合理的利润组成.房屋开发成本的高低直接影响到房价的高低.所以，加强对房地产企业开发成本的控制，显得尤为重要.本文先从房地产经济对我国房价持续上涨的原因入手，分析房价上涨的问题，并对房价上涨的控制进行研究，使房地产业健康、快速的发展.

房价；上涨；成本；控制

房地产的发展带动了地方经济的快速发展,个别地方土地收入甚至占到了地方收入的30%,各级政府从土地转让中获取了巨大的收益,这也是各地方政府会采用各种方法抵制宏观调控的原因.地方政府靠这些收入带动城市配套工程的建设,反过来市政配套的齐全进一步拉升房价和地价.但这种靠房地产经济获得发展却难以得到持续增长,地价的飙升使得企业的生产成本大幅增加,减少了企业的营利空间.同时持续高涨的房价提高了外来人才的进入门槛,造成了或正在造成人才的流失.高额的房价也降低了人们的消费水平,近年来的调查显示人们的消费意愿持续降低，从长远看这对一个地区的经济发展是不利的.

1 房屋开发成本及房价上涨的原因

1.1 房屋开发成本的构成

土地征用及拆迁补偿费，指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价；前期工程费，指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用；基础设施费，指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用；建筑安装工程费，指房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设计费；配套设施费，指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所、幼儿园、消防等设施支出；开发间接费用，指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用；上交税费，指上交的各项税收，主要有营业税、房产税、土地增殖税、所得税、契税、印花税以及地方政府和行政事业主管部门向房地产企业征收的各项行政事业性收费；融资费用，指开发商为了开发房产项目，向各类金融机构和民间机构筹措开发资金而产生的费用.

1.2 房价上涨的原因

1.2.1 日益上涨的建材价格和人工工资，是房价上涨的一个原因

在房价的构成中，建安成本和基础设施费用占很大的一部分.2001年之前，这部分的成本要占房价60%左右.虽然，现在所占比例有所降低，但也是房价的重要组成部分.近两年来，由房地产市场带动的建筑行业火爆，再加上国家对基础建设的投入，造成建材和劳动成本大幅上涨，水泥由原来的205元-220元/吨上涨到现在250-280元/吨，钢材由原来的2800元-3200元/吨涨到现在4400元-5100元/吨，以前水、电、瓦、木、漆、钢筋工等建筑工人力成本人均在50元/天左右，现在要达到75元-100元/天，建材和人力成本的上涨，直接导致了建安成本和基础设施费用的上涨，也从另一个方面导致了房价的上涨.

1.2.2 土地成本成倍的加大，是房价上涨的罪魁祸首

土地资源的不可再生性决定了土地价格的居高不下.商品房的土地产权的取得，以前主要是通过协议转让或政府批准的方式取得.从2003年起，国土资源部就明确规定，以后商品房土地产权主要是通过招投标或拍卖的方式取得，并且规定，只有县级以上政府主管部门才有土地批准权.2003年之后，全国房地产形势一片大好，随之而来的土地拍卖热潮也一块到来，一块块天价地和地王的产生，推动了房价的非理性的增长.在有些地区，甚至出现了土地价格高于当时房价的不合理现象，也就是我们常说的面粉卖出了面包的价格.03年以后我国五部委联合整顿土地市场的重拳，客观上反而加大了土地拍卖的价格.据不完全统计，从2003年起，土地的价格相对之前，涨幅近100%，有些地区甚至更高.以前土地成本约占房价的5%-10%左右，现在涨至20%-50%，有的地区甚至更高.

1.2.3 各项不合理的收费及税收政策，从侧面加大了房价的增涨

我国房地产业一直以来都有乱收费的现象，各项行政事业性收费品种繁多.房地产企业除了要上交国家硬性规定的相关费用以外，各级政府及主管部门还有各种名目繁多的收费项目，虽然，在1996年后有所好转，但随着房地产近年来的持续升温，各级政府和相关主管部门的收费也相应增多，主要集中体现在建筑工程相关的取费和要求上.目前各项行政事业性收费占房价比重约为5%，这个比率有进一步增涨的趋势.税收一直是我国行业调节的一种重要手段.房地产业一直以来税赋较重，综合计算下来，税收占房产经营收入的比率达到12%-15%.03年以后，国家税务总局针对房地产业的现况，调整了房地产业所得税和土地增殖税的征收政策.把所得税的年终汇算清缴和土地增殖税的项目清算改为和营业收入挂钩的预缴方式.直接影响到房地产企业的资金回收的负担，房地产业要想保证自已必要的利润，提高房价是其最快最有效的途径.

1.2.4 越来越紧的融资政策和越来越高的融资费用，是房价上涨的另一个主要原因

针对房产过热的现象，我国一直采取紧缩银根的经济政策.过高的贷款利率和一条条限制房地产业发展的政策，把房地产业挡在了正常融资的门外，房地产业的高利润又促使了更多的开发企业投资该行业.我国四大国有银行一年期贷款利率为5.84%-7%左右，其它商业性银行在其基础上上浮10%-30%，正常银行的贷款利率已经较高，而通过银行融资贷款方式在近年一系列政策下，房地产开发企业又很难从银行获得贷款，很多房地产企业把融资转向利率高风险大的民间融资，这势必又要增加融资成本，而增加的这些成本最终又会转加到房价上，由购房者来买单.

1.2.5 城市化进程推动房价的上涨

改革开放带动了城市化进程.特别是在以上海为代表的长三角地区,每年有大量的外来青年人口,上海每年流入的有较高学历的青年人口已达到十万,而其中大部分人都是有住房需求的.特别近些年是我国的婚育高峰,这部分人口对房地产的刚性需求也是我国房价能持续在高位运行的原因.

2 房价上涨的控制

2.1 控制土地费用的上涨，是目前抑制房价工作的当务之急

首先，加强政府监管力度，调整土地供应政策，放缓城市住宅用地上市的节奏，增加经济适用房和廉租房用地的上市量，限制别墅用地和高档房用地.其次，健全和规范土地拍卖市场，使土地拍卖工作在一个健康的环境下运作，避免由于恶意竞争而造成土地价格非理性增涨.再次，调整土地供应方式和用途，保持合理的土地价格，有步骤的减少和禁止非住宅用地的上市.最后，加大政府土地主管部门的监管力度，严格执行国家城市土地政策，严禁开发商囤积土地，对超过限期尚不能正常开发的土地，坚决收回，保证土地市场的公正、公平、公开.

2.2 调整银行贷款政策，从从严从紧到逐步放开

房地产行业由于资金需求量大，建设周期长，对银行的依赖较为严重.近几年来，由于房价的上涨速度较快，国家对房地产业采取了一系列银行从紧政策，来抑制房价.由于，房产市场供需关系尚未调整过来，紧缩的银行政策不但没让房地产业降温，反而进一步的刺激了它的发展，很多开发企业宁愿高成本借款来维持房地产的运作，也不愿降低房价，而加大的这部分融资成本最终又转移到了老百姓头上.因此适度宽松的银行贷款政策，是今后调整房产市场的一个关键手段.

2.3 调整税收政策，统一征收行为，充分发挥税收经济杠杆的作用

目前的房地产业税收政策，是针对日益上涨的房价而出台的，短时间内确实起到一定的作用.但在房价依旧坚挺的状态下，随着房地产业动荡，原来的税收政策有必要进行调整.否则过多的税赋最终还是转加到普通消费者头上.我们应该加大对商业用房、别墅、高档房、大面积房税收征收幅度，对一些普通住宅房应逐步放开，有条件还应当给予一定的税收优惠，争当做到税收调节杠杆的作用加强政府投入，加大对经济适用房、廉租房、低保障房的建设，加大对上述房产项目用地量.仅靠目前我国财政的投入是远远不够的.我们应当充分发挥政府职能，加强宏观调控，通过对产业政策的调整，配合财政、利率、货币、价格等手段，维持市场的价格平稳.

2.4 加强对政府主管部门的收费管理，适度减少房地产业的各项收费项目和收费环节

房地产业是一个关乎民生关乎老百姓切身利益的行业.房价的大涨和大落，不仅影响经济的发展，也直接影响着社会的稳定.一段时间以来，政府和政府主管部门一直致力于房地产市场的整治，减少了不少乱收费多收费的现象，确实也减轻了购房者的负担.近年来，由于房地产市场的持续升温，乱收费和多收费的现象又有所抬头，应当引起我们足够的重视.各级政府应认真落实清理收费的各项措施，坚决取消房地产开发建设和消费环节的不合理收费，降低过高的收费标准，以达到降低成本的目的.

2.5 加强房产业的管理

加强房地产企业公司内部管理，加强对开发成本各环节的控制，向管理要效益，节约成本，最终达到降低开发成本和降低房价的目的.房地产开发企业应制定出详细的成本管理制度，用科学的管理方法，把成本管理工作落到实处.从项目的立项、前期工程到开发的结束，多方位有效的控制成本，重视每一个成本核算环节，力求从宏观上降低开发成本.

〔1〕张启振.房地产价格居高不下的原因及其调控[J].价格理论与实践,2006(3).

〔2〕李木祥.中国房地产泡沫研究[M].中国金融出版社，2007.

〔3〕李延荣.房地产管理法.中国人民大学出版社，2008.

F293.3

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1673-260X（2010）01-0063-02