以科学发展观为指导统筹北疆“金山角”地区房地产市场协调发展的思考

2010-08-15王克念

中共伊犁州委党校学报 2010年2期

关键词：北疆金山房价

王克念

（中共奎屯市委党校新疆奎屯 833200）

以科学发展观为指导统筹北疆“金山角”地区房地产市场协调发展的思考

王克念

（中共奎屯市委党校新疆奎屯 833200）

住房直接关系到人民群众的日常生活。本文针对北疆地区房地产市场动态分析，从整体上较深刻分析了房地产市场走势，揭示了房地产对居民消费需求的主要影响因素，并结合当地实际提出防止房价过快上涨，保持房地产市场平稳健康发展的若干项建议，阐明了保持房地产市场健康发展有利于满足居民住房消费需求，有利于推动经济平稳较快发展，有利于促进社会和谐与稳定，是政府取信于民的必然要求。

地区房地产市场建议

伊犁州党委书记李湘林去年年底在伊犁州党委经济工作会议上指出“要以伊宁市、奎屯市为重点，加强城市管理，加快城市建设，增强城市功能，建设辐射功能较强的区域经济中心。要积极推进房地产业健康发展，鼓励房地产企业根据市场需求发展普通商品房，加快廉租房、经济适用房、解危解困房建设以及老城区改造，推进房地产业健康快速发展。”因此，维护和保证北疆（奎、独、乌）“金山角”地区房地产市场有序健康发展是事关民生的重大问题之一。结合伊犁州党委经济工作会议精神，最近笔者对该地区房地产市场建设问题进行了一系列调研，从了解的情况看，该地区在外部国际金融危机大气候的冲击面前，由于正确执行了中央、自治区、伊犁州党委人民政府所制定的应对国际金融危机扩大内需的方针政策，整个房地产市场依然保持了整体强力运行推进的态势，但也从不同的层面暴露和反映出该地区房地产市场在运作过程中存在的问题。

一、对当前北疆（奎、独、乌）“金山角”地区房地产市场主要情况和问题的基本分析

总体上来看，我认为自去年（2009年）以来，北疆（奎、独、乌）“金山角”地区房地产市场延续了2008年四季度的走势，呈现明显调整趋势，主要是商品房销售量上扬，供求关系发生重大变化，市场跟进与观望气氛浓厚，房价涨幅持续坚挺，但对投资的影响由于受土地制约尚不明显，房地产投资继续较快增长。

从投资开发商心理看，新开工面积增长较慢，表明房地产开发商对目前的房地产市场还缺乏必要的前瞻性调研，放缓了项目投资的速度，销售缓慢延长了企业资金回笼资金的周期，资金回笼慢，影响了开发商投资的信心。

从销售看，目前市场反映的销售情况及各项指标，主要从投资、销售、空置、各个指标来看，市场仍尚处在调整当中，只是调整的力度已趋于平缓，去年以来房地产市场的复苏，一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激。另一个方面是近一年来住房刚性需求的适放。

从房价看北疆（奎、独、乌）“金山角”地区近两年房地产市场房价走势并未出现回落现象，2008年下半年至2009年上半年房价基本保持不变外，2009下半年因受乌鲁木齐“7·5”事件影响,至2010年年初，房地产市场升温，房屋价格略有上涨，企业各种优惠促销活动不断。在今年新开工的项目中，房价均较去年同期明显涨幅增长。例如2009年已批准预售的新建商品房销售价格较2008年有所增长，其中多层住宅维持在每平方米1990元，较2008年上涨约9%；高层住宅房维持在每平方米2700元，较2008年上涨约7%；商业用房维持在每平方米5000元左右，从目前了解情况，新开工房屋销售情况，商业用房销售、多层住宅用房销售好于高层。

二、北疆地区房地产市场发展不平衡的成因分析

形成房地产市场调整趋势的主要原因：一是房地产市场自身调整规律的作用，近两年房价持续快速上涨，投资投机性购房需求膨胀，部分自住家庭也因涨价预期匆忙购房，大量需求提前集中释放，价格和需求相互推动形成的泡沫累积到一定程度，市场具有内在调整要求。二是房地产市场调控措施逐渐见效。特别是第二套住房贷款政策，对投资投机性需求起了有效抑制性作用。三是住房保障性政策产生了积极影响。限价普通商品房、经济适用房、廉租房等建设和保障力度持续加大，加上政策预期增强，分流了普通商品房市场部分自住性购房需求。四是全球性房地产市场调整趋势、国际经济不利影响和国内经济增速回落等因素、形成了国内房价下行预期，购房者观望情绪上升。五是在房价涨幅持续回落的情况下，买涨不买跌的氛围扩展，加上媒体宣传炒作，导致部分购房需求推延。六是国内股市持续大幅下跌，既从财富效应方面抑制了购房需求，也对资产市场产生复杂影响，加大了房地产市场调整的压力。

房地产市场适度调整符合宏观调控预期目标，但也应注意，市场的调整变化是一把双刃剑。一方面，适度调整有利于促进市场供求关系协调，遏制房价暴涨和资产泡沫积聚，推动住房供给结构调整，促使开发企业提高住房设计和建造水平。另一方面，如果调整过急过大，则可能导致房地产泡沫破裂，影响实体经济发展，加大金融风险，不利于宏观经济稳定。虽然目前房地产市场仍处于合理调整期，但我们要密切关注和努力防止发生后一种情况。

三、以科学发展观为指导，统筹北疆房地产市场协调发展的思考

鉴于北疆（奎、独、乌）“金山角”地区当前房地产市场走势存在着一定的不确定性。我认为党的十七大提出的统筹科学发展的思想非常重要，我们需要把握好调控时机、力度和方式。建议采取以下措施：

（一）加强监测预警分析，密切关注房地产市场变化

今年九、十月份是北疆（奎、独、乌）“金山角”地区房地产市场的销售旺季，市场行情对下一步走势有重要影响，明年12月份是开发企业工程款、银行贷款的集中支付阶段，要加强对这两个时段的监测分析。

（二）做好政策储备，防范房地产市场大幅度波动引发经济金融风险

财税、金融、土地等部门要做好稳定市场的政策预案，一旦市场发生突发性变化，及时出台有效措施。督促商业银行等金融机构在严格房地产信贷条件、开展风险分析和压力测试的基础上，做好风险管理、充足拨备、资本补充等方面的前瞻性准备，防患于未然。

（三）加大保障性住房建设力度，推进商品房供应结构调

我认为这对当前北疆（奎、独、乌）“金山角”地区房地产市场合理调整和稳定发展，有“一石多鸟”的作用，既能增加房地产投资，防止投资下降过多，又能增加住房供给，促进房价合理回归，还能加快缓解低收入居民住房困难，稳定市场和人心。要按照中心城市奎屯市市委五届十次常委扩大会议提出的“完成700户抗震安居工程建设、大力推进高层建筑项目、力争5亿元36万平方米房地产开发”规划，确保住房保障资金、土地供应和优惠政策落实到位，促进住房合理消费。

（四）严格市场监管，进一步规范房地产市场秩序

针对北疆（奎、独、乌）“金山角”地区房地产开发企业违规销售，个别企业在末办理商品房预售许可的情况下，擅自对房屋进行销售，违规发布房地产广告、收取购房定金、住户对个别房地产开发企业房屋质量、合同履行、一书一证发放问题投诉较多，（诸如为住户办理房屋权属证书不及时，甚至有的收取住户办理权属证书资料及费用长达二年都末办理房屋权属证书）还有个别企业销售人员上岗未持证、缺乏法律、法规知识等表现，要及时整治加大打击力度。