关于房地产企业财务内控制度的几点思考

梁 红

房地产行业属于一个高投资、高风险和周期长的行业，财务管理的首要目标就是要控制风险，而财务内控制度的建立和完善是保证房地产企业长期良性发展的重要因素。所谓内控就是一个组织为了保障该组织目标的实现而设计并实施的一系列程序，有效进行风险识别、评估和控制的过程。近年来，由于国家不断加大对房地产行业调控的力度，房地产企业也越来越重视企业的规范运作、内部管理和利润回归。所以，建立和完善房地产财务内控制度，对深化房地产行业改革和提高经济效益有着十分重要的意义。

一、房地产企业财务内控制度的现状

1.房地产企业财务内控制度有待进一步完善

目前，大多数房地产企业的内控制度在某些方面都不够完善，例如内部环境、风险评估、控制系统、信息与沟通以及内部监督等。造成房地产企业内控制度不完整的原因，一方面是在制定过程中没有充分考虑企业的发展战略；另一方面就是没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，盲目地构建内控制度，没有系统化，使得内控只停留在分散的制度文字编制的层面上，缺乏与之配套的操作流程，使得失去了实用性和可操作性。

2.房地产行业的内控环境复杂

房地产行业内控缺乏具有可操作性、规范化的文件。有的企业根本就没有，而有的企业即使有，但是又没有可操作性，缺乏一个制定具体规范的计划；行使内控行为主体素质有待提高，不能完全满足实际工作需要；存在着比较严重的多头管理、各自为政的现象，使得房地产企业管理和风险控制的难度在客观上大大增加了。

3.外部环境的影响

随着经济全球化趋势的日益加剧，现代企业的外部环境变得日益复杂，房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要面临国际企业带来的压力和挑战。再加上房地产行业其本身的特殊性，资金投入大，风险高，控制难度大等等。房地产企业会计核算的特殊性也是导致内控复杂的主要因素，在会计核算方面，房地产企业不可能，也没有必要去进行各步骤开发产品的成本的计算。

二、构建房地产企业财务内控制度的原则

房地产企业构建财务内控制度除了要依据《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》《企业内部控制规范》以及《企业内部控制应用指引》等法律法规外，还要充分考虑企业的实际情况，以便企业加强内部管理。有效预防企业经营风险，保护国家、集体以及职工的切身利益，增强企业核心竞争力和效益。具体地说，构建企业财务内控制度要符合以下八项原则：一是合法性原则，即企业的一切活动都要在法律规定的范围内，在国家规章制度允许的范围内完善本企业的财务内控；二是整体性原则，即企业的财务内控要贯穿于企业财务会计工作的方方面面的控制，既要注重企业的短期目标，又要注重企业的长期发展战略；三是针对性原则，即企业内控的建立要具有针对性，针对财务会计工作中容易出错误的环节，制定合理的内控来有效控制各个环节；四是一贯性原则，即企业财务内控制度要具有连续性，不能随时变动，不然会给企业内控增加更多的麻烦；五是适应性原则，即企业财务内控制度既要适应企业内部环境，又要适应企业外部环境；六是经济性原则，即企业的财务内控制度从经济角度出发必须是合理的；七是适用性原则，即企业的财务内控制度要具有可操作性；八是发展性原则，即企业财务内控的构建要有发展性，要考虑企业的长远利益，制定出具有长远发展眼光的规章制度。

三、关于构建房地产企业财务内控制度的几点思考

随着市场经济的大力发展和完善，房地产市场也正逐渐不断扩大，房地产企业之间的竞争也日益激烈。为了保证企业在竞争中占据有利地位，一个重要保障就是准确地进行财务预算。财务预算是企业实现内部控制的重要手段，房地产必须构建合理有效的财务内控制度才能保证财务的正常运转，从而使得企业能够正常发展。

1.以企业发展战略为出发点来建立和完善企业财务内控制度

任何制度的建立和完善都要以企业的发展战略为出发点，因为只有从企业的发展战略出发，企业财务内控制度的健全才能与企业的长远发展目标保持一致，才能充分结合企业现有资源和开发计划来具体实施企业财务内控制度。因此，建立和完善企业财务内控制度的问题是一个非常紧急的任务，现代企业财务内控制度已经从旧的内控三要素阶段发展到新的内部控制五要素，所以，企业要作好相关衔接工作，保证在实施旧内控三要素的前提下，逐步实施新内控五要素，避免房地产企业的内控体系产生脱节。这样，才能使内控制度中的组织机构的设计和建立，权责分工、资源的组织、资源的合理配置、制度的制定、流程的建立和实施、内控的实施和反馈等等协调工作，财务内控制度才能逐渐系统化和规范化。

2.健全财务内控有关规章制度

制度是行为的标准和基础，完善企业财务内控制度，使房地产企业做到有法可依，有章可循。主要要作好以下两个方面的工作：首先是企业的财务管理要有章可循，房地产企业应根据《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》《企业内部控制规范》以及《企业内部控制应用指引》等法律法规以及企业实际，从财务管理体制、资金管理、固定资产管理、成本费用管理、利润分配管理、产权交易管理、投资项目管理、财务计划、财务分析和报告等方面建立一系列的规章制度。并通过实践来不断完善，提高规章制度的科学性和实践性。除此之外，还应对每个员工必须做什么、什么时候做以及针对什么情况应该怎样做、还有什么不能做，企业都要进行明确规定。这样，才能保证人人都能清楚各自应承担的责任，还要保证人人都能遵守，并建立行之有效的激励机制和监督约束机制。其次要严格按照规章制度办事，避免规章制度形式化，增强执行的力度。

3.加强企业内部控制活动

企业应根据会计法的有关规定，对会计工作机构、岗位进行合理设置，把职责和权限区分开来，实现权责统一，建立管钱、管物、管账人员之间的相互约束。通过适当放权和分权的内控制度，建立业务经办人员之间的相互制约和相互监督关系。一般来说，企业应规定至少要由两个部门或者两个工作人员来对有关企业财务物质、货币资金、有价证券的收付，债权债务的发生以及结算，资产的增减和费用的收支等经济方面的业务分工负责，建立相互制约的关系。另外，还要完善人力资源管理制度，对人员的聘用、培训、轮岗、晋升以及淘汰等人事制度要做到科学合理、公平公正，并建立绩效考核机制，将员工薪酬与工作业绩联系起来，还要做到奖罚分明。

4.真正落实各项财务管理工作

要想真正落实各项财务管理工作，前提就是明确职责，各司其职，各负其责。关键要作好以下三个方面的工作：首先企业应建立和完善法人治理结构。其次要健全财务管理的各项职能。企业之间资金往来的各种财务手续应合理地进行完善，搞好利润分配管理，尽量降低财务风险；第三是使会计基础工作进一步系统化和规范化。根据会计基础工作的要求，建立会计账册，办理会计手续，然后进行会计核算；加强原始凭证审核以及财务收支监督工作，严格依据相关规定进行记账凭证；定期核对会计账簿的有关数据和库存实物、货币资金以及企业之间的往来账款，保证账目清晰、明确以及准确；按照核对无误的会计账簿以及其他有关资料进行会计报表的编制工作，为财务会计报告的真实合理提供保障。严格根据国家有关规定向外报送财务会计报告，依照有关章程给各股东提交年度财务会计报告，以便在股东会上根据企业财务状况落实各项重要的理财事项。

总而言之，房地产企业要充分考虑自身行业的特点，来建立和完善财务管理内控制度。房地产企业财务管理制度是依据中华人民共和国财政部制定的一系列财务制度，它主要包括财产物资管理制度和成本费用管理制度等两大方面。为了不断提高资金的投资效果，实现房地产企业利润的最大化，促进房地产行业稳步向前发展，实现企业经营目标和资金积累，就必须从财务内控制度入手，进一步完善现行财务内控模式，真正发挥其在房地产企业管理中的关键作用。

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