房地产企业全面预算管理系统的分析与设计

2010-08-02孙凌云

中国乡镇企业会计 2010年12期

孙凌云

房地产业是近几年中国经济发展中的热门行业，投资额大，投资收益相对较高，但从整个行业的管理水平来看，处于一种相对粗放的管理阶段。全面预算管理作为系统整合和配置企业资源的管理工具，受到越来越多房地产企业的青睐。但由于大多数房企推行全面预算管理的时间较短，加之房地产行业本身具有不可控因素较多和多变的特点，如何有效地实施应用，很多企业都还处于摸索阶段。因此，对这一论题的研究就显得非常具有现实意义。

一、房地产企业经营活动的特点

1.房地产业属于典型的资金密集型行业

专业的房地产企业开发项目的投资数额巨大，行业内企业的竞争除了传统的产品、价格、服务、内部运营管理等竞争手段以外，资金是最重要的竞争资源，资本实力的大小，以及融资渠道是否通畅和多元化，决定了企业在行业中的地位与前景。随着国家不断出台对房地产行业的宏观调控政策，特别是央行121号文件及《商业银行房地产贷款风险指引》等对房地产行业金融信贷政策进行规范文件的出台，大大提高了行业的准入门槛，现有的很多小型房地产企业由于资金链的问题，被迫转让或退出房地产行业。

2.开发经营的计划性突出

根据城市规划的整体要求及开发项目本身的特点，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营；而且企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内。

3.房地产业属于项目主导型行业

房地产开发企业的经营包括的内容较为复杂，具体有：土地的开发与建设；房屋的开发、建设与经营；代建工程的开发；城市基础设施以及公共配套设施的开发和建设；为商品房提供售后服务等。这所有的业务都以签订合同并获得开发项目的形式进行实施然后最终交付。因此，房地产行业属于项目主导型的行业。

4.开发产品的商品性、单件性及不可移动性

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。但由于房地产开发企业的产品附着于土地，具有单件性及不可移动性，同一般商品相比较起来，其供需变化的速度要缓慢得多，使其价值含量很高。

5.产业链较长，受外界环境影响大

房地产企业经营业务内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程；经济往来对象多，企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。同时，房地产产品的开发历时时间较长，受外界例如通货膨胀、法规政策调整的影响较大。

6.开发项目周期跨年度，投资数额大

从土地的所有权或使用权的取得开始，经过规划设计、可行性研究、征地拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等，通常要一年以上才能全部完成。而且上述每一个环节都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断投入大量的资金。

二、房地产企业全面预算管理面临的主要问题

1.预算管理体系不健全，预算分析不到位

目前，许多房地产企业在预算执行过程中没有一套成型的报告体系、会议体系来支撑预算的反馈，不能将业务信息及时传递给决策层，对预算执行难以进行有效的控制，无法保证预算分析及时性、全面性和深入性，预算管理的作用得不到充分发挥。

2.与企业战略目标联系不够，重年度预算，轻项目开发预算

由于房地产行业缺乏规范的预算标准，因而许多房地产企业还是套用工业企业传统预算方式，在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算，并且通常是单项预算，考虑项目的开发期不够，结果是集团公司的战略实施没有具体的数据支持，企业的预算与集团公司的战略缺乏联系。

3.缺乏有效的预算考核和激励机制

企业预算管理目标无法实现的主要问题之一是由于很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的状况。目前，在已实行预算管理的房地产企业中，较普遍地存在着考核不力的现象，具体表现在考核部门职责不明确、考核内容不具体、考核标准缺乏规范化、考核工作未能形成制度化、致使房地产企业预算管理体系作用不能得到充分发挥。

三、房地产企业全面预算管理系统的设计

1.完善全面预算管理制度，制定全面预算标准

要明确责任中心的权责，界定预算目标，制定预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核等一系列全面预算管理制度；根据企业管理模式和房地产行业特点以及经验数据分析，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系，做好成本数据积累。同时，在标准执行过程中，不断改进、完善，逐步形成企业自身的成本、费用定额标准。

2.要合理安排好编制周期

由于房地产行业项目开发周期至少2～3年，政策变化大，不确定因素多。要想缓解资金压力、保证各项目正常开展及后续项目开发的资金储备，预算编制工作就一定要考虑周全。在编制周期上，应按年、季、月，甚至按周安排资金预算的编制、调整，分析和监控，保持资金链的正常运行。

3.改进房地产企业的预算编制方法

预算编制不仅要反映年度财务状况，而且要反映项目综合情况，因此，房地产企业预算应做好汇总分解工作。首先，对总体构成进行分解，将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解，并对应到相关成本项目中；将收入总体与开发的房地产产品类型、面积、拟销售均价挂钩，预测出各房型的销售总价。对新增工程项目，应及时补充、修订成本预算依据。其次，对构成项目按时间进行分解，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

4.侧重现金流量的预算管理

房地产行业由于其资金密集程度高，预算控制聚焦在目标成本和现金流量的预算与管理上，因此，在方法上要求从粗到细，先从宏观上做好项目投资进度计划、项目进度计划，再细化分解，针对每一份合同单独制定付款计划，并汇总制定企业周、月、年度计划，最后实行跟踪管理，当有其他原因导致付款计划变更时，及时调整预算并妥善处理有关事宜。