浅谈房地产开发企业的会计核算

尹淑萍

随着各地房价的水涨船高，房地产开发越来越热，五家渠凭借地理优势和良好的居住及投资环境，房价也是直线上升。作为房地产企业的财务人员，一直思考如何作好房地产企业的会计核算，使领导及时准确的掌握会计信息，促使房屋的购建成本更加透明化，希望能对抑制房价的疯涨起到一定作用。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的会计核算工作是一项复杂的会计核算工作。提高开发项目的会计核算质量，是房地产开发企业的当务之急。

一、当前会计核算存在的问题

1.执行会计核算制度五花八门

自2006年颁布了企业会计准则以来，新的准则对企业会计核算规定了具体的执行标准，方便了会计业务的实际操作，加上各级财政部门多次对企业会计人员进行培训，因此对新的准则了如指掌，会计核算水平较高，提供了准确的会计信息。但是对大多房地产企业会计来说，不知道房地产行业该执行何种会计制度，可以采用的有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，这些都涉及房地产开发企业的，但是究竟应该按何种制度核算，具体操作中五花八门，没有明确规定究竟应该执行哪个会计制度，影响了会计核算正确核算的准确性，也是房地产会计核算的难点之一。

2.会计科目不完整，无法准确反映会计信息

房地产行业从另一方面来说，也是产品加工厂，只是生产的产品比较特殊，虽说商品房也是房地产企业的库存商品，但是仅凭“生产成本”、“库存商品”等几个会计科目不能全面反映房地产企业商品开发流程的会计核算，也会在一定程度上引起误解。已出台的会计制度中，除房地产会计制度以外，都没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。

二、进一步规范会计核算的措施

1.根据房地产行业的特点，准确选择会计制度

（1）《小企业会计制度》根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1000万元以上两个条件的房地产开发企业为小企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

（2）《企业会计制度》和新准则下的会计制度体系2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

新的38项准则及其《应用指南》的新会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

（3）《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

2.应增设的会计科目

现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

（一）“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

（二）“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

（三）“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

（四）“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

（五）“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

一个企业要增强自身的竞争能力，就必须有效实施财务管理，以在激烈的市场竞争中始终处于优势地位。财务会计工作在经济建设中占有举足轻重的地位，承担着不可替代的作用，经济和社会每前进一步，都离不开财会人员扎实有效的工作。那么结合本单位的具体实际情况，选择适用的会计制度和会计科目，这只是提供了良好的硬件环境，要提供更好地会计信息和会计核算质量，仅凭这点还是远远不够的，更重要的还要有完善的会计核算制度体系和高素质的会计人员，因此房地产公司还要加强会计核算的规章制度建设及配备会计高级人才。

房地产开发企业既要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全规章制度，加强和完善房屋会计成本核算的规章和制度建设，使会计核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业核算水平和会计信息质量的提高。

在保证会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备高素质的会计核算人员。尤其是开发成本是房地产开发的重要组成部分，加强成本核算工作，财务负责人、主管会计、成本会计、销售会计等会计岗位都要静心选拔，不仅要业务水平强，而且人员思想素质高，这样才能使房地产企业的会计核算更上一层楼。