小产权房将“转正”还是消失?

张 芬

就在商品房受到政策打压之际，小产权房的价格却逆势上扬。针对日益严重的小产权房现象，决策层的打压态度越发坚决。

在一系列调控政策的“重压”之下，全国房地产市场陷入低迷，一度高烧的楼市进入“降温期”，但房价并未出现明显的松动。

在价格依然高企的商品房面前，由于相对便宜目不受房贷新政影响，小产权房一直受到刚性需求和投资购房者的青睐。对此，不少业内人士认为，小产权房恰逢“转正”为商品房的大好时机。然而，国土部目前透露，14个部落委正在研究制定小产权房的清理整冶方案，将严肃处理日趋严重的小产权房问题。这次看来，管理层要“动真格”了。

小产权大隐患

据国土部门的不完全统计，全国小产权房面积已经达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20％以上，其中有很大比例是农民在农村集体用地上建房出售。由于不用缴纳土地出让金和其它税费，成本大大减少，小产权房售价一般只有正规商品房的40％～60％。

一直以来，政府相关部门都在强调它的非法性，三令五申严禁开发和购买小产权房。可是，小产权房依然“遍地开花”，越治理越多，特别是在高房价的一线城市尤为严重。以深圳为例，有专家分析，一般城市的小产权房占房产总量的10％～40％，而深圳却达到惊人的50％。也就是说，深圳的常住人口将近1800万，至少有900万人是通过小产权房来解决个人住房问题的。

福州地产专家陈国旺分析，小产权房屡禁不止的主要原因是价格便宜且刚性需求大。“随着城市商品房价的飙升，越来越多的购房者被迫丧失购房能力，但刚性需求又使他们不得不买。对于经济实力有限的购房者来说，小产权房就是他们心目中的经济适用房，尽管他们明白这是不合法的。”他说，不少投资者豪赌小产权房能够“转正”是导致其热销的另一个重要因素。相对低价的小产权房诱使投资客大量进场，他们短期获取租金收益，长期博取“转正”后的暴利。此外，由于全国土地供应量长期处于供不应求的状态，农村集体用地就成为一些开发商的目标，这显然也成为催生小产权房的原因之一。

资深地产经理人陈云峰表示，按照现行法律规定，无产权的住宅不得买卖，也不受法律保护，如果涉及拆迁或土地拍卖将得不到补偿。因此，小产权房存在大隐患，不能任其蔓延。

“农地入市”是大势所趋?

“对于当前各地发现的小产权房问题，政府采取‘一案一处理的原则。”国土部执法监察局局长李建勤告诉记者，对于尚未销售和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有围建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成的房屋，则待全国小产权房处理政策出台后一并处理。同时，对正在违法建设的立即叫停，责令开发商停止对外销售；对已划分地块待建的，则要求退还土地。

今年“两会”期间，一些代表委员提议，在不违反土地利用总体规划的前提下，小产权房可以在补办相关的手续后“转正”。但有分析人士指出，从近期官方的处理态度看，小产权房要“转正”不易，反而可能面临趋于严厉的清理方案。

不少业内专家认为，小产权房的问题归根结底是土地供应不足的问题，如果在不侵犯耕地红线的前提下，适当放开农村土地市场，可以起到转换小产权属性的作用。但也有反对者表示，目前还没有完善的机制约束“农地入市”，万一监管不到位，这很有可能又一次成为投资客们的炒房机会，导致房价再次上涨并且伤害农民的利益。

陈国旺表示，小产权房确实满足了城市中低收入者的购房需求，也在一定程度上抑制了房价，所以如果强行拆除这些小产权房，势必会影响到社会稳定。“地方政府可以考虑通过补交差额费用的方式，使小产权房变为保障性住房，既可实现打击小产权房的目的，又完成了保障性住房的任务。不过，这也需要相应法律制度的支持。”他说。福州小产权房的末日挽歌

实际上，小产权房分为两种，—种是在农村集体用地上建的住宅，不能进入市场交易，只能出售给当地村民；另—种是未经审批自行建设的违章建筑。在福州，小产权旁主要集中在仓山区和晋安区。近年来，福州严厉整治并拆除了大量的违规建筑，而第一种类型的小产权房将成为国家下一步清理的主要对象。

消息一经传出，小产权房的业主们都惶恐不安。“当初选择小产权房也是迫于高房价的无奈之举，要是真的开始整治，恐怕又得回到租房的日子了。”许多自住型小产权房业主表示，如果国家采取强制拆除的手段，他们连基本的补偿都拿不到。而不少投资型小产权房的业主则依然把希望寄托于小产权房合法化上。社科院经济学博士马光远认为，由于诸多政策、法律的障碍，小产权合法化可能只会是极少的一部分，个人投资小产权房仍面临较大的风险，但在集体土地上投资工业地产、农业项目，倒是不错的选择。

鉴于福州楼市量跌价涨的现状，有业内人士表示，倘若小产权房正式进入主流的住房体系，虽然能给市场带来巨大的供应量，更多的却是为投资者增加炒作砝码而已，让自住型购房者陷入不能买小产权房和买不起高价商品房的两难境地之中。