“限购令”到期之后

吕甜

在已经出台限购政策的14个城市当中，福州、厦门、海口明确提出12月31日为限购政策执行“有效期限”，那么在限购令到期之后，明年又该怎么办?

2010岁末，楼市在调控中波澜不惊。

日前，中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》指出：35个大中城市平均房价泡沫为29.5％，其中福州的泡沫指数为70％，居全国之首。

一边是学术界的集体“喊打”，一边却是市场的“誓不回头”。福州今年卖地300亿

福州地铁1号线的建设，让地铁沿线地块持续升温。

2010年12月7日上午，福州市2010年第15次国有建设用地公开出让——总面积149.724亩，出让总金额16.47亿元。三幅地块全在地铁一号线附近，一地块楼面价因此拍出高达9429元／平方米。最先登场的宗地2010-55号，为面积72.18亩的秀峰路综合商场项目地块。此前，该地块一直被认为是sM城市综合广场的囊中之物，但sM中国首席营运官何家华在几轮象征性叫价后便罢手。经过63轮竞价，最终，福建中维地产(泰禾集团)以8.91亿元竞得该地块，泰禾集团副总裁肖宁随后表示，将按照规划要求建设城市综合体，吹响了泰禾集团正式进军商业地产的号角。

随后进行的宗地2010-57号，原市联合收割机厂及周边地块拍卖，由于竞拍企业众多而成为焦点。最终，经过55轮竞价，面积19.09亩的宗地2010—57号地块，由深深地产以2.88亿竞得，楼面价9429元／平方米，溢价率132％。

至此，福州市2010年累计出让地块总面积为2960.134亩，出让总金额突破300亿元，达到了311.961亿元!创下了福州历年来土地出让的新纪录。

据统计，福州今年52块成功出让土地中，纯住宅用地项目4个，工业用地项目6个，其余全部是商服用地或商服、住宅综合用地。商业地产的红火可见一斑。

据悉，明年福州城区土地出让，将以鹤林新城地块(原2800亩地块)分块出让、东部新城及旧屋改造项目(包太平汀州、洋下新村等)为主。-“限购令”到期之后

在土地拍卖持续红火的同时，福州房地产二级市场也逐渐回温。

与新政出台市场成交量急剧下滑的现象相反，最近一个多月来，福州的二手楼市及时踩住了刹车，开始摆脱持续低迷的颓势，环比成交量开始出现了逐月回升的势头。据记者调查了解，二手市场上性价比较高的房源，基本上在较短时间内就会被市场消化。不少房产中介表示，目前消费者的观望情绪已明显降低，客户看房下定都较之此前主动。

根据不完全统计，截至2010年11月16日，有16个城市实施了限购令。据悉，这些城市的楼市限购令，基本上都将于2010年12月末到期。限购令结束后调控政策的走向，让年前的房地产市场充满变数—一旦限购令结束后调控无以为继，被压抑了数月的需求很可能在限购令结束后集中爆发，从而短期内推高房价。

目前看来，这一担心很可能成为现实。中国指数研究院监测的数据显示，到2010年11月下旬，全国大部分城市的房地产成交量以及价格已经止跌回升。在11月的第一周，市场明显被调控“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。

而国家统计局12月10日发布的数据显示，11月份，全国持续小幅上涨趋势，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。其中新建住宅销售价格上涨9.3％。二手住宅销售价格上涨5.6％。量价齐升的二级市场，新一轮地王潮，正直接挑战进行中的楼市“二次调控”。

2010年11月29日，温州本地房企置信房产以37，02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达3.7万元每平米，创下了新的温州性宅地地王纪录；11月25日，广州年内挂牌的最大住宅用地被广州铁路集团羊城铁路实业发展有限公司以86亿元的高价拿下，折合楼面地价17276元／平方米，成为广州年内新地王；11月25日，武汉挂牌出让16宗土地，备受关注的武昌车辆厂地块由上海绿地集团以53.98亿元的价格拍得，楼面地价3500元／平米，每亩单价1300万，成为武汉单宗土地总价新地王……

三次调控?

11月，央行连续两次上调存款准备金率，该举措虽非专门针对房地产业，但流动性趋紧必将强化楼市调控效应。另一方面，证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请将进一步征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境也再度收紧。

不过，从公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好，短时期内因资金压力而急于降价抛货的可能性并不大。例如，截N12月1日，万科今年合约销售额达千亿，5年增幅达10倍；而保利、中海、恒大的合约销售额今年都将突破500亿。

市场评论认为，政府使尽了十八般武艺，最终没能够调控住房地产市场的高热。

在“二次调控”难见效之际，日前，胡锦涛总书记关于“十二五期间要加强房地产市场调控”谈话，引起市场推测，伴随2011年的到来，上海等地将陆续出台房产税，并以此掀起第三波楼市调控。

近日，浙江省、北京市相继出台预售房款的相关监管办法，分别从2010年11月1日、12月1日开始实施。新办法规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，应按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专用账户。

预售房款一直是开发商资金链赖以维系的重要环节。对其进行监管，被认为掐到了开发商的资金“命门”。

与此同时，CPI的持续走高致加息可能大增。有分析报告认为，利率是否重回加息通道必然成为天平两端的重要砝码，对此前的调控措施起到放大加成作用，成为市场调整的真正决定力量。