房产调控“三缺一”?

马红漫

只有形成中央和地方共同合力抑制房价的态势,才有可能让房价调控不再变成“空调”。

3月13日、14日,政协和人大十一届三次会议相继闭幕。“两会”是国人年度参政议政的盛事,而房地产市场则成为其间的焦点议题。但从权限界定角度看,“两会”的作用更侧重于参政议政,却无法直接参与到行政部门具体管理执行之中。正因此,解决高房价问题的关键反而在于“两会”之后,即行政部门如何去按照公众意愿切实履责,遏制房价飙升势头。

从两会期间的一些新闻来看,我们仍然难以对此抱有太高期望,因为行政部门的执行难依旧是解决高房价问题的瓶颈。其一,住建部副部长郭允冲在“两会”期间接受媒体采访时大吐苦水,认为房价调控需要多个部门协同努力,而住建部在调控房价方面却“几乎没有什么手段”;其二,从国土部刚刚公布的对各地闲置土地处置情况看,共计18宗闲置土地只有两宗被注销或收回,其余16宗则大多只是被督促开工而已。较之于国土部自己明文规定“土地闲置两年,必须坚决无偿收回”而言,实际的执行力度显然弱了很多。

房价问题涉及多个部门,其中尤以住建部门和国土部门最为重要,然而上述迹象表明至少目前我们还很难期望行政部门能够让公众满意。但问题在于,这是否意味着依靠行政部门推动的房价调整真的无法破题吗?人们常说的“三缺一”让牌局无法开始,而在房地产调控上,除了住建部门、国土部门和信贷部门外同样也少了一个主角,才会导致调控政策难以落实。

所谓的“主角”就是地方政府,其中的原因很简单,真正享受房价和地价上涨带来持续利益的,其实只有地方政府一家,因为它们总能在房产和地产交易中获得高额税费收益,而且地方政府也是实施监管职责的最主要执行者。

据此再来反观中央调控部门控制房价的无奈,我们或许就可以理解其中的“道道”了。参照国土资源部1999年4月颁布的《闲置土地处置办法》,对于闲置土地采取没收等处置权的,正是“县级以上人民政府”。而从实际执行上看,地方政府的处置大多数选择使用了“适时延期”、“敦促”等字眼,根本不是“无偿收回”的文件要求。

再深究一步,地方政府和房产业的“暧昧关系”也有其现实困境。以1994年分税制改革为分水岭,中央和地方在总收入中的比重由4:6逆转为6:4。而随着事权下放,地方政府还要承担更多的公共事务,事权与财权不匹配的矛盾日趋加剧。这一问题,在4万亿中央刺激投资计划中暴露无遗,地方配套资金迟迟未能到位掣肘了这一计划的执行效果。当然,地方政府也在迫切找寻资金来源,各地纷纷搭建地方融资平台,成立以融资为主要经营目的城建开发、城建资产公司等企业载体向银行借款,并以地方财政信用进行还款担保,所融得资金用于各种大型基建项目。在此次两会期间,就有相关人士向媒体坦言,地方融资平台当前面临着四大风险:举债规模过大、融资平台数量过多、地方财政违规担保和银行不良贷款的风险。此外,目前地方政府债券的开闸也是一种融资尝试,但从去年全国总计不过2000亿元的地方债券规模来看,根本就是杯水车薪,因为部分地区单个省份的投资资金需求就高达数千亿元以上。由此可见,目前的融资方式或风险偏高、或规模偏小,地方政府难免会倚重立竿见影的“卖地生财”。

由此可见,如果说“两会”把高房价问题推到了风口浪尖,那么在执行上必须要得到彻底解决,则是两会闭幕后公众进一步追问的话题。对此,除了要强化中央调控部门直接执行操作的力度,让住建部和国土部不再“没有手段”外,更为重要的措施在于强化地方政府的责任。当前亟待进行综合性配套改革,在扩展地方政府财政收入渠道的同时削弱垄断供地的权利。只有形成中央和地方共同合力抑制房价的态势,才有可能让房价调控不再变成“空調”,否则部门间的推诿和执行措施缺位,只会让房价问题永远悬而不决。