低碳地产,一场秀?

杨江

“低碳地产高出周边两三倍的价格确实过分了。对于那些伪低碳行为的公司,我更愤怒,为什么低碳的好处被你们房地产商拿去了,却让我们消费者付出了更高的代价,而你事实上并没有作出什么实质性的低碳努力?!”

模糊的低碳地产概念

打开各大房地产公司的网站,身为房地产专业研究人员的王文颇感蹊跷,用她的话说,“那是一片耀眼夺目的鲜绿色,充斥眼球”,低碳现在俨然已经成为中国房地产的主基调,广告、开发商的宣言以及售楼人员的说辞,无处不彰显绿色,无处不围绕低碳。“这些楼盘真的就低碳了吗?”她觉得滑稽的是,房地产建筑一直是一个高碳行业,在哥本哈根气候大会之前,国内房地产业的流行词还是“绿色地产”,压根就没有谁提到“低碳”二字,怎么这次会议之后,仿佛一夜间,所有的楼盘都成了“低碳地产”?

王文是一位地道的上海姑娘,地产界的低碳风让她很自然地联想到了阳澄湖大闸蟹的遭遇,铺天盖地的低碳地产,到底是真金还是镀金,“恨不能有一双孙大圣的火眼金睛!”

她决定展开调研。

王文从她搜索到的资料中首先注意到的是南京锋尚国际公寓,这是国内首批打出低碳地产旗号的地产。号称“零耗能”的南京锋尚国际公寓确实采用了大量节能减排、绿色环保的技术设备,但其公寓售价高达2.5万元每平方米,这差不多是周边项目的3倍,而别墅均价则达到了5万元每平方米。

“这难道就是低碳的代价?高价是不是也可以说是一种高碳行为呢?!”在上海,哥本哈根气候大会后,“低碳地产”也是有如雨后春笋,比较典型的是朗诗绿岛以及中鹰黑森林。

王文专门去了一趟中鹰黑森林,这是上海中鹰置业开发的科技健康住宅项目,也是上海汉堡生态建筑展参展的项目之一,楼盘位于上海新村路与真华路交界地段,北部和东部分别被横港河和龙珍港包围,形成天然的半岛状,两条天然河流和中央森林带使得这个楼盘宜居条件相当诱人。

“坦率地说,中鹰黑森林在低碳方面确实花了不少功夫。”王文说,比如,该项目引进了19項世界先进科技系统,在中国率先运用了“毛细管传导系统科技”和“置换式新风系统”,营造恒温、恒湿、恒氧的室内环境,同步德国、瑞士等建筑高标准国家,建造真正符合人体健康、舒适需求的高档住宅。

按照中鹰方面的介绍,他们是依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造这个楼盘的,部分标准甚至高于WHO健康住宅的要求。比如,室内温度一年四季平衡保持在20度-26度,室内相对湿度常年平衡保持在40%-60%,室内空气环境达到78%的氮气、21%的氧气以及1%的其他气体,新风量每小时300立方米且24小时不断,是五星级酒店标准的3倍,比如,声环境控制,夜间休息时≤35分贝,白天活动时≤45分贝……

“置换式新风系统、户外轴帘系统、外墙外保温系统、食物垃圾处理系统、屋顶花园系统……这一系列的细节处理确实符合低碳的要求。”王文说。

但她不解的是,究竟什么样的建筑才能算得上是真正的低碳建筑,在低碳一词流行之前,国内地产界流行的是“绿色地产”概念,绿色、环保当然是低碳的一部分,但是不是采用了部分绿色环保技术就可以算得上是低碳建筑?

进一步的调研,让王文对地产界低碳风的乱象印象更加深刻,低碳地产通俗一点理解,可以说是绿色地产的升级版,在标准方面,美国房地产行业已有《美国绿色建筑标准LEED》认证,这个认证在实践和执行上已经相当成熟,在中国,2006年也颁布了《中国绿色建筑认证》。

王文认为,低碳地产并不能狭义地理解为绿色地产,它应该有更高的要求,但到目前为止国内并没有制定这方面的标准。“在这种情况下,企业都是在按照自己的理解打造自己的低碳地产,因为没有一个通行的标准,因此容易鱼目混珠。至于消费者更是一头雾水。”

形形色色的“伪低碳地产”

数据统计,房地产建筑行业的能耗占据全球终端消耗的40%以上,而中国每年的新开工建筑面积是世界的一半,并且80%到90%没有达到国际节能标准,在中国每新建一平方米的建筑就要排放0.8吨二氧化碳,此外,中国现在单位建筑面积采暖能耗为发达国家的3倍,在标准上,中国现在建筑的能耗标准是每平方米75瓦,欧洲现在的限行标准是25瓦。

因此,普遍的共识是,要打造低碳城市、低碳生活,首先就要从低碳地产着手,“但目前国内建筑、建材行业对于低碳技术的研发仍然处于发展阶段,大部分需要不断引进国外先进技术,至于本土技术则处于自主研发阶段”,王文说。

她认为,万科、锋尚、朗诗,这些“低碳地产先锋”尚且在低碳方面作出了具体的努力,“它们之外,不少打着低碳地产旗号的企业其实只是伪低碳行为,拿低碳做营销噱头。”

沪上另一家地产研究机构的专业研究人员张宏伟也注意到了地产界的伪低碳现象。他在接受本刊记者采访时表示:“我们不能否认低碳房产的产业化对于未来房地产市场和节约能源等方面的积极意义,然而,政府通过各种政策的引导与扶持低碳宣传的浪潮中,就像2009年豪宅元年出现了众多涨价当豪宅的伪豪宅一样,楼市中不乏有众多伪低碳的项目开发者浑水摸鱼。”

他认为,部分伪低碳开发商在媒体推广上打出低碳的牌子。其主要原因还是由于政府偏向低碳经济的政策导向使相关产业的具体操作者看到低碳主题背后的经济利益。

“细心的人都会发现,不管当下低碳产品的市场成熟不成熟,现在有低碳后续发展能力的开发商也好,没有低碳能力的开发商也好,在做低碳项目开发的公司也好,没有做低碳项目开发的公司也好,大家都在乐此不疲地谈低碳。”

张宏伟揭露,一些建材供应商急于求成,在申报低碳建筑材料时,使用“公关”手段浑水摸鱼;有的开发商使用部分节能科技材料或者项目自身有点山水资源,可以养生的地方就称作低碳地产;有的项目的操作者一味追求时髦营销,干脆直接在营销上大打低碳牌;有的项目操作者更是把低碳房产简单理解成靠近公园或者项目自身多种了几棵树,多点水域面积……

“种了几棵树就是绿色环保了,挖了一条沟就是湿地了,建了一个大超市就是CBD了!”张宏伟认为这种行为很嘲讽。

王文认为现在已经进入了纷繁的低碳地产泛概念阶段,精装修、生态型地产都被归类到低碳名下。

她认为,如果说锋尚之类的绿色地产还是怀揣着一颗“低碳”之心,在前进的道路上不停地摸索;那么那些伪低碳的主就真的只能用“投机倒把”“地产祸害”来形容了!

“且不说精装修、生态住宅出来的时候低碳还在哪个不知名的角落晃悠,退一万步看,精装修和生态实在是与低碳挂不上一点干系!所谓精装修,是为了方便购房者拎包入住的地产快餐,大部分的精装修房都会经过业主的二次改装,这其中涉及到的建材浪费数字真是不容小觑!而所谓的生态型住宅,其实原指周边生态环境优良(人工或自然)或小区内部绿化率高的项目。”

王文认为,生态、环保、低碳本来就是易混淆的三个概念,在一片优美的生态环境中建造住宅,非但没有保留原有的绿色氧吧,还破坏了环境,增加建筑消耗!“充其量叫做环保健康住宅,低碳地产?还差得远了!”

不久前,北京一个市中心住宅项目在香港推广,拿到的资料已经很应景地被冠以“低碳豪宅”,但是席间几个专家交头接耳:“不就是用了中空玻璃么,怎么就上升到低碳了?”言犹在耳的回应来自董事长:“我们都低碳了,地段又这么好,至少也要个8万一平方米吧?!”

张宏伟提醒,到所谓的低碳地产的售楼处,不要听售楼人员天花乱坠的描述与指天发誓,“最好冷静一点,回家想想再做决定。这不过是房产公司的一种营销手段,就像过去流行绿色,于是一夜之间所有楼盘打上绿色旗号一样。”

“当心别让伪低碳忽悠了。“王文说。

要低碳,更要低廉

中国房地产业的低碳秀其实始于2009年年末的哥本哈根全球气候大会,当哥本哈根气候峰会还在吵闹声中举步维艰时,由万科董事长王石、万通董事长冯仑、锋尚国际董事长张在东等企业家组成的中国企业家代表团也来到哥本哈根,发布了一个推动节能减排、旨在保护生态、保护地球家园的联合声明《我们的承诺与希望》,表达中国企业界面对气候变化的声音,展示中国企业界应对气候变化的决心。

王石、冯仑等中国企业家组成的自行车队,在会场外开始了他们的秀。身为万通地产董事长的冯仑说:他有个梦想——一个平均高度达400米的“立体城市”。只是遗憾的是,摩天大楼的节能问题,他还没完全想好。王石也在事后称:为环保作秀没什么不好。

这之后,地产低碳风开始流行,首个中国房地产低碳公益基金诞生、中国房地产低碳行动联盟成立……

在低碳地产的概念刚刚起步,标准尚未制定、技术尚未成熟、低碳地产真假难辨的情况下,各种低碳地产论坛相继召开,甚至于中国低碳地产先锋排行榜已经出炉。

“企业热衷于热炒热点话题,塑造自己的社会责任形象。”那么,实际上,中国地产界对于低碳的态度是如何的呢?张宏伟说,房地产行业对于低碳建筑的热炒有增无减,仿佛楼市已经进入“低碳时代”,其实未必。

“在付出行动和实践上,当下房地产行业内部对于低碳的热情远远没有想象的那么高。尤其是开发商,对于低碳的呼声较高,行动较少。”张宏伟透露。

他认为,低碳建筑势必是未来行业发展的趋势。但目前,市场上低碳科技项目的市场份额始终较少。一些开发商专注于低碳住宅的开发,主要还是因为市场竞争的差异化战略导致的,低碳项目并不是市场上的主流产品。

王文曾经直面沪上某低碳地产公司的老總,对方坦言,低碳地产现在有点曲高和寡的味道。

由于低碳技术不成熟,需要从国外引进,直接导致地产成本增加,“本土技术由于不成熟,后续维护也成为问题。开发商是现实的,他更倾向于投资少、收益快的产品。”张宏伟发现,相当一批开发商对于低碳、节能的意识还比较薄弱,竭力迎合部分高端客户的需求,打造奢华的住宅产品,“奢华,往往意味着高碳。”

王文与张宏伟都注意到了目前“低碳地产”高昂的售价。王文说,低碳地产的售价往往都是周边楼盘的两三倍,以中鹰黑森林为例,“售价4万多元每平方米,而周边的房价不过2万多元。”

她专门到中鹰黑森林这个项目的车库去考察了一番,里面停了不少宝马、奔驰,“说明这类低碳房产还只是高端消费人群能够承受。”

王文认为,在基本住房问题尚未有效解决的时候,所谓高成本的低碳地产就如同IT领域内的概念型产品,只可远观不可亵玩!

“普通购房者对于低碳产品的认知度并不高,即使一些有能力的购房者也会考虑到低碳房产的价格、未来升值空间、未来房屋质量及维修费用、物业管理费等多方面因素”,张宏伟调研发现,低碳产品的推广目前基本上还处于示范区的阶段。比如以政府为主导在进行规划、建设的低碳项目,以上海为例,上海市拟在临港新城、虹桥商务区、崇明建设三大各具特色的低碳经济实践区等。

“低碳产品技术的应用基本上还是掌握在个别开发商手里。比如:朗诗地产、中鹰置业。此外,万科等大型房企在倡导低碳产品开发及产业化方面走在了前列。但是房地产行业要真正实现低碳产品开发产业化,让普通购房者接受低碳产品的理念、价格还有相当长的一段时间。

对于多数人而言,我们需要低碳,更需要低廉。他相信,随着低碳技术应用的成熟,低碳房产势必走向产业化的道路。一旦产业化道路实现,那么,低碳房产的价格将相对更加平民化。

“但显然,这是一个长期的过程。”张宏伟认为。

低碳地产,任重道远

“老实讲,我不太愿意参加这种研讨会,因为目前大家对低碳都说不清楚。虽然说法很多,但绝大多数人对低碳的理解存在误区。”1月16日,在中国房地产2010北京峰会上,中国建筑科学研究院空气调节研究所所长、建筑环境与节能研究院院长徐伟坦诚地说。

“中国的低碳建筑还处于起步阶段。我们没有统一的碳排放量计算方法,也没有清晰的低碳建筑发展规划。”徐伟透露。他认为,目前应尽快确定碳排放量计算方法,探索低碳建筑的建造方法。据了解,部分欧美国家已经探索出多种低碳建筑的建造方法。目前我国尚未确定碳排放量的计算方法,建造方法就更无从谈起了。

所谓的低碳建筑,现在普遍的理解是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低二氧化碳排放量。这与我国推行的绿色建筑是基本一致的。

业内专家表示,建造低碳建筑是一个系统性、体系化的过程,它涉及规划、设计、建造、运行等诸多环节,不可能速成。发展低碳地产目前应做好三项工作:一是明确低碳建筑的基本概念、设计理念和建造方法;二是增强建筑师、房地产开发商对资源的整合能力;三是政府制定鼓励科技创新、节能减排、使用可再生能源的政策,并出台减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等措施。

王文不久前专门请教了一些专家,“普遍认为,低碳地产必须兼顾减少初级能源的使用、减少碳排放、降低能耗三个方面。我注意到,现在的低碳地产,很多低碳技术还是要依靠电能、天然气,在太阳能、风能运用等方面还需要进一步加强。”

张宏伟经过考察发现,现在所谓的低碳地产从本质上只是迎合了人体居住的需要,着重人性化舒适度,并没有真正从服务环境的角度去考虑。“比如,我注意到这些小区的生活污水还是直接进入市政管道……”

他认为,用一点保温环保材料,多种两棵树就是低碳科技房地产的“伪低碳”产品,及打着“低碳”主题的“伪低碳”产品势必在未来楼市中泛滥。因此,无论是住宅地产还是商业地产,楼市进入低碳时代不必操之过急,操之过急必然会出现“伪低碳”现象。

“我们应该吸取楼市伪豪宅前车之鉴,楼市走进低碳时代的同时,也要防止伪低碳滥竽充数危害市场。”张宏伟表示。

王文说,“无论是真金还是镀金,最终总要落实到购房者与开发商之间的一纸承诺!在能接受低碳技术价格的前提下,开发商是否愿意将低碳相关条款落实到购房合同中?购房者对于低碳的消费是一次性还是长期获益?2008年的金融危机告诉我们,资金雄厚的开发商也是说倒就倒的,那么在住宅建设中批量使用的低碳技术将由谁负责这些曲高和寡的新技术维护?如果只是作为广告概念宣传,而不落实到具体的购房合同,那这些高昂的房价又将充实了谁的口袋?”

“低碳地产高出周边两三倍的价格过分了。对于那些伪低碳行为的公司,我更愤怒,为什么低碳的好处被你们房地产商拿去了,却让我们消费者付出了更高的代价,而你事实上并没有作出什么实质性的低碳努力?!”

王文说,“我说了这么多,如果你仍想购买低碳地产,首先,感谢你为中国减碳排量贡献所做的决心!其次,在购买时要注意开发商的承诺是否有书面的落实,否则这么新的高科技如果没有后期维护保障,售后服务会让你抓狂!”

“辛苦赚来的钱没理由浪费。强烈建议购房者对比各大主流低碳住宅,不仅仅是房价,还包括各项目低碳特色的性价比!我不排斥低碳,也想买低碳地产,但目前时候还未到。目前,我选择低碳生活,毕竟可实现的才是真的!”

我们再不能“被低碳”。