香港公共房屋的双重功能

吴木銮

“居者有其屋”是每个人心中都有的期望，高房价的背景下，人们期待公共政策的扶持，香港公共房屋制度所发挥的双重作用值得借鉴。

是否恢复兴建居屋(可供购买而不是租赁的公共房屋)的话题，成为最近香港社会热议的话题。3月9日，汇丰中国的董事长郑海泉和瑞安集团主席罗康瑞一起呼吁复建居屋。他们认为，香港要做到安居乐业，就必须要让年轻人看到希望。而以许多年轻人的年收入来看，购买商业住宅的可能性很小。因此，政府必须有所作为。香港当地的一些重要团体也认为应该恢复兴建居屋，以稳定人心。

大庇寒士俱欢颜

香港公屋最早是无心插柳柳成荫。由于外围战乱和各方面的原因，香港的人口从1945年的60余万人增加到1950年的200万。此后十年，人口更增至300多万人。一些有一定经济能力的人自建木屋，另外一些经济差的人只能露宿街头。在这种情况下，1948年，私人团体香港“房屋协会”成立。这家民间机构通过自己筹款及政府资助为香港贫民提供了大量的住宅。

促使香港政府下定决心去建设公屋，缘自一场大火。1953年圣诞夜，九龙区石硖尾木屋居民们庆祝新年。狂欢派对中不慎留下的火种把整片木屋烧成灰烬。一夜之间香港就增加了5万3千名流浪汉。在这前后，香港社会事实上也发生了一些微妙变化。原来港英政府就希望维持一个统治的格局，而并不想为香港社会添砖加瓦。但是，经济发展之后，社会要求政府提供公共服务的呼声也逐步增多，政府不得不作出回应。

公共房屋就是个切入口。当年以香港速度建起的石硖尾美荷楼，是一座7层高的住宅，房屋内没有洗手间和厨房。更有意思的是，小学就建在公屋的天台上。不过，人们生活得非常幸福。

1972年，口碑很好的港督麦理浩公布了“10年建屋计划”。这个公共建屋计划一方面为香港市民提供廉价住宅，另一方面也为企业界分忧。原因在于，居民的住房已由政府解决，工人的工资就可以相对低一些，企业家就可以少付一些工资成本。因此，香港也逐步借力成为亚洲四小龙之一。“10年建屋计划”总共解决了150万居民的住房问题。

除了为最底层百姓提供住房，港府还为一些边缘人群提供公共房屋。从1993年开始，香港政府推出“夹心阶层住屋”计划。这主要是满足那些收入已超申请公屋、居屋条件的人群。此外，政府还推出“长者房屋计划”。也就是政府专门拨出免费土地兴建适合于老人们居住的房屋。在这处房屋区内，不仅有正常的各种服务设施，还有一些老年人专用的设施等。

从右表中可以看出，现在有47.8％的香港居民住在公屋及居屋内。大体上一半左右人口居住公屋和居屋内。香港公屋的人均面积大约是12.4平方米，而10年前大约是9.8平方米。

公屋成为楼市的调节器

除了安定民心外，公共房屋的供给也会给当地的楼市造成一定压力。也就是说，在公共房屋不过度供应的话，适量的公共房屋可抑制房价。

对于香港经济而言，房地产业是一大支柱。有研究认为，香港超过一半的投资是集中在房地产市场，而大约三成的银行贷款投向商品房和建筑业。因此，房价大跌会对香港中产阶层造成巨大损失。“房价永远不会下跌”也一度支撑着香港房价持续上涨。不过，1997年金融危机很快让这种幻想告于破灭。近期又有类似的言论：即使是经济危机，房市仍是赚钱的投资渠道。因此，香港房价也在一路上升。正是基于这种背景，已有舆论要求增加公屋投放和恢复居屋。

供给公屋来调控楼市已是香港政府屡试不爽的调控手段。在建公共房屋方面，香港政府有很大的自主权。也就是香港政府拥有土地处置的自由权，不需要为公共房屋而从私人开发商处转购土地。而一些国家和地区虽有公共房屋制度，土地有时候掌握在各种开发商的手上，政府利用公共房屋来抑制房价就比较被动。香港政府的另一个主动权就在于政府的收入来源多样化。股票交易等印花税的收入相当丰厚，因此，香港政府不需要单纯依靠卖地收入来发展公屋。因此，公屋建设的节奏容易控制。也就是说，公屋所起到的安定民心和抵制房价的双重功能比较容易实现。

根据经验，在经济形势非常好的阶段，政府一般很少大量供给公共房屋。原因就在于居民收入增加可以提高购买商品房屋的可能。而如果房价上升比较厉害，当地的居民收入停滞不前，甚至倒退时，公共房屋的投放就成为政府议程中的重中之重。特别是楼市如果炒作兴起，居民在此时无力购买房屋，政府一般会迅速出手。

可以预见的是，民众在增加公屋供应的信号下会暂缓购房。一旦公共房屋供给果然大幅增加，房价就会下跌。香港政府也有照顾中产阶层的义务，最终的结果就是房价会在各种博弈中保持可接受的平衡。